भूमि कानून में संशोधन: क्या सट्टेबाजी और मुआवजे के लिए भूमि की जमाखोरी का युग समाप्त हो गया है?

विशेषज्ञों के अनुसार, भूमि कानून में संशोधन करने से उच्च मुआवजे की उम्मीद में सस्ती जमीन खरीदने की सट्टेबाजी को रोकने में मदद मिलेगी।

कृषि और पर्यावरण मंत्रालय द्वारा हाल ही में सरकार को प्रस्तुत किए गए भूमि कानून के कई अनुच्छेदों में संशोधन और पूरक करने वाले मसौदा कानून में, एक ऐसा प्रस्ताव है जिसने जनता का ध्यान आकर्षित किया है, जिसमें भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों को समायोजित करने का प्रावधान है जब अधिकारियों ने भूमि सुधार की घोषणा तो कर दी है लेकिन अभी तक कोई निर्णय नहीं लिया है।

भूमि सुधार की प्रतीक्षा करते हुए भूमि संबंधी लेन-देन को सख्त करें।

वास्तविकता में, भूमि अधिग्रहण की प्रतीक्षा करते समय, भूस्वामी अपने भूमि उपयोग अधिकार (भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र) को हस्तांतरित, उपहार में दे सकते हैं या पूंजी के रूप में योगदान कर सकते हैं। हालांकि, इससे मुआवजे की उम्मीद में भूमि की खरीद-बिक्री हो सकती है, जिसका उद्देश्य नीति का व्यक्तिगत लाभ के लिए दुरुपयोग करना हो सकता है।

इस समस्या के समाधान के लिए, मंत्रालय का प्रस्ताव है कि जिन लोगों को हस्तांतरण, उपहार या पूंजीगत योगदान के रूप में भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त होते हैं, उन्हें केवल उन्हीं लोगों के समान मुआवजे, सहायता और पुनर्वास का अधिकार होना चाहिए जिनकी भूमि पहले अधिग्रहित की गई थी।

कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के अनुसार, भूमि अधिग्रहण की प्रतीक्षा अवधि के दौरान भूमि लेनदेन को सख्त करने से सट्टेबाजी पर अंकुश लगेगा और मुआवजे तथा भूमि निकासी नीतियों में निष्पक्षता सुनिश्चित होगी।

ऐसी स्थिति उत्पन्न हो गई है कि कई लोग कृषि भूमि का संचय कर रहे हैं, इस प्रतीक्षा में कि इसे योजना में शामिल किया जाए ताकि उन्हें मुआवजा मिल सके। (उदाहरण चित्र)

हाल ही में, भूमि कानून 2024 के लागू होने के बाद, बाजार में ऐसी स्थिति उत्पन्न हो गई है जहां कई लोग "मुआवजे की उम्मीद में जमीन जमा कर रहे हैं", खासकर बुनियादी ढांचे, औद्योगिक क्षेत्रों, राजमार्गों, रिंग रोड, हवाई अड्डों आदि के लिए नियोजित क्षेत्रों के आसपास। ऐसा इसलिए है क्योंकि नया कानून भूमि की कीमतों के निर्धारण के तरीके को बाजार मूल्य के करीब लाता है, और साथ ही पुनर्वास सहायता, संपत्ति मुआवजे और भूमि में निवेश लागत पर कई नियम जोड़ता है।

ईज़ी प्रॉपर्टी कंपनी के सीईओ श्री फाम डुक टोआन ने टिप्पणी की कि 2024 के भूमि कानून के लागू होने से पहले ही, रियल एस्टेट बाजार में व्यक्तियों, समूहों और संगठनों ने नए कानून के तहत होने वाले बदलावों की उम्मीद में जमीन खरीदना शुरू कर दिया था।

श्री टोआन ने बताया कि 2024 के भूमि कानून ने कृषि भूमि के प्रबंधन और उपयोग के लिए तंत्र और नीतियों को परिष्कृत किया है, जिसमें कृषि भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त करने की सीमा को स्थानीय क्षेत्र में भूमि आवंटन सीमा के 15 गुना से अधिक नहीं रखा गया है।

और जैसे ही अधिकांश बाधाएं दूर हुईं, कृषि भूमि की मांग फिर से बढ़ने लगी। कई व्यवसायों के लिए खेतों, उच्च तकनीक वाले कृषि मॉडल या औद्योगिक मॉडल बनाने के लिए इस प्रकार की भूमि खरीदना आम बात हो गई। वहीं दूसरी ओर, कई निवेशकों ने भूमि अधिग्रहण और उच्च कीमतों पर मुआवजे की उम्मीद में कृषि भूमि खरीद ली।

