Áttörés a bérlakások növekedésében

Alig több mint fél hónappal a főtitkár és To Lam elnök irányelve után a kormány véglegesítette a települések kijelölését bérlakás-projektek megkezdésére, hogy megvalósítsák a lakosság lakásépítésének stratégiai pillérét.

A projektek júniusban gyorsan elindulnak.

Június 1-jén a Hai Phong város, valamint Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh és Hung Yen tartományok vezetőivel tartott munkamegbeszélésen, amelyet To Lam főtitkár és elnök iránymutatása szerint a bérlakások fejlesztéséről tartottak, Le Minh Hung miniszterelnök hangsúlyozta: Az északi kulcsfontosságú gazdasági régió az ipari fejlődés központi területe, jelenleg nagyon magas urbanizációs rátával és nagyfokú munkaerő-koncentrációval rendelkezik. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh és Hung Yen mind az ország legmagasabb gazdasági növekedési ütemével rendelkezik, több százezer munkavállaló dolgozik az ipari övezetekben. A munkavállalók bérlakásaira nehezedő nyomás rendkívül sürgető, és a bérlakások fejlesztése ebben a régióban precedenst teremt e megközelítés más településeken történő kipróbálásához és megismétléséhez országszerte.

A kormányzat gyorsan megvalósítja a bérlakás-projekteket.

Fénykép: “Dinh Son”

A kormányfő határozott és sürgős, cselekvésre ösztönző módon példátlan ultimátumot adott ki: Júniusra mind a négy fent említett tartománynak és városnak törekednie kell legalább egy bérlakás-projekt elindítására; és egyidejűleg be kell fejeznie a nagyszabású bérlakás-projektek megvalósításához szükséges eljárásokat az idei év harmadik és negyedik negyedévében. Jelentős, hogy ez az irányelv már nem pusztán egy iránymutatás olyan kifejezésekkel, mint a „törekedni” vagy az „erőfeszítéseket tenni”, hanem hangsúlyozza, hogy ez egy sürgős követelmény, elutasítva a papíron szerkesztett jelentéseket, és konkrét eredményeket követelve. Azokban az esetekben, amikor a települések nehézségekbe vagy akadályokba ütköznek, a központi minisztériumoknak és ügynökségeknek proaktívan kell azonnali támogatást és megoldásokat nyújtaniuk.

Az állam és az emberek együttműködésének politikájának megvalósításához jó módszer a magántőke bérlakás-fejlesztésbe való bevonzását célzó mechanizmusok létrehozása.

FOTÓ: DINH SON

A miniszterelnök irányelve gyors és konkrét lépés a párt stratégiai víziójának megvalósítása felé, alig több mint fél hónappal azután, hogy To Lam főtitkár és elnök kiadta a mérföldkőnek számító irányelvet: A bérlakásoknak stratégiai pillérnek kell lenniük. Ez példátlanul gyors ütem, mivel általában átlagosan 18-24 hónapba telik, amíg egy szociális lakásprojekt a tervezési jóváhagyástól, a beruházási politika jóváhagyásától, a telekkiosztástól az építési engedély megszerzéséig és az építkezés megkezdéséig eljut.

A bérlakás-szektor több mint 40 éves kutatásával a háta mögött Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke hatalmas örömét és meghatottságát fejezte ki a kormány gyors és határozott irányelvei miatt, amelyek a főtitkár és az elnök történelmi stratégiai gondolkodásmódjának változását követték a bérlakás-szektorral kapcsolatban. Hangsúlyozta, hogy ez nemcsak nagyszerű hír az ingatlanpiac számára, hanem közvetlenül befolyásolja a városi területeken élő közép- és alacsony jövedelmű emberek többségének életét is. Ugyanakkor új stratégiai víziót nyit, amelynek célja a polgárok alkotmányban foglalt jogainak biztosítása.

Jelenleg a fiatalok, különösen a Z generáció, azt a trendet követik, hogy már nem az állandó otthon megszerzése a legfontosabb. A negyedik ipari forradalom, a mesterséges intelligencia (MI) és a megosztáson alapuló gazdaság fejlődésével bárhonnan, Hanoitól és Ho Si Minh-várostól Phu Quocin át Sa Pa-ig, távolról is dolgozhatnak. Szeretnek új helyeket felfedezni és gyakran váltani munkahelyeket a tapasztalatszerzés érdekében. A fiatalok számára a rugalmas bérlakás, amely illeszkedik az életmódjukhoz és a munkájukhoz, kiemelt fontosságú. Világszinten a fejlett országokban, mint például Japánban és a Nyugaton, a városi területeken bérlők aránya körülbelül 60%. Szingapúrban ez a szám eléri a körülbelül 80%-ot.

