Ingatlanok tőkeallokációja

Az ingatlanpiac jelentős átrendeződési időszakába lép, mivel a hiteláramlások már nem annyira szétszórtak, mint korábban. Mivel a hitelnövekedés messze meghaladja a betétek növekedését, a likviditási nyomás fokozódik, ami arra kényszeríti a szabályozókat, hogy szelektívebben szabályozzák a pénzáramlásokat.

Grafika: HONG ANH

Számos gazdasági szakértő azonban azzal érvel, hogy ahelyett, hogy minden ingatlanpiaci szegmenst kockázatokkal azonosítanánk, külön hitelmechanizmusokat kell kialakítani a valódi lakhatási igényeket kiszolgáló szegmensek számára, miközben több közép- és hosszú távú tőkecsatornát is meg kell nyitni a banki hitelektől való függőség csökkentése érdekében.

Szelektív ingatlanbefektetési folyamatok

A vietnami ingatlanpiac a fellendülés jeleit mutatja a hosszú stagnálás után. A tranzakciók száma fokozatosan javul, a lakáskereslet ismét növekszik, és a felgyorsult infrastrukturális beruházások jelentős tőkekeresletet eredményeztek mind a vállalkozások, mind a lakásvásárlók részéről. Az előző időszakkal ellentétben azonban a hiteláramlások már nem válogatás nélkül kerülnek felszabadításra, hanem szigorúbban szabályozzák őket, előnyben részesítve a valódi kereslettel rendelkező biztonságos szegmenseket.

Nguyen Phi Lan, az Előrejelzési és Statisztikai Osztály igazgatója, valamint a Monetáris és Pénzügyi Stabilitási Igazgató (Vietnami Állami Bank) szerint május 14-én a teljes rendszerben fennálló hitelállomány elérte a 19,4 millió milliárd VND-t, ami 18,3%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest, míg a tőkemobilizáció mintegy 14,9%-kal nőtt, elérve a körülbelül 18,1 millió milliárd VND-t. A hitelek és a tőkemobilizáció közötti nagy különbség jelentős nyomást gyakorol a bankrendszer likviditására. Ebben az összefüggésben a Vietnámi Állami Bank továbbra is a tőkeáramlásokat a termelési és üzleti szektorokba, a kiemelt iparágakba és az olyan új növekedési motorokba irányítja, mint a digitális transzformáció, a zöld átalakulás, a körforgásos gazdaság, valamint a tudomány és a technológia.

Az ingatlanszektort illetően a hitelezés továbbra is fennmarad, de szigorúbb kockázatellenőrzéssel. Lan úr hangsúlyozta, hogy a szabályozó hatóságoknak megfelelően kell szabályozniuk a tőkeáramlást az iparágak és szektorok között, mivel bármelyik szektor túlzott prioritása megnehezíti sok más szektor, különösen a kis-, közép- és mikrovállalkozások számára a tőkéhez való hozzáférést.

A Vietcombank Securities (VCBS) szerint az ingatlanhitelek 2026-ban valószínűleg tovább fognak növekedni, de lassabb és szelektívebb ütemben, mint 2025-ben, a Vietnámi Állami Bank szigorú ellenőrzése miatt a magas kockázatú szektoroknak nyújtott hitelek felett. 2026 elejétől a szabályozó hatóság előírta a hitelintézetek számára, hogy biztosítsák, hogy az ingatlanhitelek növekedése ne haladja meg a teljes bankrendszer teljes hitelnövekedési ütemét.

A Vietcombank Securities (VCBS) szerint az ingatlanhitelek 2026-ban valószínűleg tovább fognak növekedni, de lassabb és szelektívebb ütemben, mint 2025-ben, a Vietnámi Állami Bank szigorú ellenőrzése miatt a magas kockázatú szektoroknak nyújtott hitelek felett. 2026 elejétől a szabályozó hatóság előírta a hitelintézetek számára, hogy biztosítsák, hogy az ingatlanhitelek növekedése ne haladja meg a teljes bankrendszer teljes hitelnövekedési ütemét.

Valójában a Vietnami Állami Bank továbbra is elősegíti az ingatlanszektor tőkéhez való hozzáférését, amint azt az ingatlanhitelek folyamatosan erős növekedése is bizonyítja. Az Építési Minisztérium szerint február 28-án az ingatlanüzleti tevékenységekre kihelyezett teljes hitelállomány elérte a 2235 billió VND-t, ami 11,7%-os növekedést jelent 2025 negyedik negyedévéhez képest, és jelentős, 43%-os növekedést az előző év azonos időszakához képest. Sok vállalkozás azonban arról számol be, hogy a tőkéhez való hozzáférés ebben az időszakban jelentősen nehezebb.

A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke, Le Hoang Chau elmondta, hogy a 2026-os hitelnövekedési terv körülbelül 15%, ami alacsonyabb az előző évi 19,1%-nál, miközben a piac tőkekereslete továbbra is nagyon magas. Ez jelentős nyomást gyakorol.

A hitelnyomás mellett a növekvő kamatlábak is növelik a piacra nehezedő terhet. Bár a nominális kamatlábak általában csökkennek, az ingatlanpiaci vállalkozások tényleges tőkeköltsége továbbra is magas a tőkéhez való hozzáférés szűkülése miatt. Phan Duy Hung, a Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company vezető elemzője arra is figyelmeztetett, hogy a refinanszírozás kockázata fennáll az üdülőhelyi ingatlanfejlesztők vagy a jogi problémákkal küzdők számára.

A hitel nem alkalmazható egységesen.

Napjaink egyik legtöbbet vitatott kérdése az ingatlanpiac hitelellátása. Szakértők szerint egy viszonylag egységes hitelmechanizmus alkalmazása az összes ingatlanpiaci szegmensre komoly problémákat okoz, ami megnehezíti a valódi lakhatási igényeket kielégítő számos projekt számára a tőkéhez való hozzáférést. Az OBC Holding vezérigazgatója, Tran Van Hieu azzal érvel, hogy az összes ingatlanpiaci szegmens egyetlen hitelkosárba való csoportosítása torzította a tőkeköltségeket, és közvetlenül befolyásolta az emberek lakhatáshoz való hozzáférését.

A szociális lakások vagy a valós lakhatási igényeket kielégítő megfizethető lakások nem bírják el ugyanazokat a kamatlábakat és hitelkereteket, mint a spekulatív vagy luxusüdülő ingatlanok. „Az egységes hitelpolitika nemcsak a tőkeköltségek egyensúlyát teremti meg, hanem végső soron közvetlenül növeli az eladási árat, így a lakásvásárlás álma egyre elérhetetlenebbé válik” – osztotta meg Mr. Hieu. Ugyanezt a nézetet osztva Mr. Chau azt is állította, hogy az ingatlanokat megfelelő hitelminősítés céljából kellene kategorizálni, ahelyett, hogy minden szegmenst kockázatosnak minősítenének. A szociális lakások biztonsági szintje akár 99% is lehet, míg a megfizethető lakások és az ipari ingatlanok szintén az alacsony kockázatú csoportba tartoznak.

Jelenleg a Vietnami Állami Bank felülvizsgálja az ingatlanok osztályozásával kapcsolatos javaslatokat, hogy a jövőben megfelelőbb hitelmechanizmusokat dolgozzon ki. A Vietnami Állami Bankkal 2026. április végén tartott találkozón Le Minh Hung miniszterelnök felkérte a bankszektort, hogy kutassa fel és osztályozza az egyes ingatlantípusokat a megfelelő hitelkeretek alkalmazása érdekében, miközben ösztönzi a szociális lakások és az ipari övezetek fejlesztését is.

Számos kereskedelmi bankvezető hangsúlyozta az ingatlanhitelezés „szelektív” elemét is. Ngo Chi Dung, a VPBank elnöke kijelentette, hogy nem az a fontos, hogy befektessünk-e ingatlanokba, hanem a megfelelő szegmens kiválasztása. A VPBank a valós igényeket kielégítő lakásépítési projektek, különösen a szociális lakások és a középkategóriás szegmens finanszírozását helyezi előtérbe, miközben korlátozza az üdülőprojektek vagy a felső kategóriás spekulatív szegmensek finanszírozását.

Ho Hung Anh, a Techcombank elnöke azt is kijelentette, hogy a bank csak olyan projekteket finanszíroz, amelyek jó likviditással, teljes jogi dokumentációval rendelkeznek, és az ügyfelek egyértelmű pénzügyi kapacitással rendelkeznek. Eközben Do Quang Hien, az SHB elnöke hangsúlyozta, hogy az SHB tőkéje jelenleg infrastrukturális projektekre, szociális lakásokra, fiatalok lakhatására és ipari ingatlanokra összpontosít – ezek a szegmensek valódi kereslettel és jó abszorpciós képességgel rendelkezőnek tekinthetők.

A banki hiteleket az ingatlanpiac egyik kulcsfontosságú „pillérének” tekintik. Sokan azonban azzal érvelnek, hogy a banki hitelektől való túlzott függőség sebezhetővé teszi a piacot a kamatlábak és a monetáris politika ingadozásaival szemben.

A bankhiteleket az ingatlanpiac egyik kulcsfontosságú „pillérének” tekintik. Sokan azonban azzal érvelnek, hogy a bankhitelektől való túlzott függőség sebezhetővé teszi a piacot a kamatlábak és a monetáris politika ingadozásaival szemben. Dr. Can Van Luc, a BIDV vezető közgazdásza szerint hosszú távon más tőkemobilizációs csatornákat is ki kell fejleszteni, például vállalati kötvényeket, ingatlanbefektetési alapokat (REIT) és lakásalapokat a bankrendszerre nehezedő nyomás csökkentése érdekében.

Az ingatlanpiac jelenlegi kihívása nemcsak a hitelek lazítása, hanem ami még fontosabb, a tőke szelektív elosztása, a valós igényeket kiszolgáló szegmensek priorizálása, az intézményi reformok előmozdítása és a projekteket akadályozó jogi problémák megoldása. Valójában a HoREA statisztikái szerint országszerte még mindig körülbelül 4500 projekt néz szembe jogi akadályokkal, több mint 2,5 billió VND befektetési tőkét „fagyasztva”.

A Nhan Dan újság szerint

Forrás: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html