A hanoi lakások elveszítik a „formájukat”, korlátozzák az ingatlanügyletekkel foglalkozó magánszemélyek éves tranzakcióinak számát

A hanoi piacon csökkent az érdeklődés és a hirdetések száma, két különleges városi területen hiány mutatkozik a szociális lakások kínálatából, valamint az ingatlanügyleteket folytatók évente tíznél többször nem adhatnak-vehetnek ingatlant... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Legfrissebb ingatlanhirdetések: 2024 májusában a hanoi lakáspiac volt az egyetlen növekedést mutató szegmens, míg a legtöbb más szegmens és típus iránt csökkent az érdeklődés. (Fotó: Linh An)

Hanoiban 9%-kal csökkent a lakáshirdetések száma

A Batdongsan.com.vn piaci adatai szerint 2024 májusában a hanoi lakáspiac volt az egyetlen növekedést mutató szegmens, míg a legtöbb más szegmens és ingatlantípus iránti érdeklődés csökkent. Pontosabban, a lakások iránti érdeklődés a vételi és eladási piacon májusban 9%-kal, a bérleti piac pedig 6%-kal nőtt.

Figyelemre méltó, hogy júniusban a hanoi lakáspiac már nem tudta fenntartani a májusi növekedési lendületet, amikor az érdeklődés szintje megegyezett az előző hónappal, és az eladási piacon a hirdetések száma 9%-kal csökkent. A bérlemények szegmensében a hanoi lakáspiac szintén nem túl pozitív fejleményeket mutatott, amikor az érdeklődés szintje csak kismértékben, 4%-kal nőtt, de a hirdetések száma kismértékben, 4%-kal csökkent.

A Batdongsan.com.vn szerint a hanoi lakáspiac visszaesése a hanoi ingatlanpiac általános hanyatlásának része, a teljes piac iránti érdeklődés 9%-kal, a listázott ingatlanok száma pedig 6%-kal csökkent. Hanoi szinte minden kerületében 3-19%-kal csökkent az érdeklődés.

Nemcsak a lakások, hanem más szegmensek és típusok iránt is csökkent az érdeklődés és a hirdetések száma. Pontosabban, az előző hónaphoz képest a vételi és eladási piacon a hanoi magánházak iránti érdeklődés 16%-kal, a hirdetések száma 3%-kal csökkent; a telkek iránti érdeklődés 16%-kal csökkent, a hirdetések száma változatlan maradt, ugyanezek az adatok a hanoi utcafronti házak szegmensében 14%, illetve 10% voltak. A hanoi villapiac sem jobb, az érdeklődés 11%-kal, a hirdetések száma pedig 12%-kal csökkent.

A bérleménypiacon a lakások és a panziók az egyetlen két szegmens, amelyek iránt növekedést tapasztaltak az érdeklődés, 4%, illetve 5%-os fajlagos értékekkel. Azonban e két szegmensben csökkent a hirdetések száma, ami azt mutatja, hogy az elmúlt hónapban a kínálat nem volt bőséges, fajlagos csökkenés 4%.

A bérbeadásra kínált magánházak iránti érdeklődés és a hirdetések száma egyaránt 7%-kal csökkent. A sorházak esetében az érdeklődés 13%-kal csökkent, a hirdetések száma 6%-kal nőtt. Az irodák iránti érdeklődés 9%-kal csökkent, a hirdetések száma 15%-kal csökkent.

A Batdongsan.com.vn által végzett felmérés szerint a hanoi lakáspiac árszintje kismértékben emelkedik vagy változatlan marad 2025 májusához képest. Konkrétan a Hei Tower projektben található lakások eladási ára kismértékben emelkedett, a kétszobás, kétfürdőszobás lakások esetében 4,9-5,2 milliárd VND/lakásról 4,950-5,3 milliárd VND/lakás árra.

A 3 hálószobás lakások átlagára 5,3 milliárd VND vagy több. A Hapulico Complex projektben a 2 hálószobás, 2 fürdőszobás lakások ára 4,1-4,3 milliárd VND/lakásról 4,2-4,4 milliárd VND/lakás árra emelkedett. A Bohemia Residence projekt 3 hálószobás lakásai továbbra is eladók 7-7,3 milliárd VND/lakás áron.

Az északi régióban az ipari földterületek bérleti díjai várhatóan tovább emelkednek.

2024 első felében továbbra is pozitív fejlemények voltak megfigyelhetők az ipari parkok ingatlanpiacán. Az import-export és a termelési tevékenységek továbbra is a fellendülés jeleit mutatták, a teljes import-export forgalom 15,7%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, elérve a 368,53 milliárd USD-t.

A CBRE második negyedéves jelentése szerint az ipari földterületek piacán az északi régió első osztályú piacain az ipari földterületek ára kismértékben, 0,3%-kal emelkedett az előző negyedévhez képest, és 4,5%-kal ugyanennek az időszaknak a végén, elérve az átlagos 134 USD/m2/hátralévő időszakot. A felvett terület 2024 első 6 hónapjában meghaladta a 220 hektárt, ami segített az északi régióban a kihasználtsági rátát 83%-on tartani, ami 0,4 százalékpontos növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Az elektronikai gyártók továbbra is vezető szerepet töltenek be az északi piacon a Victory Giant vagy a Foxconn nagy tranzakcióival Bac Ninhben .

Az északi régió készreépített raktárpiacán 2024 első felében körülbelül több mint 225 000 m2 készreépített raktár épült az első szintű piacokon, amelyből a készreépített gyárak területe 95%-ot tett ki. A készreépített gyárak felvevőterülete szintén kiemelkedő volt, és több mint négyszerese a készreépített raktárak felvevőterületének. 2024 második negyedévének végére a készreépített gyárak kihasználtsági aránya elérte a 89%-ot; eközben az északi régió raktárai 79%-os kihasználtsági küszöböt tartottak fenn.

A készre szerelt gyárak bérleti díja elérte a 4,9 USD/m2/hó értéket, ami 1,9%-os növekedést jelent az előző évhez képest, a készre szerelt raktárak bérleti díja pedig a 4,6 USD/m2/hó értéket, ami 1,0%-os csökkenést jelent az előző évhez képest. Az elektronikai, félvezető-, bútoripari és logisztikai iparágak voltak a készre szerelt raktárak/gyárak vezető bérlői az északi régióban az idei év első felében.

A CBRE előrejelzése szerint a következő 3 évben az ipari földterületek bérleti díjai várhatóan évi 5-8%-kal emelkednek majd északon. Eközben a készre épített raktárak/gyárak bérleti díjai várhatóan kismértékben, évi 1-4%-kal emelkednek.

Hanoiban és Ho Si Minh- városban átlagosan több mint 50 000 lakás hiányzik évente. (Fotó: Ke Toai)

A szociális lakások kínálatának szűkössége két speciális városi területen

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) szerint jelenleg két speciális városi területen, Hanoiban és Ho Si Minh-városban továbbra is szűkös a szociális lakások kínálata.

A VARS megemlítette, hogy a két város 2024-es lakásfejlesztési célkitűzésében regisztrált szociális lakások száma még mindig nagyon alacsony a tényleges kereslethez képest. 2024 első negyedévének közepétől a „Legalább egymillió szociális lakás építésébe való befektetés alacsony jövedelmű emberek és ipari parkokban dolgozók számára a 2021-2030 közötti időszakban” című projekt megvalósítására rendezett konferencián Nguyen Thanh Nghi építési miniszter rámutatott, hogy 2024-ben Hanoiban mindössze mintegy 1181 lakást regisztráltak, míg Ho Si Minh-városban több mint 3700-at.

Eközben a VARS kutatási adatai azt mutatják, hogy Hanoiban és Ho Si Minh-városban átlagosan több mint 50 000 lakás hiányzik évente. Így még ha e két város fejlesztési tervei maximálisan meg is valósulnak, a szociális lakások kínálata továbbra sem tudja kielégíteni e két speciális városi terület sürgős lakhatási igényeit.

A VARS ezért úgy véli, hogy a szociális lakásszektor fejlesztése érdekében, különösen a két speciális városi területen, a 140 billió VND hitelcsomag mielőbbi jóváhagyása mellett (amelyhez 4 másik magánkézben lévő, részvénytársasági kereskedelmi bank is regisztrált részvételre, bankonként 5000 milliárd VND-vel) és egy kedvezőbb irányba történő kiigazítás mellett az állami irányító ügynökségnek szorosan figyelemmel kell kísérnie és biztosítania kell az új szabályozások végrehajtásához szükséges feltételek teljes körű előkészítését.

Konkrétan a 2023. évi Lakástörvény és a 100/2024/N-CP számú rendelet, amely részletezi a Lakástörvény számos, a szociális lakások fejlesztéséről és kezeléséről szóló cikkét, egyidejűleg lép hatályba augusztus 1-jétől. Ez egy szinkron jogi folyosó, amely elősegíti a nagy lakáskereslettel rendelkező városokban, például Hanoiban és Ho Si Minh-városban megkezdett szociális lakásprojektek befejezésének folyamatos előmozdítását.

Ugyanakkor a szakpolitikai célok megfelelő végrehajtásának biztosítása és a szakpolitikákból és negatív gyakorlatokból való kihágás elkerülése érdekében nyilvánosságra kell hozni és átláthatónak kell lenni a szociális lakások adásvétele során; szorosan ellenőrizni és biztosítani kell, hogy a megfelelő személyek vásárolják, béreljék és lízingeljék a szociális lakásokat.

A két különleges városi területen a szociális lakásépítéshez szükséges földalap biztosításához nagyobb beavatkozásra van szükség az állami igazgatási ügynökség részéről. A szociális lakásépítéshez szükséges földalap tervezésének biztosítania kell, hogy az megfeleljen a város hatalmas igényeinek.

Ezenkívül a növekedés előmozdítása és a társadalombiztosítás garantálása érdekében preferenciálisabb politikákra van szükség a megfizethető kereskedelmi lakásokat fejlesztő befektetők számára - javasolta a VARS.

Az ingatlanügyletekkel foglalkozó magánszemélyek évente legfeljebb tízszer adhatnak el és vásárolhatnak ingatlant.

Augusztus 1-jétől a kisméretű ingatlanüzletágak évente legfeljebb 10 alkalommal, szerződésenként pedig 300 milliárd VND értékben bonyolíthatnak le ügyleteket.

A fenti rendelkezéseket a 96/2024/ND-CP számú (96. számú) rendelet tartalmazza, amely az Ingatlanügyi Törvény számos cikkét részletezi.

A rendelet egyértelműen meghatározza a kisméretű ingatlanügyletekkel foglalkozó magánszemélyekre vonatkozó követelményeket. Ennek megfelelően a kisméretű ingatlanügyletekkel foglalkozó magánszemélyeknek nem kell beruházási projektet készíteniük.

A tranzakciók száma évente legfeljebb 10 alkalomra korlátozódik, és az egyes szerződések értéke nem haladja meg a 300 milliárd VND-t. Évente egy tranzakció esetén az értéket nem számolják.

A 2023-as ingatlanügyletekről szóló törvény szerint a kisüzemi ingatlanügyleteket folytató magánszemélyeknek nem kell vállalkozást alapítaniuk, de be kell vallaniuk és adót kell fizetniük.

Hasonlóképpen, a nem üzleti célú házakat, építési munkálatokat vagy az építési alapterület egy részét értékesítő vagy bérbe adó szervezetekre is vonatkozik az eladások száma, és adót kell bevallaniuk és megfizetniük.

Így az új szabályozás konkrétan korlátozta az ügyletek számát és a szerződés értékét ebben az esetben. Ez egy új pont az előzőhöz képest, mivel a régi szabályozás nem határozta meg a feltételeket a magánszemélyek számára a kisméretű ingatlanügyletek folytatásához.

Sok szakértő úgy véli, hogy a kisméretű ingatlanügyletekkel foglalkozó magánszemélyek számára világosan meghatározott kritériumok korlátozzák a spekulációt és a piaci „szörfözést”.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html