A projekt átadása továbbra is elakadt.

Ez volt a szakértők értékelése a szemináriumon: A pénzügyi tevékenységekre vonatkozó törvények a vietnami ingatlanprojektekbe történő átutalással, tőkebevonással és befektetéssel kapcsolatban, amelyet a Vietnámi Befektetési Tevékenységek Politikájának és Jogának Kutatásáért és Tanácsadásáért felelős Szövetség szervezett május 30-án.

Ahhoz, hogy eladják a projektet, meg kell hágniuk a törvényt.

Le Hoang Chau úr, a Vietnami Ingatlanszövetség elnöke szerint a teljes politikai rendszer jelenleg nagyon eltökélt a projektek előtt álló akadályok elhárításában. Azonban a szabályozás, amely előírja a projektek pénzügyi kötelezettségeinek teljesítését, mielőtt teljes egészében vagy részben átruháznák őket, nehézségeket okoz a vállalkozásoknak.

Mivel a tiszta földterületek megszerzése hatalmas beruházást igényel a vállalkozásoktól. Mire a megvalósítás elkezdődik, sok befektető kifogy a pénzéből, mivel a törvény előírja, hogy a projekteknek földtulajdoni igazolással kell rendelkezniük ahhoz, hogy hitelhez jussanak. Ezért sok befektető kénytelen idő előtt eladni projektjeit.

Amikor azonban a projektátruházások nehézségekbe ütköznek, a vállalkozások megkerülik a szabályokat a vállalati részvények átruházásával. Ezen a ponton a vállalkozás „magja” megváltozik, és az új tulajdonos lényegében a projekt vevője. Ez a kiskapu nem eredendően rossz, mivel a törvény nem tiltja a vállalati részvények átruházását, de később bizonyos kockázatokkal jár.

Jelenleg sok projektet nem lehet átruházni a túlságosan szigorú szabályozások miatt.

FOTÓ: DINH SON

Dr. Ho Trung Phuoc, a Binh Thuan Tartományi Pártbizottság Állandó Bizottságának korábbi tagja szerint egyedül Ho Si Minh-városban jelenleg több mint 100 olyan projekt van, amelyek jogi akadályokkal küzdenek, és nem felelnek meg az átruházás feltételeinek, több százezer milliárd dong lekötve. Ez lehetetlenné teszi azok számára, akik eladni szeretnének, és lehetetlenné teszi azoknak is, akik vásárolni szeretnének.

A kiváltó ok a jogi „mátrixon” belüli konfliktusokból ered. Konkrétan a Befektetési Törvény a befektetési terv jóváhagyását követően engedélyezi az átruházásokat, míg az Ingatlanügyi Üzleti Törvény és a 2024-es Földtörvény pénzügyi kötelezettségek teljesítését írja elő. Ez egy jogi „szürke zónát” hoz létre: a befektetés megengedett, de a földhöz való hozzáférés korlátozott.

A törvény előírja az új infrastruktúra kiépítését is, mielőtt a földterületeket át lehetne ruházni, de a százalékos arányt nem határozták meg. Továbbá szűk keresztmetszet van a földértékelésben, mivel a földértékelési folyamat a végtelenségig elhúzódik, és hiányoznak a rugalmas, piaci alapú árképzési mechanizmusok, ami a tőke lekötését és a projektek elakadását okozza.

A vevő fizeti helyette a földhasználati díjat.

Ezt a helyzetet figyelembe véve Truong Anh Tu ügyvéd, a TAT Ügyvédi Iroda elnöke azzal érvel, hogy az ingatlanügyletek fúziója és felvásárlása már nem egyszerűen eszközök átruházása, hanem sok esetben a projekt teljes „jogi emlékezetének” átruházását jelenti. Ez az oka annak is, hogy a jogi szempontok válnak a tőkeáramlás elsődleges szűrőjévé.

„Korábban a hitelintézeteket elsősorban a fedezet értéke érdekelte, most azonban azt szeretnék tudni, hogyan szerezték meg a földhasználati jogokat, milyen mértékben teljesítették a pénzügyi kötelezettségeket, hogy a projekt közvagyont érint-e, és hogy ezek a tulajdonjogok képesek-e fenntartani a stabilitást a jogi környezet változása esetén” – mondta Truong Anh Tu ügyvéd.

Amikor ezek a kérdések központi szerepet kapnak az átvilágítási folyamatban, a jogi kockázatok közvetlenül tükröződni kezdenek a tranzakció értékében. Egy összetett jogi előzményekkel rendelkező projekt nagyobb diszkont alá esik. Egy hiányos pénzügyi kötelezettségekkel rendelkező projekt lassabban jut finanszírozáshoz. Egy tisztázatlan jogi előzményekkel rendelkező projekt szigorúbb és hosszabb átvilágítási folyamaton esik át.

Más szóval, a jogi kockázat ma már nem az ügyvédi jelentésekben rejlik, hanem a tőkeköltségen, a folyósítási feltételeken, a hitelfedezeti arányon és magának a projektnek az értékelésén keresztül pénzben kifejezhető.

Mélyebb szinten, Truong Anh Tu úr szerint, amire a piac jelenleg hiányt szenved, az nem feltétlenül a föld vagy a pénzforgalom. A befektetők csak akkor állnak igazán készen a hosszú távra, ha világosan megértik jogaikat, kötelezettségeiket, és azt, hogy ezek a jogok még sok év múlva is védve lesznek-e.

Ez az oka annak is, hogy az ingatlanpiaci fúziók és felvásárlások legnagyobb sztorija már nem a több föld birtoklásáért folytatott versenyről szól, hanem az átláthatóbb, stabilabb és megbízhatóbb tulajdonjogok kiépítéséről. Ez a legmélyrehatóbb változás, amely jelenleg a vietnami ingatlanpiacon zajlik.

Ezen nehézségek leküzdésére számos megoldást javasoltak.

FOTÓ: DINH SON

A projektek előtt álló akadályok megoldása érdekében Dr. Bui Dang Dung, a Nemzetgyűlés Pénzügyi és Költségvetési Bizottságának alelnöke azt javasolta, hogy tanulmányozzák azt a mechanizmust, amely lehetővé tenné a hitelintézetek számára, hogy garanciákat nyújtsanak vagy letéti számlákat hozzanak létre. Ennek megfelelően a vevőtől származó pénzeszközöket közvetlenül fel lehetne használni az eladó nevében az állammal szembeni földhöz kapcsolódó pénzügyi kötelezettségek kifizetésére. Ez a megoldás segítene feloldani azokat a projekteket, amelyek jelenleg az előző befektető adófizetési képtelensége miatt elakadtak, miközben biztosítaná az állam számára az adók helyes és teljes körű beszedését.

Gyorsan véglegesíteni kell az ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) és a magántőke-alapok fejlesztésére vonatkozó jogi keretet. Ezek szilárd pénzügyi alapot biztosítanak, professzionális vevőként működve a széttöredezett projektek tőkeátruházáson keresztüli konszolidációjában, csökkentve a banki hitelektől való túlzott függőséget.

Ezzel egyidejűleg részletes és következetes irányelveket kell kiadni az új földtörvény szerinti földértékelési módszerekről. Az egyértelmű földértékelés segíteni fogja a vállalkozásokat az alternatív költségek pontos meghatározásában, ezáltal gyorsan értékelhetik az M&A tranzakciókat és csökkenthetik a hosszadalmas tárgyalási időket.

„Egyszerűsíteni kell az átruházás utáni adminisztratív eljárásokat. A befektetési igazolványon és a földtulajdoni igazolványon szereplő befektető megváltoztatásának folyamatát egyablakos mechanizmuson keresztül kell végrehajtani, lerövidítve a várakozási időt, hogy a tőke hamarabb áramolhasson a projekt rekonstrukciójába” – javasolta Bui Dang Dung úr.

Forrás: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm