Mit mond erről a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium?

[hirdetés_1]

Ebben a dokumentumban a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium a földértékelési módszer módosítását és kiegészítését javasolja 3 földértékelési módszer szabályozása irányába, beleértve: az összehasonlító módszert; a jövedelmi módszert; és a földár-korrekciós együttható módszerét. Így a 44/2014/ND-CP számú rendelethez képest a rendelettervezet 2 földértékelési módszert csökkentett.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium szerint 3 földértékelési módszer (összehasonlító, jövedelem, földár-korrekciós együttható) szabályozása biztosította az állami földgazdálkodást szolgáló összes földértékelési eset lefedettségét.

Az 1. ábrán három módszert javasoltak a föld erőforrásainak és a környezet értékelésére — A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium szerint a három földértékelési módszer szabályozása biztosította az állami földgazdálkodást szolgáló összes földértékelési eset lefedettségét. (Fotó: DM)

Konkrétan a levonási módszer beépül az összehasonlítási módszerbe, mivel a levonási módszer egy lépés az összehasonlítási módszer olyan földterületekre történő alkalmazásakor, amelyekhez eszközök kapcsolódnak, és amelyet az összehasonlított földterülethez kapcsolódó eszközök értékének elkülönítésére alkalmaznak.

Ugyanakkor a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium a 44. számú rendelettervezetben azt javasolta, hogy ne a többletmódszert alkalmazzák a földterületek értékelésére.

A kormánynak benyújtott tervezet szerint a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium a földterületek értékelésére szolgáló többletmódszer alkalmazásának okát azzal magyarázva magyarázta, hogy a többletmódszer a földterület értékelésének olyan módszere, amelynek során az ingatlan teljes feltételezett fejlesztési bevételét levonják a teljes feltételezett fejlesztési költségből.

Ennek megfelelően az ingatlanfejlesztésből származó teljes feltételezett bevétel kiszámításának a következő feltételezett tényezőkön kell alapulnia: átvételi ár, bérleti díj, értékesítési időpont, értékesítési arány, átvételi ár trendjei és ingadozásai, jövőbeni bérleti díj, kihasználtsági arány..., és a pénzáramot a bank hitelkamatlábának megfelelően az értékelési időpontra kell diszkontálni.

Az ingatlanok teljes feltételezett fejlesztési költségének kiszámítása amellett, hogy az illetékes állami szervek által kiadott normákon és egységárakon alapul, az építési időtől, az éves építési ütemtől, a vészhelyzeti költségektől, a hitelkamat-költségektől, a befektetői nyereségtől – figyelembe véve a kockázati tényezőket –, a reklám- és értékesítési költségektől stb. is függ.

A fent említett, feltételezett teljes fejlesztési bevétel és teljes fejlesztési költség tényezők kiszámítása nagyon bonyolult, az értékelési eredmények bizonytalanok, pontatlanok és nagy hibákat tartalmaznak (ugyanazon földterület esetében a feltételezett tényezőkben szereplő egyetlen mutató megváltoztatása is megváltoztatja az értékelési eredményeket); könnyen kihasználható, és kockázatot jelent a földértékeléssel foglalkozó szakemberek és a településeken a konkrét földárakról döntő személyek számára.

Ez a fő oka a nehézségeknek és késedelmeknek a konkrét földárak meghatározásában, értékelésében és eldöntésében az utóbbi időben.

Másrészről az ingatlanüzletben a föld mindig először létezik, és az ingatlan létrehozásának folyamata előtt árazzák be. A feltételezés, hogy az ingatlan értékét a jövőben becsülik meg, akkor a földár meghatározása nem helyénvaló, mivel a földár a befektető ingatlanüzleti módszerétől függ, és nem tükrözi a föld valódi piaci értékét.

Ezenkívül a többletmódszert a befektetők gyakran használják a bevétel feltételezésével és a felmerült költségek becslésével elért hasznok kiszámítására, ezáltal döntést hozva a befektetésről vagy a befektetés mellőzéséről.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium úgy véli, hogy a 18-NQ/TW számú határozat szellemében a földárak meghatározásának módszerének biztosítania kell a piaci elvek betartását. Ezért a 44. számú rendelettervezet nem alkalmazza a többletmódszert a földárak meghatározásakor a földhasználók pénzügyi kötelezettségeinek és a kártalanításnak a kiszámításához, amikor az állam visszaszerzi a földet, ami összhangban van a párt politikájával.

A többletmódszer alkalmazásának mellőzésének korlátai leküzdésére a 44. számú rendelettervezet módosította és kiegészítette az összehasonlítási módszer tartalmát.

Amelyben a műszaki infrastruktúrába nem fektetett földterületek és földterületek értékelésére vonatkozó útmutató a műszaki infrastrukturális beruházás költségeinek levonására szolgáló levonási technikák kombinációján alapul. Ugyanakkor kiegészül azzal a szabályozással, hogy a földárak meghatározásakor az éves korrekciós együttható módszerét kell alkalmazni az összehasonlítás és az egyeztetés érdekében, a földértékelési eredmények pontosságának biztosítása érdekében.

[hirdetés_2]
Forrás