„A Párt 14. Nemzeti Kongresszusa célul tűzte ki, hogy Ho Si Minh-város, akárcsak az egész ország, 2045-re fejlett ipari nemzetté váljon, jelentős gazdasági és társadalmi átalakulással. Ezért a bérlakások iránti kereslet növekedni fog, és ez elkerülhetetlen tendencia” – erősítette meg Le Hoang Chau úr.

Lökés az ingatlanpiacnak.

A helyi hatóságoknak címzett nyilatkozatában Le Minh Hung miniszterelnök megjegyezte, hogy a megfizethető bérlakások fejlesztése sürgős kérdés, amellyel foglalkozni kell. Az államnak vezető szerepet kell vállalnia, és az állami forrásokat a magánforrások támogatásának és vonzásának eszközeként kell tekintenie; hatékonyan kell felhasználnia a Nemzeti Lakásügyi Alapot és a helyi lakásépítési alapokat a piac irányítására és lendületet adására; és a költségvetésre való támaszkodáson kívül sokszínű forrásokat kell mozgósítania, a magántőke és a hosszú távú tőke felszabadítására összpontosítva.

A bérlakások fejlesztése hozzájárul az emberek lakhatási problémájának megoldásához.

Fénykép: “Dinh Son”

A párt és a kormány felhívására számos vállalkozás is bejelentette részvételi szándékát. A múlt hétvégén a Hoang Quan Ingatlaniroda vezetői megosztották, hogy a Golden City szociális lakásprojektben (Tay Ninh) a cég lakásainak felét bérbeadásra szánja, és ezt az arányt fogja alkalmazni minden közelgő projektnél. Konkrétan a Golden City projekt kezdeti szakaszában a Hoang Quan 4 lakóépületet fejlesztett ki, amelyekben körülbelül 1000 lakás található. A cég ezeket 2 eladó és 2 bérbeadó épületre osztotta. A közeljövőben a Hoang Quan minden projektben legalább 50%-ot bérleti díjra szán. A cég két banktól is kapott ajánlatot, amelyek együtt kívánnak működni bérlakások építésében, válaszul a kormány felhívására…

Le Hoang Chau úr megjegyezte, hogy ez egy ésszerű és logikus fejlesztési irány, mivel a fejlesztési orientációban az állami beruházások nem tudnak mindent kezelni, csak tőkeáttételként működnek. Ha azonban kizárólag a magánszektorra, mint fő erőre támaszkodunk, az előttünk álló utat továbbra is számtalan akadály fogja ostromolni, a mechanizmusoktól a gyakorlati műveletekig.

Konkrétan a szociális lakásokba és bérlakásokba befektető vállalkozások számára a legnagyobb akadályt a földszerzés kihívása és a földterület-eltakarítás költségeinek terhe jelenti. Más országok tapasztalatai azt mutatják, hogy az államnak vezető szerepet kell játszania azáltal, hogy az ipari övezetekben lakó- vagy kereskedelmi szolgáltatásokra tervezett állami földeket bátran felhasználja nyilvános pályáztatások szervezésére, jó hírű befektetők kiválasztására munkavállalók és bevándorlók számára bérlakások építésére. Ebben az esetben a vállalkozások mentesülnének a földhasználati díjak és a földbérleti díjak alól. Azokban az esetekben, amikor a vállalkozások önállóan tárgyalnak a mezőgazdasági földhasználati jogok megszerzéséről a lakosokkal projektjeikhez, a földterület-eltakarítás kompenzációs költségeinek levonási mechanizmusát meg kell változtatni, hogy az a vállalkozások által fizetett tényleges értéket tükrözze, a jelenlegi, túlzottan alacsony mezőgazdasági földterület-árlista alkalmazása helyett, ami a befektetők veszteségeihez vezet.

A földterületek elérhetőségének kérdése mellett a hosszú lejáratú hitelek felszabadítása a következő szűk keresztmetszet, amely állami beavatkozást igényel. A hosszú, akár több évtizedig is elnyúló visszafizetési idő miatt, alacsony kamatlábakat és azzal egyenértékű hitelfeltételeket kínáló kedvezményes hitelpolitikák nélkül a magánvállalkozások nem lesznek képesek elviselni az adósságnyomást, ami arra kényszeríti őket, hogy emeljék a bérleti díjakat, és akaratlanul is aláássa az ilyen típusú lakhatás humánus jellegét.

„Az állam jelenlegi iránymutatását konkréttá kell tenni a meglévő jogi ellentmondások azonnali feloldásával. Például a Lakástörvény lehetővé teszi a szociális bérlakás-projektekbe befektetők számára, hogy kedvezményes hitelhez jussanak, de a 100-as kormányrendelet kimondja, hogy a Szociálpolitikai Bank nem jogosult hitelt nyújtani ennek a csoportnak. Ezt az ellentmondást, ezt a „törvényfelvillantó dokumentumot” sürgősen módosítani kell a jogrendszer harmonizálása érdekében” – hozta fel példaként Chau úr.

Ezzel egyidejűleg, Le Hoang Chau úr szerint a magánszektor részvételének valódi ösztönzése érdekében az államnak össze kell hangolnia az adózási és városi infrastruktúra-politikáját. Bár a 2014-es lakástörvény előírta, hogy a bérbeadásra szánt szociális lakások adókulcsa alacsonyabb legyen, mint az eladásra szánt lakásoké, ez a szabályozás évekig papíron maradt, mivel az adótörvény még nem tette lehetővé a megfelelő módosításokat. Továbbá az államnak úttörő szerepet kell játszania azáltal, hogy proaktívan befektet a költségvetésbe a közlekedési és műszaki infrastruktúra szociális lakásprojektek határaihoz való csatlakoztatása érdekében. Ez a szinkronizált kapcsolat nemcsak az alacsony jövedelműeknek – a társadalom legkiszolgáltatottabb csoportjának – segít abban, hogy kényelmes városi modellekhez jussanak és letelepedjenek, hanem a legpraktikusabb eszközként szolgál a politikai vízió stratégiai gondolkodásának kézzelfogható lakhatási megoldásokká alakításához is.

A helyi önkormányzatok kezdeményeznek, a helyi önkormányzatok végzik a munkát.

Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese hangsúlyozta, hogy ez egy teljesen helyes politika, és kijelentette, hogy ezt a kérdést a 2005-ös lakásügyi törvény – Vietnam első lakásügyi törvénye – már kezelte. A bérlakás-szegmens fejlesztése azonban nem volt sikeres, mivel az ebbe az ágazatba történő befektetés hosszú, 40-50 éves tőkemegtérülési időt igényel. Továbbá a profitráta sem túl magas, mivel a bérleti díjaknak alacsonyaknak és sok ember számára megfizethetőeknek kell lenniük. Ezzel szemben, ha kereskedelmi ingatlanokat fejlesztenek, a befektetők 5-7 éven belül megtérülhetnek a teljes befektetésükben, amikor a projektet értékesítik, ráadásul meglehetősen magas profittal. Ezért elkerülhetetlen, hogy a magánvállalkozások ne lelkesedjenek. Nehéz kizárólag az állami költségvetésre hagyatkozni a befektetések terén ebben a szegmensben, mert a költségvetés korlátozott, és olyan alapvető gazdasági ágazatokba kell befektetni, mint az infrastruktúra…

Dang Hung Vo professzor ezért azt javasolta, hogy számos kezdeményezésre van szükség e politika megvalósításához. Először is, a vállalkozásoknak és az állami irányító szerveknek is meg kell változtatniuk az építési technológiát és az építőanyag-technológiát, és teljes mértékben ki kell használniuk a társasházakban található teret... hogy csökkentsék a bérlakások építési költségeit. Másodszor, az államnak olyan politikákra és mechanizmusokra van szüksége, amelyek utat nyitnak a magántőke részvételének. Konkrétan meg kell fontolni a BOT vagy PPP modell alkalmazását egy vállalati partnerség keretében. Ebben a modellben az állam felelős a földterületért, a vállalkozások pedig befektetnek a lakásépítésbe. A bérleti időszak alatt a vállalkozások visszakapják az építésbe fektetett tőkét, plusz a profitot, hasonlóan más hasznosítási modellekhez. Az állami földterület-támogatás is egyszerűbb és olcsóbb, mintha a magáncégek mindent maguk intéznének. Ezt az állam részéről a magántőke ösztönzésére és vonzására is használják, hogy a lehető leggyorsabban részt vegyenek a bérlakáspiac fejlesztésében, elérve a kitűzött célokat. Ennek eredményeként a vállalkozások nagyobb valószínűséggel vehetnek részt több projektben, megfizethető bérlakásokat teremtve a lakosság többsége számára.

