Mit mond erről a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium?

Ebben a dokumentumban a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium a földértékelési módszer módosítását és kiegészítését javasolja három földértékelési módszer meghatározásával, beleértve: az összehasonlító módszert, a jövedelmi módszert és a földár-korrekciós együttható módszert. Így a 44/2014/ND-CP számú rendelethez képest a rendelettervezet két földértékelési módszert csökkentett.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium szerint a három földértékelési módszer (összehasonlító, jövedelmi és földár-korrekciós együttható) szabályozása biztosította az állami földgazdálkodást szolgáló összes földértékelési eset lefedettségét.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium szerint a három földértékelési módszer szabályozása biztosítja az állami földgazdálkodást szolgáló összes földértékelési ügy átfogó lefedettségét. (Fotó: DM)

Konkrétan a levonási módszer beépül az összehasonlítási módszerbe, mivel a levonási módszer egy lépés az összehasonlítási módszer olyan földterületekre történő alkalmazásakor, amelyekhez eszközök kapcsolódnak, és amelyet az összehasonlítható földterülethez kapcsolódó eszközök értékének kinyerésére használnak.

Ugyanakkor a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium a 44. számú rendelettervezetben azt javasolta, hogy a földterületek értékelésénél ne a többletmódszert alkalmazzák.

A kormánynak benyújtott tervezet szerint a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium a földterület értékelésére szolgáló többletmódszer alkalmazásának okát azzal magyarázva, hogy a többletmódszer a földterület értékelésének olyan módszere, amely az ingatlan teljes hipotetikus fejlesztési bevételének és a teljes hipotetikus fejlesztési költségeknek a kiszámításával történik.

Ennek megfelelően egy ingatlan teljes feltételezett fejlesztési bevételének kiszámításakor olyan feltételezett tényezőkön kell alapulni, mint: átvételi ár, bérleti díj, értékesítési időpont, értékesítési arány, a jövőbeni átvételi árak és bérleti díjak trendjei és volatilitása, kihasználtsági arány stb., és a pénzáramot az értékelés időpontjára a bank hitelkamatlábával kell diszkontálni.

Egy ingatlan teljes hipotetikus fejlesztési költségének kiszámítása az illetékes állami szervek által kiadott normák és egységárak mellett az építési időtől, az éves építési ütemtől, a vészhelyzeti költségektől, a kamatkiadásoktól, a befektetői nyereségtől – figyelembe véve a kockázati tényezőket –, a reklám- és értékesítési költségektől stb. is függ.

A fent említett hipotetikus tényezők kiszámítása a teljes fejlesztési bevételre és a teljes fejlesztési költségekre vonatkozóan nagyon összetett, ami bizonytalan és pontatlan értékelési eredményeket eredményez nagy hibákkal (ugyanazon földterület esetében a hipotetikus tényezőkben szereplő egyetlen mutató megváltoztatása is módosítja az értékelési eredményt); könnyen kihasználható, és kockázatot jelent a földértékelésben részt vevők és azok számára, akik a településeken a konkrét földárakról döntenek.

Ez a fő oka a konkrét földárak meghatározásával, értékelésével és az azokról való döntéssel kapcsolatos nehézségeknek és késedelmeknek a közelmúltban.

Másrészről az ingatlanüzletben a föld mindig először létezik, és az értékét az ingatlan létrehozása előtt határozzák meg. Nem helyénvaló feltételezéseket tenni az ingatlan jövőbeli értékének becslésére, majd ezt követően meghatározni a föld árát, mivel a földárak a befektető ingatlanüzleti módszereitől függenek, és nem tükrözik pontosan a föld piaci értékét.

Ezenkívül a többletmódszert a befektetők gyakran használják a bevétel feltételezésével és a költségek becslésével elért hasznok kiszámítására, ezáltal befektetési döntéseket hozva.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium úgy véli, hogy a 18-NQ/TW számú határozattal összhangban a földárak meghatározásának módszerének meg kell felelnie a piaci elveknek. Ezért az a tény, hogy a 44. számú rendelettervezet nem alkalmazza a többletmódszert a földárak meghatározásakor a földhasználók pénzügyi kötelezettségeinek és a kártalanításnak a kiszámításakor, amikor az állam visszaszerzi a földet, összhangban van a párt politikájával.

A többletmódszer alkalmazásának mellőzésének korlátai leküzdésére a 44. számú rendelettervezet módosította és kiegészítette az összehasonlító módszer tartalmát.

Konkrétan az irányelvek a földterületek és az infrastrukturális beruházás nélküli területek értékelésére vonatkoznak, az infrastrukturális beruházási költségek ellensúlyozására szolgáló levonási technikák kombinációja alapján. Ezzel egyidejűleg egy olyan szabályozást is bevezetnek, amely előírja egy éves korrekciós együttható alkalmazását az összehasonlítás és az ellenőrzés érdekében, a földértékelési eredmények pontosságának biztosítása érdekében.

Forrás: https://www.congluan.vn/chi-de-xuat-3-phuong-an-dinh-gia-dat-bo-tai-nguyen-va-moi-truong-noi-gi-post258175.html