Új külföldi működőtőke-hullám beáramlása a gyárprojektekbe

A készre szerelt gyárak szegmense gyorsító megoldásnak számít az ellátási lánc versenyében. Fotó : Duc Thanh

A külföldi közvetlen befektetések ugrásszerűen megnőttek, a feldolgozóipar vezeti a trendet

A külföldi befektetések vonzása terén Vietnam továbbra is „üde pontnak” számít, amikor 2025 első 7 hónapjában a teljes regisztrált külföldi működőtőke-tőke elérte a 24,09 milliárd USD-t, ami 27,3%-os növekedést jelent 2024 azonos időszakához képest; a realizált tőke pedig elérte a 13,6 milliárd USD-t, ami 8,4%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban.

Ez továbbra is pozitív jel a vietnami piacra irányuló külföldi befektetések számára. Különösen a feldolgozóipar maradt a vezető ágazat, amely 2025 első 6 hónapjában a teljes külföldi közvetlentőke-befektetés 56,5%-át, közel 11,97 milliárd USD-t tett ki, az ellátási lánc átalakulásának és a globális szerkezetátalakításnak köszönhetően. A 759 újonnan engedélyezett gyártási projekt közül, ami 40%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest, akár 410 projekt (54%-a) döntött gyárak bérlése mellett a földterületek helyett. Ez egy fontos fordulópont, amikor a gyári tranzakciók száma először haladta meg a földterületekkel kapcsolatos tranzakciók számát.

Az Észak továbbra is vezető helyen áll, a teljes tőke 54%-át és több mint 380 FDI-projektet adva 2025 első felében, a Bac Ninh a középpontban áll a teljes tőke 13%-ával és 115 projekttel. A Központi régió meglepetést okozott azzal, hogy az alacsony költségeknek és a javuló logisztikának köszönhetően megduplázta piaci részesedését 6%-ra. A Dél továbbra is fontos, Dong Nai és Ba Ria - Vung Tau vonzó célpontként jelenik meg.

A készre szerelt gyárak szegmense gyorsító megoldásnak tekinthető az ellátási lánc versenyében. A Cushman & Wakefield szerint a készre szerelt gyárak kínálata Vietnámban elérte a mintegy 11 millió négyzetmétert, a kihasználtsági arány pedig 2025 második negyedévére meghaladta a 85%-ot. A vezető települések közé tartozik Ho Si Minh-város (3 millió négyzetméter), Dong Nai (2,2 millió négyzetméter), Bac Ninh (1,6 millió négyzetméter) és Hai Phong (2,2 millió négyzetméter).

A tanácsadó szerint a készgyárak piacának fellendülése számos tényezőnek köszönhető. Először is, a piacra lépés sebességének. Egy készgyár bérlése segít a vállalkozásoknak hónapokkal, akár évekkel is lerövidíteni az időt a földvásárlás, az engedélyek kérése, a tervezés és az építés folyamatához képest. Ezenkívül a gyárakat bérlő vállalkozások 12-18-szorosára lerövidíthetik a megvalósítási időt, ami alkalmas a gyorsan változó globális ellátási lánc kontextusára.

A fenti két előnynek köszönhetően az előre gyártott gyármodell stratégiai választássá válik azoknak az iparágaknak, amelyeknek gyorsan kell piacra dobniuk termékeiket, például elektronikai, csomagoló, orvosi berendezések vagy rövid, 3-5 éves életciklusú projektek esetében.

A következő tényező a termelés bővítésének vagy csökkentésének rugalmassága. A vállalatok könnyen igazíthatják a működési léptéket anélkül, hogy nagy tárgyi eszközökhöz kötődnének. Ez különösen fontos a high-tech, az elektronikai és az összeszerelő iparágak számára, amelyeknek gyorsan kell alkalmazkodniuk a piaci ingadozásokhoz.

Ez a modell különösen segít csökkenteni a kezdeti beruházási költségeket. Ahelyett, hogy több tízmillió dollárt költenének telekvásárlásra és építkezésre, a vállalkozásoknak csak időszakos bérleti díjakat kell fizetniük. Ez nemcsak a cash flow optimalizálásában segít, hanem csökkenti a pénzügyi kockázatokat a volatilis piaci időszakokban is.

Konkrétan a vállalkozásoknak csak időszakosan (havonta/negyedévente) kell bérleti díjat és némi kauciót fizetniük. Az északi régióban havi 4-6 USD/m2, míg a déli régióban havi 5-7 USD/m2 körüli átlagárral (a Cushman & Wakefield adatai szerint) egy 10 000 m2-es gyár költsége évi 480 000 és 840 000 USD között mozog.

