Aggódik a „kettős teher” miatt, amikor az új földárak hatályba lépnek

Bár szükségesnek tartják a földárak piaci árakhoz közelítését, a hanoi új árlista számos aggodalmat is kelt a költségterhek, az ingatlanárak emelkedésének lehetősége és a vállalkozásokra nehezedő nyomás miatt.

Illusztráció fotó: Tuan Anh/VNA

A Hanoi Népi Tanács nemrégiben jóváhagyta az új földárlistát, amely várhatóan 2026. január 1-jétől lép hatályba. Ez egy olyan intézkedés, amelynek célja a földgazdálkodás átláthatóvá tétele és a földárak piachoz közelítése a 2024-es földtörvény rendelkezései szerint. Az elővárosi területek meredek növekedése azonban „kettős terhet” ró az emberekre és az ingatlanvállalkozásokra, még távolabb téve az alacsony jövedelműek letelepedésének lehetőségét, és lassítva a piac fellendülését.

Növekvő költségek, távoli lakhatási álmok

Általánosságban elmondható, hogy az emberek egyetértenek a földárlista piachoz közelebbi kiigazításával, mivel ez segít jobban biztosítani az emberek jogait a telek megtisztításában, korlátozza a panaszokat, és hozzájárul a telek megtisztításának felgyorsításához és a közberuházási projektek befejezéséhez.

A földár-kiigazítás jelentős növekedésével azonban, különösen az elővárosi településeken és kerületekben, az új földár-politika nemcsak a földhöz kapcsolódó pénzügyi kötelezettségeket változtatja meg, hanem mélyreható hatással van számos embercsoport életére, termelésére, ingatlanpiacára és a lakhatáshoz való hozzáférésre is.

Dang Van Nghiem úr a Dong Anh községből (Hanoi) elmondta: „A földárak emelkedése miatt az adók, illetékek és költségek is megemelkedtek a vörös könyvek kiállításakor, a telkek felosztásakor vagy átruházásakor. Most a családomnak fel kell osztania a földet, hogy a gyerekek külön élhessenek, vagy örökölhessék az ingatlant, ezért tanúsítványt kell kérnünk, ami sok pénzbe fog kerülni.”

Mivel az új földár 2-6-szor magasabb a régi földárlistánál, a külvárosokban élők közül sokan nem tudják teljesíteni pénzügyi kötelezettségeiket. Dao Khac Trong úr a Soc Son községben (Hanoi) elmondta: „Kiszámoltam, hogy a földhasználati díj, amit fizetnem kellett, körülbelül 80 millió VND volt, de az új földárlista bevezetése után ez több mint 400 millió VND-ra ugrott.”

Nemcsak Dao Khac Trong úr, hanem más települések, például Hoai Duc, Dong Anh, Thanh Oai, Dan Phuong, Thanh Tri, Thuong Tin, Hong Van lakosai is „megdöbbenésüket” fejezték ki, amikor több százmillió dongot kellett fizetniük az eljárások lebonyolításáért. Az emberek azt javasolták, hogy a város fontolja meg a regisztrációs díjak csökkentését, bizonyos tanúsítványkiállítási díjak elengedését, vagy a fizetési határidő meghosszabbítását a szegény háztartások, a szegénységhez közeli háztartások, a munkavállalók és a külvárosi területeken élő fiatal családok számára. Ez segít nekik elkerülni a „költségsokkot”, amikor földügyi eljárásokat kell lebonyolítaniuk.

Nghiem Thi Hang, a Vu Linh Ügyvédi Iroda (Hanoi Ügyvédi Kamara) ügyvédje szerint az első ok a földügyletek lebonyolításával járó megnövekedett anyagi teher. Ez a földárak emelkedése, különösen a külvárosi területeken (ahol várhatóan meredeken, 25%-ról 26%-ra, egyes helyszíneken pedig közel 30%-kal emelkednek a jelenlegi árlistához képest), ami miatt sokan aggódnak az egekbe szökő költségek miatt olyan eljárások lebonyolítása során, mint a földhasználati cél megváltoztatása, a vörös könyvek (földhasználati jogok elismerése) kiállítása vagy az átruházás. Ha a földárlista emelkedik, a földhasználati díjak, adók, illetékek és költségek is ennek megfelelően emelkedni fognak, közvetlenül érintve ezt a széles körű alanycsoportot.

