Hanoiban kevésbé ritkák a lakások, de az eladási árak még mindig az egekben vannak, miért?

(Dan Tri) - Szakértők szerint a telekadó, az építési, beruházási stb. jelenlegi költségei emelkednek, ami megnehezíti a lakásárak csökkenését. Ugyanakkor a befektetők a magas beruházási költségek miatt nagyobb profitra számítanak.

Tovább emelkednek a lakásárak

Egy piackutató egység adatai szerint csak az elmúlt 9 hónapban Hanoiban az újonnan megnyílt lakások teljes kínálata meghaladta a 19 000 egységet, meghaladva a 2023-as év teljes kínálatát. Ezzel a bőséges kínálattal idén véget érhet Hanoiban az elmúlt 4 évben tapasztalt lakáshiány ciklusa. Várhatóan idén az egész országban közel 30 000 lakás lesz elérhető.

A lakáskínálat növekedése ellenére Hanoiban az eladási árak továbbra is emelkedő tendenciát mutatnak mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon. Az elsődleges piacon az átlagos eladási ár elérte a 64 millió VND/m2-t (ÁFA és fenntartási díjak nélkül), ami 3%-kal alacsonyabb, mint Ho Si Minh-városban.

A másodlagos piacon az átlagos eladási ár az előző negyedévhez képest tovább emelkedett, elérve a 46 millió VND/m2-t (ÁFA és fenntartási díjak nélkül), ami 5,5%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest, és közel 26%-os növekedést éves szinten. A másodlagos eladási árak növekedése nem mutat megállás jeleit, és jelenleg mindössze 2 millió VND/m2-rel marad el a Ho Si Minh-városban található másodlagos lakásáraktól.

Sok lakás eladási ára több százmillió donggal emelkedett mindössze egy hónap alatt (Illusztráció: Duong Tam).

A Dan Tri újságírói által végzett felmérés szerint az elmúlt hónapban Hanoiban a lakásárak tovább emelkedtek, és semmi jelét nem mutatják a csökkenésnek.

Konkrétan egy 64 m2-es, 2 hálószobás házat hirdettek eladásra a Vinhomes Smart City projektben szeptember közepén körülbelül 4,2 milliárd VND-ért. A mai napig ugyanezt a házat 4,5 és 4,7 milliárd VND közötti áron hirdetik eladásra.

Vagy a Thang Long Number One projektben egy 87 m2-es, kétszobás lakást hirdettek eladásra szeptember végén 5,7 milliárd VND-ért. A lakás árát azonban most 6 milliárd VND-ra emelték.

Nguyen Van Ngu úr ( Nam Dinhből ) elmondta, hogy családja az elmúlt 3 hónapban folyamatosan számos lakást nézett a Nam Tu Liem és Ha Dong kerületekben. Körülbelül 3 milliárd VND költségvetéssel Ngu úr egy körülbelül 65-70 négyzetméteres, két hálószobás lakást tervez vásárolni.

„Minél többet nézek körül, annál magasabb árat kínál a tulajdonos. Például egy 68 négyzetméteres házat My Dinhben (Nam Tu Liem, Hanoi) augusztusban körülbelül 3,3 milliárd VND-ért hirdettek eladásra. A tulajdonos ugyanazt a házat 3,7 milliárd VND-ért kínálja” – mondta.

Miért nehéz csökkenteni a lakásárakat?

Tran Quang Trung ingatlanszakértő szerint sokan még mindig a lakásárak csökkenésére várnak, de ez a várakozás lehetetlennek tűnik. Mivel a projektfejlesztő vállalkozások összes inputtényezője, mint például az új árlista szerinti telekadó, az építési költségek, a terméktervezésbe történő befektetés... mind jelentősen emelkedik.

Az egyre szűkösebb földterületek miatt a vállalkozásoknak jelentős összegeket kell költeniük egy szép helyszín, különösen a központi fekvésű ingatlan megszerzéséhez. Amikor a földárak magasak, a népszerű terméket előállító befektetők biztosan veszítenek. Gyönyörű helyszíneken a projektfejlesztőknek az adott helyszínhez méltó termékeket kell előállítaniuk, így nincs olcsó ár.

Egy apartmanprojekt Hanoiban (Fotó: Duong Tam).

Nguyen Hoai An, a CBRE Vietnam vezető igazgatója elmondta, hogy az újonnan indított projektek többsége meglévő, magas árú városi területeken található. Ráadásul a magas eladási árak részben a nagy befektetési keresletnek köszönhetők, és a pénzforgalom továbbra is a belváros valós lakhatási igényeit kielégítő termékekbe áramlik. Ezért a piaci likviditás továbbra is pozitív.

Új termékek bevezetésekor a befektetők gondosan kiszámítják az eladási ár és a terület közötti összefüggést, így az új épületek árai valószínűleg nem lesznek alacsonyabbak, mint az előző fázisé vagy a környező projekteké. Ez biztosítja a befektetők várható profitját a növekvő anyagköltségek fényében.

Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke szerint a hanoi lakáskínálat az utóbbi időben megnőtt, de még mindig nem elégíti ki az emberek igényeit. Ráadásul az új kínálat nagy részét továbbra is magas színvonalon, magas beruházási költségekkel és telekköltségekkel építik.

A jelenlegi magas befektetési költségek mellett a befektetők a korábbinál magasabb profitra is számítanak. Ezért az elsődleges lakások árszintjét nagyon nehéz csökkenteni. Az elsődleges piacon a lakások magas ára a másodlagos piaci árak drámai emelkedését okozta.

Az Építési Minisztérium nemrégiben tartott sajtótájékoztatóján Vuong Duy Dung úr, a Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatási Osztály (Építési Minisztérium) igazgatóhelyettese kifejtette, hogy az ingatlankínálat csak az egyik oka annak, hogy az ingatlanárak az utóbbi időben egyes területeken és településeken emelkedtek.

Szerinte az ingatlanárak emelkedése részben a földhöz kapcsolódó költségek közelmúltbeli emelkedésének, valamint az új számítási módszerek és földárlisták alkalmazásának hatásának tudható be. Emellett megfigyelhető az a jelenség, hogy sok befektető egyesületeket és csoportokat hoz létre az árveréseken való részvételhez; a kikiáltási ár sokszorosát fizetik a földekért, majd esetleg a földárverés megnyerése után "feladják a foglalókat" azzal a céllal, hogy egy virtuális árszintet alakítsanak ki a környéken, és profitot termeljenek...

„A földhasználati jogok árverése, ahol a nyertes ajánlat sokszorosa a kikiáltási árnak, a szomszédos területen a földárak, az ingatlanárak és a lakásárak emelkedéséhez vezet. Ugyanakkor ez növeli a lakásépítési projektek megvalósításának költségeit, nehézségeket okoz a vállalkozásoknak, csökkenti a kínálatot és negatívan befolyásolja az ingatlanpiacot” – mondta.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm