Ingatlanhitel-keretek bővítése: Hogyan lehet kordában tartani?

TPO – A Vietnami Állami Bank nemrégiben kibővítette 25 kereskedelmi bank ingatlanhitel-„terét”. Dang Ngoc Duc docens úgy véli, hogy a Vietnami Állami Bank az „ellenőrzött lazítás” stratégiáját követi, amely mind a gazdasági fellendülést támogatja, mind a pénzügyi rendszer biztonságát garantálja. Ez a megközelítés összhangban van a nemzetközi normákkal.

Az ingatlanhitel-szabályozás lazulásának kontextusa

Az ingatlanhitel-piac túlhevülésének kockázatával szembesülve a Vietnami Állami Bank az év elejétől kezdve előírta a kereskedelmi bankok számára a hitelnövekedés ütemének szigorú ellenőrzését. Az operatív irányelvek szerint az első negyedévben fennálló hitelállomány nem haladhatja meg az éves növekedési cél 25%-át, míg a teljes rendszerre vonatkozó teljes hitelnövekedési cél idén körülbelül 15%.

A Vietnami Állami Bank nemrégiben tett bejelentése szerint azonban január 1-jétől december 31-ig a hitelintézeteknek nem kell belefoglalniuk a szociális lakásokhoz, ipari parkokhoz és exportfeldolgozó övezetekhez kapcsolódó hitelek 2025 végéhez képest fennálló többlethitel-állományát a teljes fennálló ingatlanhitel-állományba, amikor az ágazat hitelnövekedési ütemét ellenőrzik.

A politika célja, hogy megkönnyítse a bankok számára a hiteltőke bővítését a kiemelt ingatlanpiaci szegmensekbe, összhangban a szociális lakások és az ipari infrastruktúra fejlesztésére, valamint a társadalmi -gazdasági növekedés előmozdítására irányuló politikával.

A mechanizmus hatálya alá tartozó 25 kereskedelmi bank listája számos nagybankot tartalmaz, mint például a VietinBank, az Agribank, a BIDV, az MSB, a Sacombank, az Eximbank, a Nam A Bank,az ACB , a Saigonbank, a Techcombank és számos más bank. A 14 tőzsdén jegyzett kereskedelmi bank első negyedéves pénzügyi jelentéséből származó adatok, amelyek tartalmazzák hitelportfólióik magyarázatát, azt mutatják, hogy az ingatlanhitelek e bankcsoportnál továbbra is erőteljesen bővülnek, de az egyes bankok allokációs stratégiái jelentősen eltérnek.

Pontosabban, csak az idei év első három hónapjában a teljes fennálló ingatlanhitelek állománya (beleértve az ingatlanüzleti és építési hiteleket is) meghaladta az 1,58 billió VND-t, ami közel 7%-os növekedést jelent 2025 végéhez képest. Ez a szám tükrözi az ingatlanszektor folyamatos vonzerejét a banki tőke számára, annak ellenére, hogy a piac továbbra is számos kihívással néz szembe.

Az ingatlanhitelek állománya az év első három hónapjában jelentősen megnőtt.

A fent említett teljes fennálló hitelállományból az ingatlanüzletágra szánt hitelek elérték az 1 billió VND-t (ami 63,2%-ot tesz ki), míg az építési hitelek elérték az 581 068 milliárd VND-t, ami a fennmaradó 36,8%-nak felel meg. Az 5 legnagyobb bank, köztükaz SHB , a VPBank, a Techcombank, az MB és a HDBank, összesen közel 1,18 billió VND értékű fennálló hitellel rendelkezett, ami a vizsgált 14 bank teljes méretének 74,4%-át tette ki.

Kockázattudatosság

A Tien Phong újság riporterével nyilatkozva Dang Ngoc Duc docens, a Dai Nam Egyetem Pénzügyi Technológiai Intézetének igazgatója elemezte, hogy az ingatlanok hitelkeretének bővítéséről szóló döntés abból fakad, hogy az ingatlanpiac a 2024 végétől 2025-ig tartó fellendülési időszak után ismét a lassulás jeleit mutatja. A piaci likviditás csökkent, számos projekt megvalósítása továbbra is nehézségekbe ütközik, miközben a kamatlábak emelkedésének tendenciája és az ingatlanpiacra irányuló tőkeáramlás szigorú ellenőrzése 2026 elejétől szűkítette a vállalkozások tőkéhez jutásának lehetőségét.