Dang Hung Vo professzor különösen hangsúlyozta, hogy a bérlakások, vagy általában a lakhatás fejlesztésének előmozdítása érdekében maguknak a településeknek kell proaktívnak és határozottnak lenniük, míg a központi kormányzat csak egy általános jogi keretet épít ki. A településeknek proaktívan kell olyan megoldásokat javasolniuk, amelyek megfelelnek a saját realitásaiknak. A végrehajtás során, ha bármely szabályozás nem megfelelőnek bizonyul, módosításokat kell javasolniuk a központi kormányzatnak.

„A bérlakások fejlesztésének politikája helyes és sürgős irány, amelyet fel kell gyorsítani az emberek lakhatási problémájának megoldása érdekében. Azonban a korlátozott állami költségvetési források miatt nehéz lesz kizárólag az állami pénzügyi támogatásra támaszkodni. Csak a vállalkozások részvételét ösztönző mechanizmusok létrehozásával lehet gyorsan eredményeket elérni. Ez azt is jelenti, hogy nagyfokú társadalmi konszenzust kell teremteni. Ez azt a szellemiséget is tükrözi, hogy amikor az állam és az emberek együttműködnek, minden politika sikeres lesz” – hangsúlyozta Dang Hung Vo professzor.

A bérlakások kínálata nem elegendő a kereslet kielégítésére.

Le Minh Hung miniszterelnök egy június 1-jei munkamegbeszélésen kijelentette, hogy a bérlakások iránti kereslet nagyon magas, míg a kínálat nagyon elégtelen, különösen a hosszú távú, elfogadható árú bérbeadások esetében, ami az elsődleges szűk keresztmetszet. Az öt tartomány – Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh és Hung Yen – munkavállalóinak és munkásainak többsége jelenleg nem hivatalosan épített házakat bérel háztartások által – ami jelentős kockázatot jelent a biztonságra, különösen a tűzvédelemre, a környezethigiéniára, az életkörülményekre és a szociális infrastrukturális szükségletekre nézve.

Korábban az Építési Minisztérium 18 település jelentései alapján bejelentette, hogy a bérlakások iránti teljes kereslet a 2026-2030 közötti időszakban 71 187 egység. Figyelemre méltó, hogy az országszerte bérbe adható szociális lakások száma körülbelül 42 275 egység. Ezek közül Da Nang vezet több mint 12 400 egységgel, ezt követi Bac Ninh közel 9850 egységgel, és Ho Si Minh-város mintegy 5700 egységgel. Ezek azok a települések is, amelyek kidolgoztak és bevezettek lakásmodelleket a munkások és a munkások bérbeadására, számos lehetőséget teremtve a munkások számára a saját otthon megszerzésére és a letelepedésre.

A bérlakások fejlesztése hozzájárul a szociális biztonság biztosításához.

Jelenleg a Földtörvény, a Lakástörvény és az Ingatlanügyi Üzleti Törvény módosításán dolgozunk. Arra számítok, hogy ezek a törvények hamarosan elfogadásra kerülnek és hatályba lépnek, esetleg 2027. január 1-jétől, hogy szilárd jogi keretet teremtsenek. Új szabályozásokat és szabványokat kell kiadnunk a bérlakásokra vonatkozóan. Visszatekintve Ho Si Minh-város történelmére, egykor olyan vállalatok voltak, mint a Hui Bon Hoa (Hoa bácsi) vagy a Mydeen, amelyek évszázadokon át, generációkon át fenntartható módon biztosítottak bérlakásokat. Úgy vélem, hogy To Lam főtitkár és elnök megfelelő iránymutatásával, valamint a kormány gyors és határozott intézkedéseivel képesek leszünk nagy, professzionális magánvállalatokat létrehozni a bérlakás-szektorban, hozzájárulva a fenntartható társadalombiztosítás biztosításához az új korszakban.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke

Forrás: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm