Az ingatlanhitel túlmelegedésének megakadályozása.

2026-ban a Vietnami Állami Bank előírja a kereskedelmi bankok számára, hogy az ingatlanhiteleket az előző évi hitelnövekedés legfeljebb 13%-ára korlátozzák ebben az ágazatban.

A Vietnami Állami Bank (SBV) nemrégiben kiadott egy dokumentumot, amely útmutatást nyújt a kereskedelmi bankoknak a hitelnövekedés 2026-os ellenőrzéséhez, a teljes rendszer körülbelül 15%-os növekedését célozva meg.

Új kvótaelosztási mechanizmus

Ennek megfelelően az egyes kereskedelmi bankok hitelnövekedési célját a következő képlettel számítják ki: banki minősítési pontszám (az 52/2018/TT-NHNN körlevél – módosított és kiegészített változata szerint, körülbelül 1-5-ös skálán) szorozva a 2026-ban alkalmazott általános együtthatóval, amely 2,6% (alacsonyabb, mint a 2024-es és 2025-ös 3,5%-os együttható).

A kereskedelmi bankok hamarosan előnyben fogják részesíteni az együttműködést azokkal az ingatlanfejlesztőkkel, akik erős pénzügyi képességekkel, jó hírnévvel és egyértelmű jogi státusszal rendelkező projektekkel rendelkeznek. (Fotó: LAM GIANG)

Tehát, ha a minősítés változatlan marad, a bankok év eleji hitelnövekedési korlátja közel 1 százalékponttal csökken az előző évhez képest. Például egy 5 pontos minősítéssel rendelkező bank hitelnövekedési korlátja körülbelül 13% lesz a 2025 végén fennálló hitelállományhoz képest.

A korábbi évekhez hasonlóan a Vietnami Állami Bank (SBV) 2026 elejétől minden hitelnövekedési célt kitűzött. Az új pont az, hogy a kereskedelmi bankoknak a 2026-os év első három hónapjában a hitelnövekedési ütemet az éves cél 25%-án belül kell tartaniuk, hogy elkerüljék a korai túlfűtöttséget.

Figyelemre méltó, hogy a Vietnami Állami Bank azt is előírja, hogy a fennálló ingatlanhitelek növekedési üteme ne haladja meg az adott bank teljes hitelnövekedési ütemét 2025 végéhez képest. Ez azt jelenti, hogy ha egy bank általános hitelnövekedési korlátja 13%, akkor fennálló ingatlanhitelei a 2025 végéhez képest legfeljebb 13%-kal növekedhetnek.

Például, ha egy bank fennálló ingatlanhitel-állománya 2025-ben 100 milliárd VND, akkor a 2026-os maximális limit csak 113 milliárd VND lesz, ami 13 milliárd VND-s növekedést jelent. A bankok általi szabálysértések a teljes hitelcél csökkenéséhez vezethetnek. Ez a követelmény a bankrendszer kockázatainak csökkentését célozza, különösen az ingatlanhitelek meredek növekedése miatt (33% 2023-ban, 34% 2024-ben és 31% 2025 szeptemberére), ami lejárati eltérésekhez, likviditási problémákhoz és a rossz hitelek kockázatának növekedéséhez vezet.

A Nguoi Lao Dong újság újságíróinak megfigyelései szerint 2025 utolsó hónapjaiban az ingatlanpiacra áramló tőke a túlfűtöttség jeleit mutatta. 2025 végére a bankrendszer gazdaságba irányuló hitelállományának növekedése elérte a körülbelül 19,1%-ot, ami az elmúlt évek legmagasabb értéke. Ebből az ingatlanhitelek jelentős arányt, egyes kereskedelmi bankoknál a teljes fennálló hitelállomány mintegy 20-30%-át tették ki.

Dr. Can Van Luc, a BIDV vezető közgazdásza szerint az ingatlanhitelek várhatóan 22%-kal fognak növekedni 2025-ben, ami jóval magasabb, mint a teljes rendszer átlagos hitelnövekedési üteme. Konkrétan az ingatlanbefektetésekre és üzleti célokra nyújtott hitelek várhatóan körülbelül 24%-kal, míg a lakásvásárlásra és -felújításra szánt hitelek várhatóan 14-15%-kal fognak növekedni.

„Az ingatlanhitelek a teljes gazdaságban fennálló összes hitelállomány körülbelül 24%-át teszik ki, ami viszonylag magas szint az általános átlaghoz képest, miközben az ingatlanbefektetésekre és üzleti célokra nyújtott hitelek száma gyorsan növekszik. Ezenkívül sok ingatlancég túl széles körben fektet be, némelyikük egyszerre 10-15 projektet is megvalósít. Honnan lesz a pénzáramlás? Ha a piac problémákba ütközik a magasabb kamatlábak, a szigorúbb hitelellenőrzések és a kevésbé könnyen elérhető pénzáramlás összefüggésében, a vállalkozások nehézségekkel fognak szembesülni” – jegyezte meg Dr. Can Van Luc.

Priorizálja a jó projektek finanszírozását.

A Standard Chartered Bank Vietnam által január 13-án Ho Si Minh-városban szervezett, a 2026-os vietnami és globális gazdasági kilátásokról szóló megbeszélésen Nguyen Thuy Hanh, a bank vezérigazgatója kijelentette, hogy a rossz hitelek kockázatának kezelése érdekében a Vietnami Állami Bank (SBV) célja, hogy a bankok egész évben folyamatos növekedést érjenek el, ahelyett, hogy a 15%-os növekedést például az első negyedévre koncentrálnák. Ez egy új és nagyon pozitív fejlemény.

Az ingatlanhitelek terén a Standard Chartered Vietnam mindig is nagy figyelmet fordított a piac lehetséges kockázataira – nem csak idén. A valóságban azonban az ingatlanszektor hitelnövekedése 2025-ben várhatóan sokkal magasabb lesz, mint az előző évben. Tehát hogyan tud a gazdaság és a hitelállomány tovább növekedni, miközben továbbra is kezeli a kockázatokat, különösen az ingatlanokkal kapcsolatosakat?

„A hiteleket olyan ingatlanprojektekre kellene irányítani, amelyek kulcsfontosságú szerepet játszanak a gazdaságban, biztosítják a minőséget és az emberek valós igényeit szolgálják. A hangsúlyt az ipari övezetekben, lakóövezetekben és különösen a szociális lakásokban megvalósuló ingatlanprojektekre kellene helyezni. Ezek mind fontos ágazatok. Amikor a bankok olyan projektekre fordítanak tőkét, amelyek megfelelnek az emberek és a gazdaság érdekeinek, a hitelkockázatot ésszerű szinten lehet kontrollálni” – jegyezte meg Nguyen Thuy Hanh asszony.

Egy nagy Ho Si Minh-városi kereskedelmi bank vezetője kijelentette, hogy 2025-re a bank hitelnövekedése eléri a körülbelül 18%-ot, ami az általános átlagnak felel meg. Az elkövetkező időszakban a bank a kockázatkezelésre fog összpontosítani, prioritásként kezelve az erős pénzügyi kapacitással, jó hírnévvel és átlátható jogi projektekkel rendelkező ingatlanfejlesztőkkel való együttműködést.

Sok kereskedelmi bank átalakítja ingatlanhitelezési arányait is, elkerülve a tőke túlzott koncentrációját néhány magas kockázatú projektben. Ezek a bankok azonban mind megerősítik, hogy nem korlátozzák a hitelezést a jó, valós kereslettel rendelkező projektekre, különösen a szociális lakásokra, a fiatalok lakhatására vagy a termelést és az üzleti életet szolgáló projektekre.

A kamatlábakat az ingatlanpiac egyik akadályának tekintik. Egy Ho Si Minh-városi részvénybank fiókjának vezetője kijelentette, hogy a hosszú lejáratú betéti kamatlábak jelenleg évi 7% körül mozognak, ami meglehetősen magasra, rövid távon legalább évi 9-10%-ra emeli a lakáshitel-kamatlábakat. Amikor a piac lebegővé válik, a kamatlábak tovább fognak emelkedni, ezért az adósoknak óvatosabbaknak kell lenniük, és alaposan mérlegelniük kell a lehetőségeiket, amikor ingatlanvásárláshoz hitelt vesznek fel.

Nguyen The Minh úr, a Yuanta Vietnam Securities Company elemzési igazgatója szerint a 2026-os hitelpolitika nem jelent szigorító kiigazítást az ingatlanpiacon, ahogyan azt eredetileg tartották tőle. Az ingatlanpiac növekedésének korlátozása egy szükséges technikai lépés ahhoz, hogy a piac egy évnyi robbanásszerű növekedés után visszanyerje egyensúlyát.

Valójában az ingatlanpiacra irányuló abszolút tőkebeáramlás 2026-ban továbbra is magas marad, a Yuanta Vietnam becslése szerint körülbelül 749 000 milliárd VND lesz, ami elegendő likviditást biztosít az alapvető műveletekhez. „A piacnak a hitelkeretekről a kamatlábakra kell átirányítania a figyelmét. Az évi 8–9,5%-os vagy akár magasabb lakáshitel-kamatlábak lelassítják a tranzakciókat és kiszűrik a magas tőkeáttételt alkalmazó befektetőket” – értékelte The Minh úr.

A monetáris politika lazítása egyelőre nem történt meg.

Egy Ho Si Minh-városi értékpapír-társaság igazgatótanácsának elnöke megjegyezte, hogy a Vietnami Állami Bank hitelnövekedési orientációja következetességet mutat abban, hogy nem lazítja tovább a monetáris politikát a hitelnövekedés túlfűtöttségének elkerülése érdekében, ami nyomást gyakorolna a likviditásra és a kamatlábakra, miközben egyidejűleg stabilizálja a makrogazdasági helyzetet.

Az ingatlanhitelek szigorú ellenőrzése szükséges ahhoz, hogy a tőkeáramlásokat olyan kiemelt ágazatokba irányítsák át, mint a feldolgozóipar, az ipar, az infrastruktúra és a technológia – a fenntartható gazdasági növekedés mozgatórugói.

Rugalmasan fog alkalmazkodni.

Nguyễn Đuốc Lenh, a Vietnami Állami Bank II. régiójának igazgatóhelyettese szerint 2026-ban a Vietnami Állami Bank proaktívan felülvizsgálja és a tényleges helyzethez igazítja (növeli vagy csökkenti) az egyes kereskedelmi bankok hitelnövekedési limitjét anélkül, hogy a bankoknak írásbeli kérelmet kellene benyújtaniuk.

„A piaci fejleményektől, a gazdasági növekedéstől, a makrogazdasági feltételektől, valamint az infláció elemzésétől és értékelésétől függően... a Vietnami Állami Bank megfelelően fogja kezelni hitelpolitikáját, biztosítva a banki műveletek biztonságát. Ebben az értelemben a gazdaság általános hitelcélját rugalmasan fogják kezelni, kielégítve a gazdaság tőkeszükségletét” – hangsúlyozta Leinh úr.

Forrás: https://nld.com.vn/khong-de-tin-dung-bat-dong-san-tang-nong-196260113222508353.htm