Emellett a külvárosokban élő mezőgazdasági háztartások aggódnak a földárak emelkedése, a nem mezőgazdasági földhasználati adók, a regisztrációs díjak vagy a földhasználati célok átalakításának esetlegesen magasabb költségei miatt is. Ezek a kiadások közvetlenül befolyásolják a termelés fenntartásának képességét, különösen a kistermelők esetében – tájékoztatott Nghiem Thi Hang ügyvéd.

A Capital csapata rögtön a rajtvonaltól

Bár szükségesnek tartják a földárak piaci árakhoz közelítését, az új árlista számos aggodalmat is kelt a költségterhek, az ingatlanárak emelkedésének lehetősége és a vállalkozásokra nehezedő nyomás tekintetében.

A „kettős teher” magyarázataként Pham Gia Hiep úr, ingatlanszakértő elmondta, hogy az ingatlanvállalkozásoknak megnövekedett beruházási költségeket kell viselniük (1. teher), miközben a tőkemegtérülési és termékértékesítési képességük csökken (2. teher), ami nagyobb pénzügyi és működési kockázatokhoz vezet. Ez a döntés önmagában is nagy aggodalommal tölti el őket, nehéz helyzetbe hozva őket, ezért „kettős tehernek” nevezik.

Az emberek, különösen az alacsony jövedelműek esetében az átlagjövedelem egyre távolabb kerül attól, hogy legyen házuk a "letelepedésre", amikor életbe lép az új földárlista.

A lakásárak további emelkedése tovább csökkenti a lakhatáshoz való hozzáférést a legtöbb ember, különösen a közép- és alacsony jövedelműek számára. Ez a készletek növekedésének kockázatához és a vállalkozások termékeinek fogyasztási nehézségeihez vezet. A pénzforgalom blokkolódik, a banki hitelek visszafizetésére irányuló nyomás növekszik, ami lassítja a teljes hanoi ingatlanpiac fellendülését - osztotta meg Pham Quang Hiep úr.

Nguyen Ngoc Bich asszony, a Nam Binh Ingatlaniroda igazgatója egyetértett ezzel a nézettel, és elmondta, hogy az első és legközvetlenebb teher a város összes ingatlanfejlesztési projektjének ráfordítási költségeinek meredek növekedése.

Pontosabban, a terület megtisztításának kártérítési költségei emelkedtek. A földárlista a jogi alap a kártérítési szint meghatározására, amikor az állam visszaszerzi a földet kereskedelmi projektek megvalósításához. Amikor a földárlista emelkedik, a kártérítési ár is emelkedik, ami a vállalkozás teljes kezdeti befektetési tőkéjének jelentős növekedését okozza. Ez nemcsak a pénzügyi terheket növeli, hanem a terület megtisztításának időtartamának meghosszabbítását is kockáztatja, ha a kártérítési ár továbbra sem elégíti ki igazán az embereket, ami komolyan befolyásolja a projekt megvalósításának előrehaladását.

Ezenkívül a földhasználati díjak és a földbérleti díjak is emelkednek a földárlista szerint. Ez egy pénzügyi kötelezettség, amelyet a vállalkozásoknak fizetniük kell, amikor földet kapnak, vagy megváltoztatják a földhasználati célt projektek megvalósításához. Ez a költség közvetlenül beleszámít a termékárakba, csökkentve a befektetők várható profitmarzsát, és nagy kihívást jelent a projektfinanszírozás egyensúlyozásában, különösen a kereskedelmi lakásépítési projektek és a városi területek esetében.

A hanoi új földárlista fontos lépés a piaci átláthatóság és a tényleges árakkal való nagyobb összhang felé. Számos külvárosi területen tapasztalható jelentős áremelkedés azonban aggodalmat keltett az emberekre és a vállalkozásokra nehezedő pénzügyi terhek miatt.

Ahhoz, hogy a politika valóban hatékony legyen, ésszerű ütemtervre van szükség, valamint megoldásokra a kiszolgáltatott csoportok, a kisvállalkozások és a mezőgazdasági termelők támogatására. Ugyanakkor növelni kell az információk átláthatóságát és a közösséggel folytatott párbeszédet a negatív hatások korlátozása és a társadalmi konszenzus megteremtése érdekében.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ban-khoan-truoc-ganh-nang-kepkhi-gia-dat-moi-co-hieu-luc-20251201135603569.htm