Nem elég visszatartó erejűek a büntetések?

A földárverések torzulásai és szabálytalanságai közfelháborodást keltenek, sokan azzal érvelnek, hogy az illetékes hatóságoknak be kell avatkozniuk, és határozottabb lépéseket kell tenniük a probléma alapos kezelése érdekében…

Ami a földárveréseket illeti, az ingatlanpiacon a közelmúltban rekordot döntő nyertes licitárak voltak megfigyelhetők Hanoi külvárosi kerületeiben található telkek esetében.

Kiváló példa erre a 19 órás aukció, amely augusztus 20-án hajnali 4:30-kor zárult. Tizenkilenc telek kelt el sikeresen Hanoi Hoai Duc kerületének Tien Yen községében. A legmagasabb árú telek 133,3 millió VND/m2-ért kelt el, ami körülbelül a kikiáltási ár 30-szorosa. Ezen a telken kívül 11 másik telek ára is meghaladta a 100 millió VND/m2-t. A két legalacsonyabb nyertes ajánlattal rendelkező telek ára 91,3 millió VND/m2 volt, ami még mindig a kikiáltási ár 12,5-szerese.

Ez az eredmény rendkívül szokatlannak tekinthető, mivel a Batdongsan.com adatai szerint a Tien Yen községben a telkek átlagos kikiáltási ára 2024 második negyedévében mindössze 43 millió VND/m2 volt. Továbbá a szomszédos Hoai Duc kerületben található településeken a kikiáltási árak szintén 22 és 62 millió VND/m2 között mozogtak 2024 második negyedévében.

Korábban, augusztus 10-én 68 telek árverésére került sor Hanoi Thanh Oai kerületében, Thanh Cao község Thanh Than falujában, Ngo Ba környékén. Az árverés lezárultával a legmagasabb nyertes ajánlat meghaladta a 100 millió VND/m2-t, ami nyolcszorosa a kikiáltási árnak. A hagyományos telkekre is 63 és 80 millió VND/m2 közötti nyertes ajánlatok születtek, ami 5-6,4-szerese a kikiáltási árnak.

Így a második negyedévben a szokásos 27 millió VND/m2-es kikiáltási árhoz képest a Thanh Cao községben található telkek 63-100 millió VND/m2 közötti nyertes ajánlati árai az augusztus 10-i árverésen 2,3-3,7-szer magasabbak voltak.

Ez a két szokatlanul magas árverés nemcsak a közvélemény figyelmét keltette fel, hanem felidézte a Ho Si Minh -város Thu Thiem városi területén 2021 végén lezajlott példátlan árverést is.

Konkrétan 2021. december 10-én a Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (a Tan Hoang Minh Group leányvállalata) megnyerte egy több mint 10 000 négyzetméteres Thu Thiem-i telek árverését 24 500 milliárd VND-ért, ezzel példátlan rekordot döntött a négyzetméterenkénti 2,4 milliárd VND-s árral, ami nyolcszorosa a kikiáltási árnak, és hosszú időre sokkhullámot okozott az ingatlanpiacon.

Látható, hogy a Hoai Duc, Thanh Oai és Thu Thiem árverésein – bár helyszínükben, időzítésükben és kikiáltási áraikban különböznek – egy dolog közös: a nyertes ajánlatok sokszorosan magasabbak az általános piaci árnál. A valós értéküket messze meghaladó földárak nemcsak az árverési helyszíneken a későbbi árveréseken szükséges vagyonértékelést nehezítik meg, hanem széles körű hatással vannak az ország számos pontjára.

Ez a helyzet felveti a közvélemény gyanúját a földspekulánsok és brókerek „manipulációjával” kapcsolatban, hogy likviditást teremtsenek a jelenleg „szunnyadó” környező területeken. Ez a földárverés nem tükrözi az uralkodó piaci árat, és eszközzé válhat a spekulánsok számára a földárak felhajtásához. Ez a viselkedés negatívan befolyásolhatja a kormány lakásárak csökkentésére és a társadalmi jólét biztosítására irányuló erőfeszítéseit, sőt gazdasági stagnálást is okozhat a földek magas áron történő eladásának várhatósága miatt.

A földárverések torzulásai és szabálytalanságai közfelháborodást váltottak ki. Számos vélemény szerint az illetékes igazgatási szerveknek gyorsan be kell avatkozniuk, és haladéktalanul helyre kell állítaniuk a földhasználati jogok árverési folyamatát, szigorúan fellépve az árverések kihasználásával az ingatlanpiac megzavarása és a haszonszerzés érdekében történő megzavarása ellen.

Professzionális ingatlanbefektetőként Le Minh Trung úr (a Hanoi Cau Giay kerületében lakik) elmondta, hogy az utóbbi időben számos földárverést követett nyomon, és feltette magának a kérdést, hogy ki áll az ingatlanárak felfújása mögött ezeken az árveréseken? Mert ezek után az átláthatatlan földárverések után csak kevesen profitálnak, míg a befektetők többsége, beleértve a brókereket is, veszteségeket szenved el.

„A valóság az, hogy az ingatlanpiaci profit vonzereje túl nagy; egyetlen árverési reggel alatt a profit egy átlagos munkavállaló több éves jövedelmének felel meg. Ezért rohannak be a befektetők ennek ellenére” – mondta Trung úr, hangsúlyozva, hogy a spekulációs és ármanipulációs célú földárverések gyakorlatának alapos kezeléséhez nem lehet kizárólag a befektetők öntudatára hagyatkozni, hanem nagymértékben függ az állami irányító szervek határozott fellépésétől.

Hasonlóképpen Tran Kim Nga asszony (a Ho Si Minh-város Go Vap kerületében élő), aki az ingatlanbuborék kipukkadása során mind a nyereségeket, mind a veszteségeket megtapasztalta, szintén úgy véli, hogy a befektetőknek a saját túlélésükért kell küzdeniük, de az állami irányítás szerepe pótolhatatlan az ingatlanpiac átláthatóságának biztosításában.

„A spekulatív buborékok kergetése helyett, ami azt jelenti, hogy a buborék kipukkadására várunk, mielőtt bejelentéseket és figyelmeztetéseket teszünk, a helyi hatóságoknak kezdettől fogva átláthatónak kellene lenniük a tervezéssel és a projektekkel kapcsolatban. Az átláthatósággal egyetlen bróker vagy spekuláns sem terjeszthet többé pletykákat, amelyek káoszt és instabilitást okoznak az ingatlanpiacon” – mondta Nga asszony.

Üzleti szempontból Tran Khanh Quang úr, a Viet An Hoa Ingatlanügynökség vezérigazgatója megerősítette, hogy az ingatlanüzletágak nem profitálnak a földárak emelkedéséből, mivel a tervezési szakasztól az értékesítéshez szükséges jogi eljárások befejezéséig több év telik el. A földárak más területeken való emelkedése, valamint a még be nem fejezett kompenzációval érintett projektek negatívan befolyásolhatják a vállalkozásokat.

Eközben Phan Dung Khanh közgazdász elemezte, hogy az ingatlanpiac eredendően egy réspiac a nagy és nagyon nagy tőkeigénye miatt. Ezért az a kép, hogy az emberek reggeltől estig sorban állnak, hogy telkeket biztosítsanak, földeket adjanak el és előleget kapjanak... csupán egy előre megtervezett forgatókönyv. Ez nemcsak csapdába ejti az egyéneket és pénzveszteséget okoz nekik, hanem a piacot is a fagy szélére sodorja, mivel az ingatlanárak elképzelhetetlen szintre emelkedtek.

„A földárverések révén rövid távon növelhetjük a kaució összegét, díjakat számíthatunk fel az árverés után korán átruházott telkekért stb., de hosszú távon, hogy kellően visszatartó erejűek legyenek, egyetemes és átfogó megoldásként megfontolható a piacmanipulátorok büntetőeljárás alá vonása” – hangsúlyozta Khanh úr.

Ugyanezen a véleményen lévő Le Thu Thao, a Ho Si Minh-városi Ügyvédi Kamara ügyvédje is kijelentette, hogy az ingatlanpiac manipulálása nagyon veszélyes, de a kiszabott szankciók még nem kellően visszatartó erejűek.

Le Thu Thao ügyvéd szerint a vietnami törvények jelenleg tartalmaznak rendelkezéseket a „tőzsdei manipuláció” bűncselekményéről, amelyek egyértelműen meghatározzák a piaci manipuláció és a piaci zavar jeleit, mint a jogsértések büntetőjogi felelősségre vonásának alapját. Ezért az ingatlanpiac megzavarásának, a társadalomra veszélyes következményekkel járó cselekményének büntethetősége is mérlegelhető.

„Véleményem szerint tanulmányozni kell és új bűncselekményt kell létrehozni a Büntető Törvénykönyvben, amely az ingatlanpiac személyes haszonszerzés céljából történő manipulálásával kapcsolatos. Semmiképpen sem engedhetjük meg a nyilvános találgatásokat, szorongást és aggodalmat a felfújt földárverésekkel kapcsolatban, mivel ez aláássa a hatóságokba vetett közbizalmat és csökkenti a bűnüldözés szigorúságát” – javasolta Thao ügyvéd.

09:28 2024.09.18.

Forrás: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html