कानूनी "हिमशैल" को धीरे-धीरे हटाया जा रहा है, लेकिन इसके परिणाम अभी तक बहुत प्रभावी नहीं हैं।

Công Luận•13/11/2023

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13 नवंबर को निर्माण मंत्रालय के समन्वय से वियतनाम स्टेट बैंक (एसबीवी) द्वारा आयोजित रियल एस्टेट और सामाजिक आवास विकास के लिए ऋण पर सम्मेलन में, नोवालैंड के एक प्रतिनिधि ने कहा कि समूह वर्तमान में हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्र में परियोजनाओं का एक समूह विकसित कर रहा है, जिसमें एक्वा सिटी परियोजना, नोवावर्ल्ड हो ट्राम परियोजना और नोवावर्ल्ड फान थिएट परियोजना शामिल हैं।

इन परियोजनाओं को टीपीबैंक, एमबीबैंक , वीपीबैंक और पीवीकॉमबैंक जैसे वाणिज्यिक बैंकों से सक्रिय समर्थन और वित्तीय सहायता भी प्राप्त हुई।

हालांकि, परियोजनाएं, चाहे वे पूरी हो चुकी हों, विकास के अधीन हों या विकास प्रक्रियाओं से गुजर रही हों, अभी भी कानूनी बाधाओं का सामना कर रही हैं जिनका समाधान अभी तक नहीं हुआ है।

कानूनी "हिमशैल" को धीरे-धीरे हटाया जा रहा है, लेकिन इसके परिणाम अभी तक बहुत प्रभावी नहीं हैं।

2023 में, प्रधानमंत्री के निर्देशों और विशेष कार्य बल ने उन अधिकांश महत्वपूर्ण मुद्दों का समाधान किया जिन्हें हल करने की आवश्यकता थी। यह एक सकारात्मक और अभूतपूर्व संकेत है जिसका उद्देश्य कई वर्षों से चले आ रहे कानूनी अवरोध को तोड़ना है। हालांकि, व्यावहारिक कार्यान्वयन प्रक्रिया में, हमने दो प्रमुख कठिनाइयों की पहचान की है जिन्होंने समाधान प्रक्रिया को अत्यधिक प्रभावी होने से रोका है।

नोवालैंड ने पुरानी संरचना को हटाने को कानूनी रूप से मंजूरी दे दी है, लेकिन इसके परिणाम बहुत प्रभावी नहीं रहे हैं (चित्र 1)। — रियल एस्टेट और सामाजिक आवास विकास के लिए ऋण संबंधी सम्मेलन में नोवालैंड के प्रतिनिधि। फोटो: एसबीवी।

सबसे पहले, हो ची मिन्ह सिटी परियोजना समूह के संबंध में, नोवालैंड की दो परियोजनाओं को वर्तमान में हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी द्वारा 2023 की शुरुआत से लंबित मुद्दों के समाधान के लिए प्राथमिकता दी जा रही है। नोवालैंड अभी भी 100 को जियांग अपार्टमेंट परियोजना (द ग्रैंड मैनहट्टन) और 32 हेक्टेयर बिन्ह खान परियोजना (द वाटर बे) में अंतिम कानूनी कठिनाइयों के समाधान के लिए नगर निगम से निर्णय की प्रतीक्षा कर रही है। ये दो ऐसी परियोजनाएं हैं जिनमें नोवालैंड ने सामाजिक आवास और पुनर्वास के लिए पर्याप्त स्थान आवंटित करने की प्रतिबद्धता जताई है। इनमें से, 100 को जियांग अपार्टमेंट परियोजना (द ग्रैंड मैनहट्टन) में पुनर्वास भाग का हस्तांतरण पहले ही पूरा हो चुका है।

दूसरे, एक्वा सिटी परियोजना (डोंग नाई) नोवालैंड की एक प्रमुख परियोजना है जो कई कानूनी बाधाओं का सामना कर रही है। साथ ही, नोवालैंड को इस परियोजना में ग्राहकों से 70,000 बिलियन वीएनडी से अधिक की राशि वसूल करनी है और परियोजना विकास के लिए नकदी प्रवाह बनाए रखने के लिए अनुमोदन प्रक्रियाओं के समाधान की प्रतीक्षा करनी है।

“यह परियोजना हमने डोना कोऑप से हासिल की है, और इसमें सभी आवश्यक कानूनी दस्तावेज मौजूद हैं, जिनमें भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान, 1/500 स्केल का स्वीकृत नक्शा और आवासीय भूमि परियोजना के हस्तांतरण के लिए प्रांतीय पार्टी समिति से अनुमोदन शामिल हैं। हालांकि, हमने स्वीकृत संकेतकों को बनाए रखते हुए बाजार के अनुरूप 1/500 स्केल के नक्शे में समायोजन का अनुरोध किया था, लेकिन अभी भी कई बाधाएं सामने आई हैं,” नोवालैंड के एक प्रतिनिधि ने बताया।