गुयेन ट्राई विश्वविद्यालय के वित्त और बैंकिंग संकाय के सीईओ श्री गुयेन क्वांग हुई ने भी इसी विचार को साझा करते हुए कहा कि वास्तव में, पिछले कुछ वर्षों में जब भी योजना या बड़ी अवसंरचना परियोजनाओं से संबंधित कोई जानकारी सामने आती है, तो बाजार में अक्सर मुआवजे में अंतर का फायदा उठाने के लिए अल्पकालिक भूमि अधिग्रहण की लहर दौड़ जाती है। इससे न केवल जमीन की कीमतें उसके वास्तविक मूल्य की तुलना में तेजी से बढ़ती हैं, बल्कि भूमि अधिग्रहण की लागत भी बढ़ जाती है, जो सार्वजनिक निवेश की दक्षता और परियोजना की प्रगति को सीधे प्रभावित करती है।

इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि यदि नियोजन संबंधी जानकारी के आधार पर अटकलबाजी जारी रहने दी जाती है, तो बाजार धीरे-धीरे वास्तविक भूमि उपयोग आवश्यकताओं और भूमि के वास्तविक दोहन मूल्य के बजाय "नीतिगत अपेक्षाओं के आधार पर निवेश" करने की मानसिकता विकसित कर लेगा। यह अर्थव्यवस्था के स्थिर विकास के लिए हानिकारक है।

श्री हुई ने भविष्यवाणी की, " भूमि कानून में संशोधन करना, जिसमें भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों को समायोजित करना शामिल है, इस स्थिति को नियंत्रित करने में मदद करेगा। "

मुआवजा उस समय की भूमि की कीमतों पर आधारित होना चाहिए जब योजना की घोषणा की गई थी।

यदि नियोजन संबंधी जानकारी के आधार पर अटकलबाजी जारी रहने दी जाती है, तो बाजार धीरे-धीरे वास्तविक भूमि उपयोग आवश्यकताओं और भूमि के वास्तविक दोहन मूल्य के बजाय "नीतिगत अपेक्षाओं के आधार पर निवेश" करने की मानसिकता विकसित कर लेगा। यह अर्थव्यवस्था के स्थिर विकास के लिए हानिकारक है।

श्री गुयेन क्वांग हुई - वित्त और बैंकिंग संकाय के सीईओ (गुयेन ट्राई विश्वविद्यालय)

भूमि कानून में प्रस्तावित संशोधनों पर टिप्पणी करते हुए, विशेषज्ञों का मानना ​​है कि रियल एस्टेट बाजार के अधिक पारदर्शिता और सतत विकास की दिशा में पुनर्गठन के चरण में प्रवेश करने के संदर्भ में, भूमि कानून में नियोजित संशोधन, विशेष रूप से भूमि अधिग्रहण की प्रतीक्षा अवधि के दौरान भूमि लेनदेन को नियंत्रित करने और "मुआवजे की प्रत्याशा में खरीद-बिक्री" को सीमित करने से संबंधित प्रावधान, संस्थागत ढांचे में सुधार और बाजार विकृतियों को कम करने की दिशा में प्रबंधन एजेंसी द्वारा किए गए सराहनीय प्रयास को प्रदर्शित करते हैं।

हालांकि, श्री गुयेन क्वांग हुई के अनुसार, "मुआवजे की उम्मीद में" अटकलों को रोकने के लिए, दृष्टिकोण को लेनदेन को पूरी तरह से प्रतिबंधित करने के बजाय, भूमि अधिग्रहण की घोषणा के बाद उत्पन्न होने वाले लाभों को नियंत्रित करने पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए।

सबसे पहले, भूमि अधिग्रहण की आधिकारिक सूचना या योजना की घोषणा की तिथि से एक स्पष्ट "कानूनी समयसीमा" निर्धारित करना आवश्यक है। इस समयसीमा के बाद भी लेन-देन किए जा सकते हैं, लेकिन मुआवज़ा, सहायता या पुनर्वास नीतियों को प्राप्त करने का अधिकार मूल भूमि उपयोगकर्ता के अनुसार निर्धारित किया जाना चाहिए। यह दृष्टिकोण बाजार में पारदर्शिता बनाए रखता है और अल्पकालिक सट्टेबाजी के प्रलोभनों को कम करता है।

इसके अलावा, सूचना की पारदर्शिता अत्यंत महत्वपूर्ण है। जब नियोजन संबंधी जानकारी सार्वजनिक रूप से और लगातार उपलब्ध नहीं होती है, तो सूचना तक पहुंच में असमानताएं अक्सर उत्पन्न होती हैं, जिससे सट्टेबाजों के एक विशिष्ट समूह को बाजार पर लाभ मिलता है। इसलिए, भूमि डेटा के डिजिटलीकरण को बढ़ावा देना, नियोजन संबंधी जानकारी को वास्तविक समय में सार्वजनिक रूप से प्रकट करना और यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि नागरिकों को सूचना तक समान पहुंच प्राप्त हो।

प्रशासनिक उपायों के अलावा, अल्पकालिक लेन-देन पर उच्च कर लगाने या योजना में बदलाव से उत्पन्न होने वाले अतिरिक्त मूल्य जैसे वित्तीय उपायों पर भी आगे शोध किया जाना चाहिए। यह एक नरम समाधान है, लेकिन दीर्घकालिक रूप से प्रभावी है और कई देशों के आधुनिक शासन के रुझानों के अनुरूप भी है।

हालांकि, श्री हुई के अनुसार, नियंत्रण उपायों को सामंजस्यपूर्ण ढंग से तैयार किया जाना चाहिए, क्योंकि भूमि हस्तांतरण का अधिकार जनता का एक वैध संपत्ति अधिकार बना हुआ है। लक्ष्य यह होना चाहिए कि नीतियों का व्यक्तिगत लाभ के लिए दुरुपयोग सीमित किया जाए, न कि वैध नागरिक लेन-देन को बाधित किया जाए।

इसके अलावा, यह प्रस्ताव कि जिन लोगों को हस्तांतरण, उपहार या पूंजी योगदान के रूप में भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त होते हैं, वे केवल उन लोगों के अनुरूप मुआवजे, समर्थन और पुनर्वास के हकदार हैं जिनकी भूमि पहले अधिग्रहित की गई थी, एक काफी तर्कसंगत और व्यवहार्य दृष्टिकोण है।

विशेषज्ञों का अनुमान है कि भूमि कानून में संशोधन से मुआवजे की उम्मीद में भूमि की सट्टेबाजी और जमाखोरी पर अंकुश लगेगा।

इसका सकारात्मक पहलू यह है कि यह प्रस्ताव सट्टेबाजी के प्रोत्साहनों को सीधे प्रभावित करता है। जब पूर्व-पुनर्प्राप्ति अवधि के दौरान भूमि की पुनर्विक्रय के साथ मुआवजे के लाभों में वृद्धि नहीं होगी, तो "मुआवजे की उम्मीद में खरीदने" का आकर्षण काफी कम हो जाएगा।

हालांकि, इस नीति के पूरी तरह प्रभावी होने के लिए, एक परस्पर जुड़ी हुई भूमि डेटा प्रणाली, "अधिकारों को अंतिम रूप देने" की समय सीमा पर स्पष्ट नियम और उन क्षेत्रों में असामान्य लेनदेन की बढ़ी हुई पारदर्शिता और निगरानी की आवश्यकता है जहां भूमि अधिग्रहण के लिए तैयार की जा रही है।

" यदि इसे व्यापक रूप से लागू किया जाता है, तो यह न केवल अल्पकालिक बाजार की घटना को संबोधित करने का एक समाधान होगा, बल्कि अधिक पारदर्शी रियल एस्टेट वातावरण के निर्माण, सट्टेबाजी को कम करने और भूमि संसाधनों को दीर्घकालिक रूप से अधिक ठोस और टिकाऊ आर्थिक विकास की ओर निर्देशित करने में भी योगदान देगा ," श्री हुई ने जोर दिया।

हनोई की एक रियल एस्टेट कंपनी के प्रमुख ने सुझाव दिया कि मुआवज़े की उम्मीद में ज़मीन की सट्टेबाजी को रोकने के लिए, भूमि कानून में केवल योजना की घोषणा के समय ज़मीन के मौजूदा उपयोग के आधार पर ही मुआवज़ा दिया जाना चाहिए, और परियोजना की जानकारी जारी होने के बाद कीमतों में असामान्य वृद्धि को शामिल नहीं किया जाना चाहिए। साथ ही, योजना की घोषणा के बाद ज़मीन खरीदने वालों के मुआवज़े के अधिकार भी सीमित किए जाने चाहिए।

चाउ अन्ह

स्रोत: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html