Bérlakások fejlesztése: Hosszú távú tőkét és külön jogi keretet igényel.

TPO - A bérlakásépítés az egyik fontos megoldásnak számít az emberek lakhatási igényeinek kielégítésére a folyamatosan emelkedő lakásárak közepette. A szakértők úgy vélik, hogy ez a szegmens fenntarthatóan fog fejlődni, ha a jogi keretrendszer, a terület előkészítése és különösen a hosszú távú tőkeforrások kellő figyelmet kapnak...

A jogi keretek adottak, de...

A június 2-án délelőtt megrendezett 2026-os Vietnami Ingatlanfórumon Nguyen Van Sinh építésügyi miniszterhelyettes kijelentette, hogy a bérlakás valójában nem teljesen új modell, mivel a jelenlegi lakásügyi törvények már tartalmaznak a különböző formákra vonatkozó szabályozásokat.

Az építésügyi miniszterhelyettes szerint jelenleg a leggyakoribb forma a bérbeadó tulajdonában lévő lakás . A törvény nem tiltja ezt a tevékenységet, és az emberek meglehetősen aktívan részt vesznek benne, ezáltal hozzájárulva a társadalom lakáskínálatának kiegészítéséhez.

Nguyen Van Sinh építésügyi miniszterhelyettes.

Emellett a szociális lakásokra vonatkozó szabályozások jogi keretet teremtettek a bérbeadási tevékenységekhez is. Korábban a szociális lakásfejlesztési politika előírta, hogy a terület körülbelül 20%-át bérbeadásra kell fordítani. A végrehajtás után azonban az eredmények nem váltották be a hozzá fűzött reményeket, ezért a módosított Lakástörvény rugalmasabbá tette azt.

„A 2023-as lakásügyi törvény jelenleg három formát határoz meg: adásvételt, bérletet és lízingvásárlást. A befektetőknek joguk van olyan struktúrát választani, amely megfelel a piaci keresletnek. A jelenlegi szociális lakásprojektekben a lakások bizonyos százaléka továbbra is bérbeadásra van fenntartva a törvénynek megfelelően” – hangsúlyozta Sinh miniszterhelyettes.

Figyelemre méltó, hogy a 2023-as lakásügyi törvény egy fejezetet szentel az ipari övezetekben dolgozók és alkalmazottak lakhatásának szabályozására is. Ez fontos alapul szolgál a munkaerőt szolgáló bérlakás-modellek fejlesztésének előmozdításához, különösen a nagy ipari központokban.

Az Építési Minisztérium vezetői szerint számos ipari övezetben hoztak létre bérlakásokat a munkavállalók számára. Számos külföldi befektetésű vállalat is proaktívan fejleszt lakásalapokat a szakemberek és alkalmazottak kiszolgálására. Ezzel egyidejűleg egyre inkább fejlődnek a többszintes épületekben található bérlakások modelljei is.

Sinh úr úgy véli, hogy a jelenlegi törvények arra ösztönzik az egyéneket és a vállalkozásokat, hogy bérlakásokba fektessenek be és fejlesszenek, hogy kielégítsék a különböző csoportok – a munkavállalóktól és szakértőktől a kirendelt tisztviselőkig – sokszínű igényeit. Ezzel párhuzamosan a földterületekhez, a bérleti díjakhoz és a kiaknázási módszerekhez kapcsolódó mechanizmusokat rugalmasabban tervezik meg, hogy elősegítsék e szegmens fejlődését.

A gyors urbanizáció és a folyamatosan növekvő lakáskereslet összefüggésében azonban sok szakértő úgy véli, hogy a jelenlegi politikák csak a kezdeti alapokat fektetik le. Egy professzionális, nagyszabású bérlakás-piac kialakításához Vietnamnak erősebb megoldásokra van szüksége a tőke, a földterület és az irányítási mechanizmusok tekintetében.

Mi másra van még szükség?

Dr. Le Xuan Nghia, a Nemzeti Pénzügyi és Monetáris Politikai Tanácsadó Testület tagja megjegyezte, hogy a bérlakás egy olyan modell, amely a világ számos országában, különösen a nagy európai városokban, évszázadok óta fejlődik. Eközben Vietnámban ez még mindig egy viszonylag új ágazat, és még nem alkotott átfogó fejlesztési ökoszisztémát.

Dr. Le Xuan Nghia - a Pénzügyi és Monetáris Politikai Nemzeti Tanácsadó Testület tagja.

Nghia úr szerint a legnagyobb szűk keresztmetszet jelenleg a finanszírozás. A bérlakások hosszú távú tőkét igényelnek, mivel a megtérülési idő évtizedekig tart. Eközben a kereskedelmi bankok főként rövid és közép lejáratú tőkét mozgósítanak, ami megnehezíti ennek az igénynek a kielégítését.

Nghia úr példaként említette a 145 000 milliárd VND értékű, szociális lakásokra vonatkozó kedvezményes hitelcsomagot, amelyből eddig csak mintegy 2%-ot folyósítottak. Ennek az az oka, hogy a vállalkozások nagyon nehezen jutnak tőkéhez a körülbelül 6,1%-os kamatlábak mellett, míg a bankok tőkemobilizálásának költsége jelenleg 7-8%.

Jogi szempontból Dr. Nguyen Quang Tuyen docens – a Vietnami Nemzetközi Választottbírósági Központ (VIAC) választottbírója – úgy véli, hogy az elsődleges kérdés a „bérlakás” fogalmának a jogrendszeren belüli egyértelmű meghatározásának szükségessége. Jelenleg a 2023-as lakástörvény főként a szociális lakásokra összpontosít, és nem tartalmaz külön fejezetet, amely teljes mértékben szabályozná a bérlakásokat. Ez megnehezíti a preferenciális politikák, az irányítási mechanizmusok és a piacfejlesztés kidolgozását.

Tuyen úr azt javasolta, hogy a 2024-es földtörvény, a 2023-as lakástörvény és a 2023-as ingatlanüzleti törvény 2026-os felülvizsgálata során a vagyonkezelő ügynökség tanulmányozza és dolgozzon ki egy külön fejezetet vagy szabályozási rendszert kifejezetten a bérlakásokra vonatkozóan.

Ezenkívül szükség van magasabb szintű földvásárlási ösztönzőkre, hogy a vállalkozások könnyebben hozzáférhessenek a projektfejlesztéshez szükséges földterületekhez. A kormánynak konkrét felelősségeket kell kiosztania a települések számára a bérlakások céljára szolgáló földterületek előkészítésében, egyértelműen meghatározva a tervezés során a földterületek arányát, elhelyezkedését és területét.

Tuyen úr szerint a földbérleti díjak elengedése vagy csökkentése, a földterületek megtisztításának támogatása és a tiszta földalapok létrehozása kulcsfontosságú tényezők a ráfordítási költségek csökkentésében. Ha a költségeket kordában tartják, az új lakások bérleti díjai megfizethetőbbé válhatnak az emberek számára.

Forrás: https://tienphong.vn/phat-trien-nha-o-cho-thue-can-von-dai-han-khung-phap-ly-rieng-post1848318.tpo