2023 की शुरुआत से, प्रधानमंत्री के निर्देशानुसार, डोंग नाई प्रांत की जन समिति ने निवेशक को C4 ज़ोनिंग योजना की मंजूरी के साथ-साथ 1/500 विस्तृत योजना के समायोजन को तैयार करने और मूल्यांकन के लिए प्रस्तुत करने की अनुमति दी है। इसके अतिरिक्त, सक्षम प्राधिकारी ने निवेशक को अनुमोदित विस्तृत योजना के अनुरूप निर्माण और बिक्री जारी रखने में सुविधा प्रदान की है ताकि ग्राहकों के प्रति प्रतिबद्धताओं को पूरी तरह से निभाया जा सके।

हालांकि, 1/10,000 सामान्य योजना और सी4 उप-क्षेत्र योजना में स्थानीय समायोजन के लिए लंबी अनुमोदन प्रक्रिया ने परियोजनाओं की 1/500 विस्तृत योजना में समायोजन के अनुमोदन की प्रगति के साथ-साथ निर्माण और बिक्री के लिए कानूनी प्रक्रियाओं को भी काफी प्रभावित किया है।

इसके बाद, नोवावर्ल्ड हो ट्राम परियोजना (बा रिया - वुंग ताऊ) में, प्रांतीय जन समिति ने कठिनाइयों को दूर करने और कानूनी प्रक्रियाओं में तेजी लाने के लिए निर्णायक कार्रवाई का निर्देश दिया है। वर्तमान में, अधिकांश बाधाओं को दूर कर लिया गया है और कुछ प्रक्रियाएं पूरी हो चुकी हैं। हालांकि, नोवालैंड स्वीकार करता है कि कई लंबी प्रशासनिक प्रक्रियाएं अभी भी परियोजना की प्रगति को धीमा कर रही हैं। ये मुख्य मुद्दे हैं, क्योंकि परियोजना की निवेश अवधि आमतौर पर 24 महीने होती है, लेकिन कंपनी ने वास्तव में कानूनी प्रक्रियाओं को सुलझाने में 18 महीने खर्च कर दिए हैं।

अंत में, समूह की प्रमुख परियोजनाओं में से एक - नोवावर्ल्ड फान थिएट (बिन्ह थुआन) - को भी कुछ सकारात्मक कानूनी संकेत मिले हैं। विशेष रूप से, परियोजना के सभी घटकों के लिए संशोधित 1/500 विस्तृत योजना की मंजूरी पूरी हो चुकी है। इसके अलावा, बिन्ह थुआन प्रांत भूमि पट्टे के भुगतान की विधि को वार्षिक से एकमुश्त भुगतान में बदलने के लिए अगले कानूनी कदम उठा रहा है। वर्तमान में, समूह भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित करने और ग्राहकों के साथ बिक्री अनुबंधों पर हस्ताक्षर करने की कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए संशोधित डिक्री 44/2014/एनडी-सीपी के जारी होने की प्रतीक्षा कर रहा है।

नोवालैंड के एक प्रतिनिधि ने बताया कि 2023 में, वियतनाम के स्टेट बैंक ने कारोबारियों को पूंजी जुटाने में अधिकतम सहायता प्रदान करने के लिए समय पर निर्देश जारी किए थे। हालांकि, नोवालैंड के लिए कानूनी मुद्दे एक अहम कारक हैं क्योंकि कंपनी को बेचे गए उत्पादों से बड़ी मात्रा में बकाया राशि प्राप्त होनी बाकी है। इन कानूनी मुद्दों को हल किए बिना, बैंक अस्थायी रूप से रोकी गई धनराशि जारी नहीं करेंगे, जिससे बैंकों को नई पूंजी वितरित करने और गृह खरीदारों को वित्तपोषण जारी रखने में भी बाधा आ रही है।

इसके चलते कंपनी को घरों के निर्माण और ग्राहकों को सौंपने में देरी करनी पड़ी, जिससे गंभीर परिणाम हुए: ग्राहकों से किए गए वादों को पूरा करने में विफलता, पहले से बेचे गए उत्पादों से प्राप्त होने वाली भारी नकदी राशि को बढ़ाने में असमर्थता। नकदी प्रवाह अवरुद्ध हो गया, और नोवालैंड को प्रतिदिन अरबों डोंग ब्याज के रूप में चुकाने पड़े, जिससे निवेश दक्षता पर नकारात्मक प्रभाव पड़ा, सामाजिक संसाधनों का दुरुपयोग हुआ और समूह के अस्तित्व को खतरा पैदा हो गया।

नोवालैंड कानूनी मामलों और ऋण वित्तपोषण के संदर्भ में और अधिक समर्थन प्राप्त करने की कोशिश कर रहा है।

नोवालैंड के एक प्रतिनिधि ने प्रधानमंत्री से अनुरोध किया कि वे भूमि प्रबंधन और उपयोग की योजना को अंतिम रूप देने के लिए डिक्री 44/2014/एनडी-सीपी में संशोधन करने वाले अध्यादेश को शीघ्र जारी करने का निर्देश दें; और नोवालैंड की परियोजनाओं और देश भर में अन्य रुकी हुई परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना करने का भी निर्देश दें।

नोवालैंड ने पुरानी संरचना को हटाने को कानूनी रूप से मंजूरी दे दी है, लेकिन इसके परिणाम बहुत प्रभावी नहीं रहे हैं (चित्र 2)। — नोवालैंड कानूनी मामलों और ऋण वित्तपोषण के संबंध में अतिरिक्त सहायता प्राप्त करने का प्रयास कर रही है। (उदाहरण चित्र)

यह रियल एस्टेट कंपनी यह भी आशा करती है कि प्रांतों/शहरों की जन समितियां मास्टर प्लान को अंतिम रूप देंगी, जिससे रियल एस्टेट व्यवसायों को निर्धारित लक्ष्यों के अनुसार परियोजनाओं को समकालिक रूप से विकसित करने के लिए अनुकूल परिस्थितियां प्राप्त होंगी।

नोवालैंड का प्रस्ताव है कि सरकार और राष्ट्रीय विधानसभा निवेश कानून पर विचार करें और उसमें सुधार करें ताकि निवेश - भूमि आवंटन - योजना - निर्माण परमिट की प्रक्रिया तेजी से, पारदर्शी तरीके से संपन्न हो सके और समाज के लिए पूंजी की बचत हो सके।

नोवालैंड को उम्मीद है कि सरकार असंगत कानूनी प्रक्रियाओं, समय के साथ उत्पन्न हुई समस्याओं से संबंधित बाधाओं को दूर करने और पूर्वव्यापी प्रभाव से बचने के लिए व्यापक समाधान प्रदान करेगी; और यह कि मंत्रालय और एजेंसियां अगले तीन वर्षों (2022, 2023 और 2024) में कठिनाइयों को कम करने और व्यावसायिक संचालन को स्थिर करने पर ध्यान केंद्रित करने के लिए अचल संपत्ति व्यवसायों के लिए कॉर्पोरेट आयकर को कम करने और स्थगित करने के लिए नीतियां लागू करेंगी।

ऋण तक पहुंच के संबंध में, नोवालैंड ने प्रस्ताव दिया है कि वियतनाम के स्टेट बैंक और सरकार संयुक्त रूप से अगले दो वर्षों (2024 और 2025) में कार्यान्वित होने वाली परियोजनाओं के लिए ऋणों के पुनर्गठन और ब्याज दरों में कमी का समर्थन करें ताकि कंपनी के लिए भुगतान दायित्वों को आसान बनाया जा सके।

वियतनाम के स्टेट बैंक (एसबीवी) ने परिपत्र 08/2020/टीटी-एनएचएनएन में संशोधन और उसे पूरक बनाते हुए ऋण संस्थानों को अपनी अल्पकालिक जुटाई गई पूंजी का 34% तक मध्यम और दीर्घकालिक ऋण देने के लिए उपयोग करने की अनुमति दी है, जबकि वर्तमान में यह सीमा 30% है। इससे अल्पकालिक जुटाई गई पूंजी का मध्यम और दीर्घकालिक ऋण देने के लिए तर्कसंगत उपयोग संभव होगा, साथ ही व्यवसायों और व्यक्तियों के लिए ऋण तक पहुंच में सुधार होगा, और ऋण प्रणाली की सुरक्षा को कोई खतरा नहीं होगा।

नोवालैंड को उम्मीद है कि वियतनाम का स्टेट बैंक व्यापक ऋण पुनर्गठन की आवश्यकताओं को पूरा करने और अर्थव्यवस्था के लिए कठिनाइयों को कम करने के लिए, कॉरपोरेट और व्यक्तिगत दोनों ग्राहकों पर लागू, परिपत्र 02 में निर्धारित अनुसार ऋण चुकौती अवधि को अधिकतम 24 महीने तक बढ़ाने पर विचार करेगा (वर्तमान अधिकतम 12 महीने के बजाय)।

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