Az ingatlanpiac továbbra is vezeti a befektetési hozamokat

Hogyan fog változni a lakásvásárlók pszichológiája a következő 2 évben?

Nguyen Quoc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese, a nagy adathalmazok és a fejlesztési ciklusokon keresztül végzett piackutatás alapján azt jósolja, hogy a következő 2 évben a vietnami ingatlanpiac a következő szakaszokon mehet keresztül: visszafordulás, feltárás, konszolidáció, növekedés és stabilizáció. Minden szakaszban a vevők különböző tényezőket fognak prioritásként kezelni az ingatlan kiválasztásakor.

Pontosabban, mostantól 2024 végéig a piac még mindig feltáró jellegű, a vevők bizonyos tényezőket helyeznek előtérbe, mint például a valós lakhatási igények kielégítése, a világos jogi státusz, a jó pénzügyi támogatási politikák, valamint a stabil bérleti hozamok és a költségek optimalizálása. Ebben a szakaszban a lakások nagy figyelmet kapnak, és az összes típus közül a legjobb likviditással rendelkeznek.

A 2025 első negyedévében várhatóan kezdődő konszolidációs időszakba lépve a vevők és a befektetők magabiztosabbak lesznek a pénzügyi és jogi tényezőket illetően, de továbbra is azokat a termékeket részesítik előnyben, amelyek valós igényeket elégítenek ki és jó cash flow-t biztosítanak. Ebben az időszakban, ha a pénzügyi tényezők kedvezőbbek, a magasabb költségű típusok, mint például a családi házak és a sorházak, tranzakciós volumene fokozatosan növekedni fog.

Vevőpszichológia az ingatlanpiac minden szakaszában (Fotó: Batdongsan.com.vn)

2025 második negyedévétől 2025 negyedik negyedévéig várhatóan fellendülési időszak lesz, az emberek nagyobb figyelmet fordítanak majd a befektetési igényekre, az árnövekedési ütemre, és nem fektetnek túl nagy hangsúlyt az eladási árra és a jogi tényezőkre, mint a borús piac idején. Ez lesz az az időszak, amikor a földek és villák fokozatosan visszanyerik előnyüket, és jobb likviditással rendelkeznek. Várhatóan 2026 elejétől a vietnami ingatlanpiac stabil ciklusba lép, a vevők a magas árnövekedési ütemű, kis mennyiségű, de nagy figyelmet vonzó típusokba tartozó befektetési lehetőségeket fogják előtérbe helyezni.

A Batdongsan.com.vn a következő 2 év vásárlói és befektetői trendjeinek előrejelzése mellett a 2024 második felében végzett ingatlanpiaci fogyasztói pszichológiai felmérés keretében elemezte rövid távú ízlésüket is. Ennek megfelelően a piaci hangulatindex stagnál. A vásárlók pozitív piacjelzésekre, a 2023-as évhez képest alacsonyabb kamatlábakra és az emberek pszichológiájának javítását célzó új jogszabályok hatálybalépésére várnak.

A Batdongsan.com.vn szakértői szerint a kormány javaslata, miszerint a Földtörvény, a Lakásjog és az Ingatlankereskedelmi Törvény 2024. augusztus 1-jétől hatályba lépne, pozitív jelzés, amely segít tisztázni a jogrendszert és felgyorsítja a piac helyreállítási folyamatát. A hatályos törvények elősegítik a következetesebb és reálisabb földértékelést, szigorítják a projektfejlesztésbe befektetőkkel szembeni követelményeket a vásárlók jogainak biztosítása érdekében, kedvező feltételeket teremtenek a külföldi vietnamiak ingatlantulajdonlásához, több külföldi befektetést vonzanak, valamint fokozzák a szakmaiságot és az átláthatóságot a közvetítői közösségben.

Fontos tényezők, amelyek befolyásolják az otthonvásárlók „előlegfizetési” döntéseit

Emellett az ingatlanok iránti kereslet mindig is jelen van, a következő időszak fő célpontjai a fiatal családok, különösen az ifjú házasok. A felmérés azt mutatja, hogy a gyermektelen házasok 73%-a tervezi, hogy a következő évben házat vásárol. Míg az egyedülállók az irodát helyezik előtérbe ingatlanválasztáskor, a házasok leginkább az iskolák, a bevásárlóközpontok és az üzletek szolgáltatásai iránt érdeklődnek. A másodlagos termékek vásárlásának tendenciája növekszik az alacsony elsődleges kínálat miatt, miközben az elsődleges projektek nyitóára magas.

Egy 2024 második felében végzett fogyasztói pszichológiai felmérés azt is kimutatta, hogy a vevők elsőbbséget élveznek a főbb híroldalakon és a befektető hivatalos weboldalán történő információkeresésben. Befektető kiválasztásakor a pénzügyi potenciálra figyelnek leginkább, projekt kiválasztásakor pedig a jogszerűség a legfontosabb tényező. Amikor ingatlanközvetítőt keresnek a tranzakció támogatására, a vevők a szakértelmet, a tapasztalatot és a hozzáállást értékelik leginkább, ezt követik a közvetítői díjak.

Az ingatlanpiac továbbra is vezeti a hozamot a befektetési csatornák között

A Batdongsan.com.vn 2024 első 6 hónapjára vonatkozó ingatlanpiaci adatai azt mutatják, hogy a legtöbb befektetési csatorna pozitív jeleket mutatott 2023-hoz képest. Ezek közül az ingatlanpiac továbbra is a legmagasabb hozamú befektetési csatorna. 2024 júniusában az ingatlanok átlagos eladási ára 24%-kal nőtt 2023 elejéhez képest. Eközben a részvényárfolyam-ingadozásokat tükröző VNIndex 19%-kal, az SJC aranyára 17%-kal, az USD árfolyama pedig 8%-kal emelkedett.

Hanoi , mint az áremelkedésben vezető települések egyike, 32%-os áremelkedést regisztrált a magánházak árában 2023 elejéhez képest, 31%-os növekedést a lakásoknál, és 10-19%-os növekedést a telkeknél, villáknál és sorházaknál. Eközben Ho Si Minh-városban az ingatlanárak az elmúlt másfél évben szinte változatlanok maradtak, kivéve a lakásokat, amelyek kismértékben, 6%-kal emelkedtek, míg a többi típus árszintje változatlan maradt.

Ami a piacon lévő ingatlantípusokat illeti, a telkek és a magánházak iránti érdeklődés és a tranzakciók tekintetében bizonyos mértékű fellendülést tapasztaltak 2024 első felében. Konkrétan a magánházak iránti érdeklődés 87%-kal, a telkek iránti érdeklődés 60%-kal nőtt 2021 első negyedévéhez képest. Ez azonban csak lokális javulás egyes területeken, különösen az északi tartományokban.

Az ingatlan továbbra is a leghatékonyabb befektetési csatorna.

Csak néhány északi tartományban, például Hung Yenben , a telkek iránti érdeklődés 194%-kal, a magánházaké pedig 70%-kal nőtt. Hanoiban szintén 75%-kal nőtt a telkek iránti érdeklődés, a magánházaké pedig 48%-kal. Különösen Hanoi külvárosi területein emelkedtek meredeken az érdeklődés és az árak a tervezési tényezőknek és az aukciós tevékenységeknek köszönhetően. Konkrétan 2024 első felében Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That és Quoc Oai településeken a telkek iránti kereslet 48%-ról 104%-ra nőtt, ami a földek árának 4%-ról 24%-ra emelkedéséhez vezetett ezekben a külvárosi kerületekben 2023 második feléhez képest.

Ezenkívül a lakások a legélénkebb ingatlanpiaci típust képviselik, különösen a hanoi piacon. Az egység kutatása azt mutatja, hogy a hanoi lakások iránti kereslet 2024 márciusában tetőzött, közel 60%-kal nőtt 2023 végéhez képest. Jelenleg, bár a lakások iránti érdeklődés "lehűlt", az árak nem csökkentek. A hanoi lakások eladási ára 2024 májusában megegyezett Ho Si Minh-városéval, elérve az 50 millió VND/m2-t. Ugyanakkor a lakások továbbra is a piacon a leglikviditásabb típusok, a Batdongsan.com.vn felmérésében részt vevő brókerek 48%-a mondta, hogy a lakások erős növekedési időszakban vannak.

Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli regionális igazgatója megjegyezte, hogy jelenleg nincs jele egy „buboréknak” a lakások piacán, mivel a helyzetet létrehozó tényezők a túlzottan felfújt kereslet, a valós keresletet meghaladó befektetési kereslet, az árak a gazdasághoz és más tényezőkhöz képest emelkednek, valamint a laza monetáris politika megteremti a feltételeket a tőkepiaci ellenőrzéshez.

Az apartmanok a legélénkebb piac, különösen Hanoiban.

A Batdongsan.com.vn adatai azt mutatják, hogy a világ más városaihoz képest a lakásárak és Vietnam GDP-je közötti különbség még mindig nem túl magas. Becslések szerint egy 50 m2-es lakás megvásárlásához Bangkokban (Thaiföld) több mint 47 év jövedelmének megfelelő összeget kell elkölteni, Manilában (Fülöp-szigetek) több mint 56 évet, Kuala Lumpurban (Malajzia) pedig közel 17 évet. Eközben Hanoiban és Ho Si Minh-városban az embereknek körülbelül 14-15 év jövedelmének megfelelő összeget kell elkölteniük egy hasonló méretű lakás megvásárlásához.

„A két nagyváros népességnövekedési üteme azt mutatja, hogy a lakások iránti valós kereslet továbbra is nagyon magas. A 2021-2030 közötti időszakra vonatkozó teljes lakáskeresletre vonatkozó előrejelzés Hanoiban 89 millió négyzetméter alapterületet, Ho Si Minh-városban pedig 107,5 millió négyzetmétert prognosztizálnak. A kereslet ilyen magas, de a jelenlegi lakásárak Hanoiban és Ho Si Minh-városban nem túl magasak a világ más városaihoz képest. Eközben a lakásvásárlási kamatláb várhatóan nem lesz alacsony, amikor a mozgósítási kamatlábat éppen most emelték. Ezért nincs „buborék” jelenség a lakások esetében. Valójában a korlátozott kínálat és a magas nyitóárak okozták a közelmúltbeli erős növekedést” - magyarázta Dinh Minh Tuan úr.

Tran Thi My Nhat

Forrás: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html