Hiện tượng “bán chênh” ở phân khúc bất động sản hạng sang

VTV.vn - Hiện tượng “bán chênh” vốn phổ biến ở phân khúc bình dân nay xuất hiện ngay cả tại những dự án hạng sang.

Giá chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh liên tục leo thang, lập mặt bằng mới ở nhiều dự án.

Theo Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng, giá bán chung cư tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, mức giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m², trong đó hơn 43% dự án mới có giá trên 120 triệu đồng/m². Một số dự án cao cấp đang thiết lập mặt bằng giá mới như Sun Feliza Suites Cầu Giấy (160-180 triệu đồng/m²), The Nelson Private Residences (130-180 triệu đồng/m²), Starlake Tây Hồ Tây (130-180 triệu đồng/m²).

Tại TP Hồ Chí Minh, giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m², các dự án trung tâm rao bán từ 120-150 triệu đồng/m². Bộ Xây dựng đánh giá việc hàng loạt dự án hạ tầng lớn (metro số 1, Vành đai 3, cầu Thủ Thiêm 4…) được đẩy nhanh tiến độ cùng với nguồn cung hạn chế tiếp tục khiến mặt bằng giá lên cao.

Phân khúc hạng sang chứng kiến mức tăng mạnh nhất: Lancaster Legacy (168-210 triệu đồng/m²), The Opusk Residence (225-290 triệu đồng/m²), Grand Manhattan (150-190 triệu đồng/m²), Empire City (142-178 triệu đồng/m²), The Metropole Thủ Thiêm (180-225 triệu đồng/m²).

Cũng theo Bộ Xây dựng, dù giá nhà chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tiếp tục tăng mạnh, lượng giao dịch bất động sản lại có xu hướng giảm. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, cả quý III ghi nhận có khoảng 136.681 giao dịch trên toàn quốc, chỉ bằng 87% so với quý II/2025 và bằng 96,6% so với cùng kỳ năm 2024.

Hiện tượng “bán chênh” tại chung cư cao cấp

Giao dịch trầm lắng, nhưng tình trạng rao bán kèm khoản chênh lệch lại xuất hiện ngày càng nhiều ở các dự án cao cấp - vốn trước đây thường dùng ưu đãi để hút khách. Nhiều khách hàng cho biết, để mua được căn đúng giá của chủ đầu tư gần như là điều không thể. Một nhân viên môi giới tiết lộ: “Hàng ra đến đâu hết đến đó, căn nào cũng có chênh, không có căn nào không chênh. Mức chênh lệch phổ biến 250-300 triệu đồng/căn”.

Điều này khiến không ít người mua bất ngờ, nhất là khi trước đây việc mua bán kèm khoản thu thêm chủ yếu xảy ra ở phân khúc bình dân. Anh Ngô Đăng Quyền (Hà Nội) chia sẻ: “Chúng tôi muốn mua đúng giá chủ đầu tư công bố, nhưng việc phát sinh khoản thu ngoài hợp đồng khiến người mua buộc phải tìm hiểu rất kỹ trước khi quyết định”.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Linh nhận định, hiện tượng này phản ánh nhu cầu tại phân khúc cao cấp vượt xa dự tính của chủ đầu tư. “Khách hàng muốn mua đúng giá sẽ gặp khó khăn, nhưng đây cũng là tín hiệu cho thấy thị trường vẫn hấp dẫn, dòng tiền vẫn tập trung vào các dự án chất lượng và vị trí đắc địa”, ông Linh nói.

Tuy vậy, tình trạng giá bán bị đội lên đang khiến người mua cũng chịu áp lực không nhỏ. Anh Trần Minh Tuấn (Hà Nội) cho biết: “Chúng tôi buộc phải tìm hiểu kỹ xem căn nào phát sinh khoản cộng thêm, căn nào không và cân nhắc khả năng tài chính. Trước đây mua căn hộ cao cấp đơn giản hơn, nay phải chuẩn bị đội giá, khiến việc mua nhà trở nên căng thẳng hơn nhiều”.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội quý III tăng 10% so với cùng kỳ. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội nhận định nguồn cung hiện vào khoảng 30.000 căn, khá dồi dào, chỉ có một số dự án giá quá cao nên tiêu thụ chậm.

Giao dịch trầm lắng, nhưng tình trạng rao bán kèm khoản chênh lệch lại xuất hiện ngày càng nhiều ở các dự án cao cấp. Ảnh minh họa.

Nhận định về vấn đề trên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận có tình trạng một số chủ đầu tư kết hợp với sàn đưa hàng ra thị trường nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm để đẩy giá. “Nhiều dự án không thiếu hàng, nhưng chủ đầu tư vẫn tạo cảm giác khan hiếm nhằm nâng giá. Đây là hành vi gây méo mó thị trường và cần bị xử lý”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội, khẳng định.

Với mức giá hiện nay, một căn hộ cao cấp 60m² tại Hà Nội có giá khoảng 6 tỷ đồng, vượt ngoài khả năng tiếp cận của phần lớn người dân. Thêm khoản chênh, áp lực tài chính càng lớn. Các chuyên gia lo ngại dòng tiền trên thị trường có nguy cơ chỉ xoay vòng giữa giới đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực ngày càng bị đẩy ra ngoài. Nếu tình trạng này kéo dài mà không có cơ chế kiểm soát, uy tín dự án và trải nghiệm của khách hàng có thể bị ảnh hưởng lâu dài.

Sớm có các giải pháp bình ổn thị trường

Trước diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Công điện 190/CĐ-TTg, yêu cầu triển khai đồng bộ các giải pháp bình ổn. Theo công điện, các bộ ngành và địa phương cần hoàn thiện khung pháp lý về nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản; mạnh mẽ cắt giảm thủ tục hành chính; điều chỉnh quy định tiền sử dụng đất để tránh gây áp lực tăng giá bất hợp lý. Chính phủ cũng nhấn mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, phấn đấu vượt mục tiêu 100.000 căn trong năm 2025, đồng thời nghiên cứu các chính sách mới về thuê và thuê mua nhà ở cho nhóm thu nhập thấp.

Bộ Xây dựng được giao đề xuất giải pháp kiểm soát giá phù hợp với cơ chế thị trường nhưng vẫn bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân. Ngoài ra, Bộ phải sớm báo cáo kết quả của 5 Tổ Công tác đang trực tiếp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản trên toàn quốc, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Chỉ khi các cơ chế quản lý và chính sách hỗ trợ được thực hiện nghiêm túc, thị trường bất động sản mới phát triển bền vững.

Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam chủ động điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, hiệu quả; tăng cường kiểm soát và thẩm định tín dụng, ưu tiên vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở thương mại có giá phù hợp. Đồng thời, cần giám sát chặt chẽ tín dụng đối với các dự án có giá bán quá cao hoặc có dấu hiệu “thổi giá”, “đẩy giá”.

Dưới áp lực tăng giá và hiện tượng “bán chênh” lan rộng, thị trường bất động sản cao cấp đang đứng trước thử thách cân bằng giữa lợi nhuận của chủ đầu tư và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Việc triển khai đồng bộ các giải pháp từ Chính phủ và Bộ Xây dựng sẽ là chìa khóa để kiểm soát méo mó, đảm bảo thị trường minh bạch, đồng thời giữ ổn định niềm tin của người mua thực.

 

Nguồn: https://vtv.vn/hien-tuong-ban-chenh-o-phan-khuc-bat-dong-san-hang-sang-100251129125013938.htm