Eközben, ha egy vállalkozás földet vásárol és saját maga építkezik, számos költséggel kell szembenéznie, beleértve az egyszeri, 50 éves földbérleti díjat (átlagosan 100-250 USD/m2 a helyszíntől függően), valamint a 200-350 USD/m2 építési költségeket. Egy hasonló, 10 000 m2-es léptékű terület esetében a teljes kezdeti költség akár 3-6 millió USD is lehet, az engedélyezési, tervezési és járulékos költségek nélkül.

Ezért az előre gyártott gyárak a kezdeti beruházási költségek 70-80%-át megtakarítják, ami különösen fontos a gyorsan terjeszkedő vagy a piacot tesztelő vállalkozások számára.

A globális politika és a kereskedelem lendületet ad

2025. augusztus 1-jén hivatalosan is hatályba lépett az ázsiai exportra vonatkozó új amerikai adókulcs, amely az eredeti 46%-os tervezetről lejjebb került, így 20%-os lett. Ezt az adókulcsot „elviselhetőnek” értékelték, helyreállítva a befektetői bizalmat, amelyből a második negyedévben stagnáló tőkeáramlás erőteljesen visszatért.

A több mint egy évtizede formálódó „Kína + 1” stratégia most felgyorsul, és Vietnam kiemelt célponttá vált versenyképes munkaerőköltségeinek (alacsonyabbak, mint Thaiföld és Malajzia) és kedvező földrajzi elhelyezkedésének (Kínával határos és a hajózási útvonalak közelsége) köszönhetően. Emellett Vietnam stabil politikákkal és elkötelezettségekkel rendelkezik az infrastruktúra fejlesztése terén is.

Matthew Powell, a Savills Hanoi igazgatója szerint a vietnami ipari ingatlanszektor továbbra is vonzó célpont a munkaerő, a költségek és a stratégiai elhelyezkedés előnyeinek köszönhetően.

Az Egyesült Államokkal fennálló kereskedelmi akadályokkal kapcsolatos aggodalmak ellenére Vietnam továbbra is megőrzi szerepét a globális ellátási láncban.

Különösen azokat a technikai korlátokat próbálják leküzdeni, amelyek korábban Vietnam gyengeségei voltak. A gyárak ma előre gyártott acélszerkezetekkel, szigetelt, korrózióálló tetőkkel, 4-13 m belmagassággal rendelkeznek, megfelelnek az automatikus gyártósorok előírásainak; padlóterhelésük 1000-4000 kg/m2; tűzvédelmi, elektromos és világítási rendszereik megfelelnek a TCVN és QCVN szabványoknak; világítási intenzitásuk 100-750 lux, természetes szellőztetéssel és negatív nyomású elszívó ventilátorokkal kombinálva.

Tipikus példa erre a KTG Industrial a KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company VSIP Bac Ninh 2 telephelyén, amelynek kialakítása megfelel az ACI 117-10 szabványoknak, teljesítve a síkfelületre, rezgéscsillapításra stb. vonatkozó követelményeket, amelyeket a high-tech ipar kulcsfontosságú tényezőinek tekintenek. „Célunk egy olyan munkakörnyezet megteremtése, amely mind a termelékenységet javítja, mind a környezetet védi, megfelelve az egyre szigorúbb ESG-követelményeknek” – mondta Tran Quang Trung, a KTG Industrial projektfejlesztési igazgatója.

Hasonlóképpen, Trang Bui asszony, a Cushman & Wakefield Vietnam vezérigazgatója szerint az eltolódási trend már nem áll meg a végső összeszerelési szakaszban, hanem sok vállalkozás a teljes ellátási lánc Vietnamba helyezését tervezi. Ez erős hajtóerőt jelent a csúcskategóriás, készre szerelt gyárak piaca számára, amely az ipari ingatlanok stratégiai szegmense.

Nemcsak az általános gyártóvállalatok, hanem a high-tech vállalatok is érdeklődnek e modell iránt, amely szigorú műszaki szabványkövetelményekkel rendelkezik, a padlóterheléstől és a belmagasságtól kezdve az ESG-vel kapcsolatos tényezőkig.

Az új amerikai vámok katalizátorként hatottak a globális ellátási lánc szerkezetátalakítására. Ebben az összefüggésben a készre szerelt gyárak Vietnam ipari ingatlanpiacának „új sztárjává” váltak. A költségelőnyöknek, a stratégiai elhelyezkedésnek és a megvalósítás rugalmasságának köszönhetően ez a modell nemcsak abban segít Vietnamnak, hogy kihasználja a külföldi közvetlentőke-vonzás lehetőségeit, hanem az ipari ingatlanpiacot is az integrációs folyamatban előtérbe helyezi.

Forrás: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html