Az ingatlanpiac továbbra is vezető szerepet tölt be a befektetési hozamok tekintetében.

Hogyan fog változni a lakásvásárlók pszichológiája a következő két évben?

Nguyen Quoc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese, a nagy adathalmazok és a fejlesztési ciklusokon átívelő piackutatás alapján azt jósolja, hogy a következő két évben a vietnami ingatlanpiac a következő fázisokon mehet keresztül: visszafordulás, feltárás, konszolidáció, fellendülés és stabilizáció. Minden fázisban a vevők más-más tényezőket fognak prioritásként kezelni az ingatlan kiválasztásakor.

Pontosabban, mostantól 2024 végéig a piac még mindig tesztelési fázisban van. A vevők bizonyos tényezőket prioritásként kezelnek, mint például a tényleges lakhatási szükségletek kielégítése, a világos jogi státusz, a jó pénzügyi támogatási politikák és a stabil bérleti hozamok, miközben optimalizálják a különféle költségeket. Ebben a szakaszban a lakások jelentős érdeklődést mutatnak, és az összes ingatlantípus közül a legjobb likviditással rendelkeznek.

A 2025 első negyedévében várhatóan kezdődő konszolidációs szakaszba lépve a vevők és a befektetők nagyobb biztonságban érzik majd magukat a pénzügyi és jogi tényezőket illetően, de továbbra is azokat a termékeket részesítik előnyben, amelyek valós igényeket elégítenek ki és jó cash flow-t generálnak. Ebben az időszakban, ha a monetáris feltételek kedvezőbbek, a magas költségű ingatlanok, mint például a családi házak és a sorházak, tranzakciós volumene fokozatosan javulni fog.

Vevőpszichológia az ingatlanpiac minden szakaszában (Kép: Batdongsan.com.vn)

A 2025-ös év második és negyedik negyedéve között várhatóan a fellendülés időszaka lesz, amikor az emberek nagyobb figyelmet fordítanak a befektetési igényekre és az áremelkedésre, és nem helyeznek akkora hangsúlyt az eladási árra és a jogi szempontokra, mint a piaci visszaesés idején. Ez lesz az az időszak, amikor a telkek és villák fokozatosan visszanyerik előnyeiket és jobb likviditással rendelkeznek. Várhatóan 2026 elejétől a vietnami ingatlanpiac stabil ciklusba lép, a vevők a magas áremelkedési ütemű, korlátozott kínálatú, de nagy keresletű ingatlanokba történő befektetési lehetőségeket részesítik előnyben.

A Batdongsan.com.vn a következő két évre vonatkozó vásárlói és befektetői trendek előrejelzése mellett a 2024 második felére vonatkozó ingatlanpiaci fogyasztói hangulatfelmérésén keresztül elemzi rövid távú preferenciáikat is. A felmérés szerint a piaci hangulat továbbra is stabil. A vevők pozitív jeleket várnak a piacról, a 2023-asnál alacsonyabb kamatlábakkal és a hatályba lépő új jogszabályokkal, amelyek kedvezőbb hangulatot teremtenek a lakosság körében.

A Batdongsan.com.vn szakértői szerint a kormány javaslata, miszerint a Földtörvény, a Lakástörvény és az Ingatlankereskedelmi Törvény 2024. augusztus 1-jétől lépjen hatályba, pozitív jelzés, mivel egyértelműbbé teszi a jogi keretet és felgyorsítja a piac fellendülését. E törvények hatékony végrehajtása elősegíti a következetesebb és reálisabb földértékelést, szigorítja a projektfejlesztőkre vonatkozó követelményeket a vevői jogok biztosítása érdekében, megkönnyíti a külföldi vietnamiak ingatlantulajdonlását, több külföldi befektetést vonz, valamint fokozza a professzionalizmust és az átláthatóságot az ingatlanközvetítői közösségen belül.

A legfontosabb tényezők, amelyek a lakásvásárlókat vásárlásra ösztönzik.

Továbbá az ingatlanok iránti kereslet továbbra is erős, a következő időszakban a fő célcsoport a fiatal családok, különösen az ifjú házasok. Egy felmérés szerint a gyermektelen házasok 73%-a tervezi, hogy a következő évben házat vásárol. Míg az egyedülállók az irodateret helyezik előtérbe ingatlanválasztáskor, a házaspárokat leginkább az olyan szolgáltatások érdeklik, mint az iskolák és a bevásárlóközpontok. A másodlagos piacon lévő ingatlanok keresésének tendenciája egyre növekszik a korlátozott elsődleges kínálat és az elsődleges projektek magas kezdeti árai miatt.

Egy 2024 második felében végzett fogyasztói hangulatfelmérés azt is kimutatta, hogy a vevők elsőbbséget élveznek a nagy ingatlanhirdetési oldalakon és a fejlesztők hivatalos weboldalain való információkeresésben. Egy fejlesztő kiválasztásakor a pénzügyi erősségre fordítanak legnagyobb figyelmet, míg egy projekt kiválasztásakor a jogszabályoknak való megfelelés a legfontosabb tényező. Amikor ingatlanügynököktől kérnek segítséget, a vevők mindenekelőtt a szakértelmet, a tapasztalatot és a hozzáállást értékelik, ezt követik a közvetítői díjak.

A befektetési csatornák közül továbbra is az ingatlanpiac a legsikeresebb a hozamok tekintetében.

A Batdongsan.com.vn 2024 első hat hónapjára vonatkozó ingatlanpiaci adatai szerint a legtöbb befektetési csatorna pozitív jeleket mutatott 2023-hoz képest. Az ingatlanpiac továbbra is a legmagasabb befektetési hozamot biztosító csatorna. 2024 júniusában az ingatlanok átlagos vételi ára 24%-kal emelkedett 2023 elejéhez képest. Eközben a részvényárfolyam-ingadozásokat tükröző VNIndex 19%-kal, az SJC arany ára 17%-kal, az USD árfolyama pedig 8%-kal emelkedett.

Hanoi , amely az áremelkedés tekintetében vezető települések egyike, 32%-os áremelkedést regisztrált a magánházak, 31%-os a lakások, valamint 10-19%-os áremelkedést a telkek, villák és sorházak esetében 2023 elejéhez képest. Eközben Ho Si Minh-városban az ingatlanok vételárai szinte változatlanok maradtak az elmúlt másfél évben, kivéve a lakásokat, amelyek enyhe, 6%-os emelkedést mutattak, míg más ingatlantípusok megtartották ugyanazt az árszintet.

A piaci típusokat tekintve a telkek és a családi házak iránti érdeklődés és a tranzakciók száma némi fellendülést mutatott 2024 első felében. Konkrétan a családi házak iránti érdeklődés 87%-kal, a telkek iránti érdeklődés pedig 60%-kal nőtt 2021 első negyedévéhez képest. Ez azonban csak lokális javulás egyes területeken, különösen az északi tartományokban.

Az ingatlanpiac továbbra is a legjobban teljesítő befektetési csatorna.

Néhány északi tartományban, például Hung Yenben , a telkek iránti érdeklődés 194%-kal, a magánházak iránti pedig 70%-kal nőtt. Hanoiban szintén 75%-kal nőtt a telkek iránti érdeklődés, és 48%-kal a magánházaké. Hanoi külvárosi területein az érdeklődés és az árak meredeken emelkedtek a tervezési és árverési tevékenységek miatt. Pontosabban, 2024 első felében a Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That és Quoc Oai telkek iránti kereslet 48%-104%-kal nőtt, ami a kikiáltási árak 4%-24%-os emelkedéséhez vezetett 2023 második feléhez képest.

Továbbá a lakások a legélénkebb ingatlantípusok az ingatlanpiacon, különösen Hanoiban. Az egység kutatása azt mutatja, hogy a hanoi lakások iránti kereslet 2024 márciusában tetőzött, közel 60%-kal nőtt 2023 végéhez képest. Jelenleg, bár a lakások iránti érdeklődés csökkent, az árak nem csökkentek. A hanoi lakások kikiáltási ára 2024 májusában Ho Si Minh-városéval megegyező volt, elérve az 50 millió VND/m2-t. Ugyanakkor a lakások továbbra is a leglikvidebb ingatlantípusok a piacon; a Batdongsan.com.vn felmérésében részt vevő brókerek 48%-a úgy véli, hogy a lakások jelenleg erős növekedési fázisban vannak.

Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli régiójának igazgatója úgy véli, hogy jelenleg a lakáspiac nem mutat „buborék” jeleit, mivel ezt a helyzetet a felfújt kereslet okozza, ahol a befektetési kereslet meghaladja a tényleges keresletet; a gazdasághoz és más ingatlantípusokhoz képest megemelkedett árak; valamint a laza monetáris politika, amely tőkekorlátozáshoz vezet a piacon.

Az apartmanok a piacon kapható legélénkebb ingatlantípusok, különösen Hanoiban.

A Batdongsan.com.vn adatai azt mutatják, hogy a világ más városaihoz képest a lakásárak és Vietnam GDP-je közötti különbség még mindig nem túl magas. Becslések szerint egy 50 m2-es lakás megvásárlásához Bangkokban (Thaiföld) több mint 47 év jövedelmére lenne szükség; Manilában (Fülöp-szigetek) több mint 56 évre; Kuala Lumpurban (Malajzia) pedig közel 17 évre. Hanoiban és Ho Si Minh-városban az embereknek körülbelül 14-15 év jövedelmének megfelelő összegre lenne szükségük egy hasonló méretű lakás megvásárlásához.

„A két nagyváros népességnövekedési üteme azt mutatja, hogy a lakások iránti kereslet továbbra is nagyon magas. A 2021-2030 közötti időszakra Hanoiban a várható teljes lakáskereslet 89 millió négyzetméter, Ho Si Minh-városban pedig 107,5 millió négyzetméter. E magas kereslet ellenére a jelenlegi lakásárak Hanoiban és Ho Si Minh-városban nem túlzottan magasak a világ más városaihoz képest. Eközben a jelzálogkamatlábak várhatóan nem esnek alacsony szintre, mivel a betéti kamatlábakat éppen most emelték fel. Ezért nincs „buborék” a lakáspiacon; valójában a korlátozott kínálat és a magas kezdeti eladási árak okozták a közelmúltbeli erős növekedést” – magyarázta Dinh Minh Tuan úr.

Tran Thi My Nhat

Forrás: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html