Dang Ngoc Duc docens - a Dai Nam Egyetem Pénzügyi Technológiai Intézetének igazgatója.

A magas tőkemegfelelési mutatóval és erős kockázatkezelési képességekkel rendelkező bankok hitelkereteinek bővítése megoldást jelenthet a szociális lakásépítési projektek, a megfizethető kereskedelmi lakásépítési projektek és a városi infrastrukturális projektek finanszírozásának növelésére. A cél nemcsak a piaci fellendülés támogatása, hanem a gazdasági növekedés fellendítése és az eszközbuborékok kockázatának mérséklése is a szelektív tőkeallokáció révén.

Duc úr szerint makrogazdasági szempontból a kormány és a vietnami állami bank a növekedés és a pénzügyi stabilitás céljainak egyensúlyban tartására törekszik. A hitelkeretek bővítése nem általánosan, hanem csak az erős pénzügyi kapacitással, alacsony nemteljesítő hitelek arányával és magas tőkemegfelelési mutatóval rendelkező bankokra vonatkozik. Ez a megközelítés a GDP növekedésének támogatását célozza, miközben továbbra is kontroll alatt tartja az ingatlanpiacból eredő kockázatokat.

Az ingatlanpiacon is javult a likviditás, ami lehetővé teszi a vállalkozások számára a projektek megvalósításának folytatását és az új kínálat fellendítését. Ezzel egyidejűleg az ingatlanszektor fellendülése hullámhatást fog kiváltani az építőiparban, az anyagpiacon, a belsőépítészetben és a munkaerőpiacokon, hozzájárulva ezáltal az általános gazdasági növekedéshez.

Duc úr azonban úgy véli, hogy a potenciális kockázatokat továbbra is szorosan figyelemmel kell kísérni. „Ha a piac a vártnál lassabban áll helyre, az ingatlanadósságok gyors növekedése nyomást gyakorolhat a bankok eszközminőségére és növelheti a rossz hitelek számát. Emellett a bőséges hiteláramlás egyes területeken lokalizált áremelkedésekhez is vezethet, ezáltal nyomást gyakorolva az inflációra és a makrogazdasági stabilitásra” – mondta Duc úr.

Dang Ngoc Duc docens úgy véli, hogy a Vietnami Állami Bank „kontrollált lazítás” stratégiát folytat, amely egyrészt támogatja a gazdasági fellendülést, másrészt biztosítja a pénzügyi rendszer biztonságát. Ez a megközelítés összhangban van a nemzetközi szabványokkal, különösen a Bázel III kockázatkezelési keretrendszerrel. A hosszú távú hatékonyság azonban a szabályozó testület felügyeleti kapacitásától, valamint a kereskedelmi bankok piaci fegyelmétől függ.

A politika hatékonyságának maximalizálása érdekében Duc úr azt javasolta, hogy az ingatlanhiteleket egyértelműen a tervezett felhasználás szerint osztályozzák, prioritást élvezzenek a szociális lakásokhoz és a tényleges lakhatási igényeket kiszolgáló kereskedelmi lakásokhoz nyújtott tőke, valamint korlátozzák a spekulatív tevékenységekbe történő forrásbevonást. Azt is javasolta, hogy növeljék a tőkekövetelményeket és a kockázati céltartalékokat a luxus ingatlanokhoz vagy a hiányos jogi dokumentációval rendelkező projektekhez kapcsolódó hitelek esetében. A piaci átláthatóság javítása segíteni fogja a szabályozó hatóságokat és a hitelintézeteket a potenciális kockázatok pontosabb felmérésében, ezáltal biztosítva, hogy a növekedés kéz a kézben járjon a pénzügyi stabilitással.

Forrás: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo