Ho Si Minh-városnak reagálnia kell ezekre a „torzulásokra”.

Ho Si Minh-város hivatalosan is elrendelte, hogy a város ingatlanfejlesztőinek tilos a projektjeiken belüli telkeket felosztaniuk és magánszemélyeknek vagy szervezeteknek eladniuk házak saját kezűleg történő felépítése céljából. Sokan úgy vélik, hogy Ho Si Minh-városnak tervre van szüksége a gyakorlattal való esetleges visszaélések megelőzésére.

A 2024. augusztus 1-jétől hatályos ingatlanügyletekről szóló törvény tiltja a városi területeken található telkek felosztását és értékesítését.

A terepi csapat az állami tulajdonú földterületek kezelését ellenőrzi Ho Si Minh-város Binh Chanh kerületében. (Fotó: Thanh Dao).

A közelmúltban, az Ingatlanüzletről szóló törvény végrehajtása érdekében Ho Si Minh-város Népi Bizottsága kiadta a 83/2024. számú határozatot az ingatlanprojekt-befektetők és lakásépítési beruházási projektek földhasználati jogainak és műszaki infrastruktúrájának átruházására jogosító szervezetekre és magánszemélyekre a területen saját kezűleg építendő lakások céljából történő meghatározásáról.

Ezzel a döntéssel Ho Si Minh-város hivatalosan is megtiltja a telkek felosztását és eladását, hogy megoldást találjon erre a tartós problémára. Konkrétan a város ingatlanfejlesztői nem oszthatják fel és adhatják el projektjeiken belüli telkeket magánszemélyeknek vagy szervezeteknek saját házak építése céljából. A szabályozás értelmében a kerületek és járásokon kívül öt külvárosi kerületben, köztük Binh Chanhban, Hoc Monban, Can Gióban, Cu Chiban és Nha Beben is tilos a földek felosztása és eladása.

Eközben a város csak azt írja elő, hogy a telekfelosztás megengedett azon háztartások és magánszemélyek számára, akiknek a földje megfelel a felosztás feltételeinek.

Az illegális földterület-felosztás és -eladás megakadályozása.

A Ho Si Minh-városi Népi Bizottság 83/2024. számú határozatának tartalmával kapcsolatban Nguyen Van Hau ügyvéd - a Vietnami Hazai Front Központi Bizottságának tagja, a Ho Si Minh-városi Ügyvédi Kamara helyettes vezetője - megjegyezte, hogy Ho Si Minh-város új határozata... Ez jelentős hatással lesz a város ingatlanpiacára, közvetlenül érintve az ingatlankereskedelemmel foglalkozó szervezetek üzleti működését, valamint a telkek utóbbi időben elharapózott illegális felosztását és értékesítését.

A földterületek felosztásának és eladásának betiltása számos városnak segíteni fog az ingatlanpiacon tapasztalható „kaotikus tervezés” és „árinfláció” problémáinak kezelésében. (Fotó: Dai Doan Ket).

Hau ügyvéd azt is előre jelezte, hogy a 83/2024-es határozat kiadása után elkerülhetetlenül ellentétes vélemények lesznek a lakosság, az üzleti szféra és az ingatlancégek részéről.

Az Ingatlanügyletekről szóló 2023. évi törvény 31. cikkének 6. szakasza szerint az ingatlanprojektekben a műszaki infrastruktúrával ellátott földterületek magánszemélyeknek történő átruházásának egyik feltétele saját tulajdonú lakásépítés céljából, hogy: „ A földterület nem található különleges, I., II. és III. típusú városi területek kerületeiben, kerületeiben vagy városaiban; és nem képezi árverés tárgyát lakásépítési projektekbe történő befektetés céljából a földhasználati jogokért, a Földtörvényben foglaltak szerint. Más területek esetében a Tartományi Népi Bizottság határozza meg azokat a területeket, ahol a projekt befektetői a helyi adottságok alapján átruházhatják a műszaki infrastruktúrával ellátott földhasználati jogokat magánszemélyekre saját tulajdonú lakásépítés céljából .”

Nguyen Van Hau ügyvéd előrejelzése szerint Ho Si Minh-város új döntésének utóhatásai jelentős hatással lesznek a város ingatlanpiacára.

Így Nguyen Van Hau ügyvéd szerint Ho Si Minh-város konkretizálta az ingatlanüzletágról szóló törvény rendelkezéseit. Ennek részleteit a 83/2024. számú határozat 2. cikke szabályozza. Ez konkrétan Ho Si Minh-város egész területén ingatlanprojektek és lakásépítési projektek befektetőire vonatkozik. Ingatlanprojekt vagy lakásépítési beruházási projekt keretében szervezetek vagy magánszemélyek nem használhatják a meglévő infrastruktúrával rendelkező földterületet saját kezűleg történő lakásépítés céljából.

Azon esetek kivételével, amikor a községekben, városokban vagy városrészekben található telekbeépítésre irányuló ingatlanprojekt vagy lakásépítési projekt befektetője megfelel az előírt feltételeknek, átruházhatja a műszaki infrastruktúrával ellátott földterület használati jogát az ingatlanprojekten vagy lakásépítési projekten belül, telekbeépítésre irányulóan, magánszemélyekre saját házak építése céljából.

Az Ingatlankereskedelmi Törvény tartalmát a 83/2024. számú határozattal összehasonlítva Nguyen Van Hau ügyvéd kijelentette: A Ho Si Minh-város Népi Bizottságának ez a döntése jelentősen leszűkítette a jogi szabályozást azokkal a területekkel kapcsolatban, ahol a projektfejlesztők a meglévő műszaki infrastruktúrával együtt földhasználati jogokat ruházhatnak át magánszemélyekre saját kezűleg építkező lakások számára.

Ez azonban nem tekinthető illegálisnak, mert „Az ingatlanüzletről szóló törvény felhatalmazta a Ho Si Minh-város Népi Bizottságát, hogy a helyi körülmények alapján döntsön arról, hogy a projektek befektetői mely területeken ruházhatják át a földhasználati jogokat a meglévő műszaki infrastruktúrával együtt magánszemélyekre saját kezű lakásépítés céljából” – nyilatkozta Hau ügyvéd az értékelésében .

Összességében a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának legújabb szabályozása segíteni fog az ország „mozdonyának” a városrendezést tönkretevő, féktelen földfelosztással és -eladásokkal kapcsolatos számos hiányosság kezelésében. Ugyanakkor, A lakosok általi engedély nélküli építkezések minimalizálása nemcsak a problémát csökkenti, hanem a lakásvásárlók jogi kockázatait is mérsékli, mivel a környék ingatlanfejlesztőinek folyamatosan javítaniuk kell termékeik minőségét . Továbbá a 83/2024. számú határozat összhangban van a város által jelenleg kidolgozott „ A városokká (vagy Ho Si Minh-város alatti városokká) váló kerületek beruházási és építési tervével (giai đoạn 2021-2030)” . Konkrétan 2030-ra a kerületek az infrastruktúra fejlesztésébe való beruházásokra fognak összpontosítani, hogy a városi színvonalat elérjék, és ezáltal a közvetlenül Ho Si Minh-város alatti városok szintjére korszerűsítsék azokat.

A „torzításokra” adott válaszok

Közvetlenül a Ho Si Minh-városi Népi Bizottság 83/2024. számú határozatának kiadása után a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség írásbeli petíciót küldött a Városi Népi Bizottságnak, amelyben számos aggályt fogalmazott meg.

November 1-jén reggel a Dai Doan Ket újság egyik újságírójával nyilatkozva Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke elmondta, hogy a Szövetség egy dokumentumot küldött a Vietnami Hazafias Front Ho Si Minh-városi Bizottságának is azzal a javaslattal kapcsolatban, amely részletesen meghatározza azokat a területeket, ahol az ingatlan- és lakásépítő projektek fejlesztői a meglévő műszaki infrastruktúrával együtt földhasználati jogokat ruházhatnak át magánszemélyekre lakásépítés céljából Ho Si Minh-város 5 kerületében, a városok kivételével, településeken.

Le Hoang Chau úr szerint a 2023-as ingatlanügyi üzleti törvény és a 2023-as lakásügyi törvény értelmében Ho Si Minh-város különleges városi terület, ezért a befektetőknek csak azokban az esetekben tilos a földterület a meglévő műszaki infrastruktúrával együtt magánszemélyeknek lakásépítés céljából átruházniuk, ha a földterület különleges városi területek (beleértve a 16 kerületet és Thu Duc városát) kerületeiben, kerületeiben vagy városaiban található.

Korábban a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség dokumentumot küldött Ho Si Minh-város Népi Bizottságának, az Építési Minisztériumnak és a Ho Si Minh-városi Hazafias Front Bizottságának, amelyben azt javasolta, hogy a földterületek felosztása és értékesítése továbbra is engedélyezve legyen Ho Si Minh-város 5 kerületéhez tartozó településeken. Ennek az az oka, hogy a földterületek felosztásának és értékesítésének tiltása ebben az 5 kerületben ellentétes az Ingatlanüzleti Törvény és a Lakásügyi Törvény szabályozásával.

Ezért a Szövetség azt javasolta, hogy Ho Si Minh-város Népi Bizottsága részletesen határozza meg azokat a területeket, ahol az ingatlan- és lakásépítő projektek fejlesztői – a város öt kerületében található városok kivételével – a meglévő műszaki infrastruktúrával együtt magánszemélyeknek ruházhatják át a földhasználati jogokat magánszemélyekre házak önálló építése céljából a községekben.

A Ho Si Minh-városi Népi Bizottság 83/2024. számú határozatának „utóhatásaival” kapcsolatban Nguyen Van Hau ügyvéd – a Vietnami Hazai Front Központi Bizottságának tagja, a Ho Si Minh-városi Ügyvédi Kamara elnökhelyettese – úgy véli, hogy e határozat alkalmazása még szűkösebbé teheti a földterületek kínálatát Ho Si Minh-városban, és nem fogja tudni kielégíteni az emberek igényeit. Ezért valószínű, hogy a korábban felosztott földterületek árai a közeljövőben meredeken emelkedni fognak, ami a nem megfelelő pénzügyi kapacitás miatt korlátozza a vásárlók számát.

Ezt a nézetet osztva Tran Van Phuong mérnök, egy Thu Duc városbeli ingatlanközvetítő cég igazgatója kijelentette: „Ha a szabályozások tiltják a telkek felosztását és eladását, Ho Si Minh-városnak fel kell készülnie annak lehetőségére, hogy a fejlesztők, szervezetek és magánszemélyek „megkerülik a törvényt” a telkek felosztásával. Az új telekfelosztási szabályozásoknak továbbra is lehetővé kell tenniük, hogy a földdel rendelkező háztartások és magánszemélyek felosztásra kerüljenek, ha megfelelnek a feltételeknek. Ha hagyjuk, hogy „torzuljon”, a telekfelosztás és -eladás gyakorlata kifinomultabbá és negatívabbá válik, ami általánosságban hatással lesz az ingatlanpiacra.”

A 7. kerülethez való közelsége miatt Ho Si Minh-város Nha Be kerülete jelenleg nagyon gyors urbanizációt tapasztal.

A urbanizációval kapcsolatban Nguyen Van Bieu építész, a Bhomes Co., Ltd. igazgatója úgy véli, hogy az új szabályozások kikötik, hogy a kerületek és járásokon kívül öt külvárosi kerületben – köztük Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi és Nha Be – is tilos a földeket felosztani és telekként értékesíteni. „Az elmúlt években mindannyian tudjuk, hogy annak ellenére, hogy külvárosi kerületként vannak megjelölve, egyes területeken, például Binh Chanhban (különösen a Trung Son környékén) és Nha Be-ben (Phuoc Kien környékén), a urbanizációs ráta gyorsan nőtt. A városi infrastruktúra modern, és sok helyen az infrastruktúra-építés és a népességkoncentráció üteme még magasabb, mint egyes központi kerületekben” – elemezte Nguyen Van Bieu építész.

A Dai Doan Ket újság újságíróinak nyilatkozva számos vállalkozás és lakos képviselője aggodalmát fejezte ki amiatt, hogy bár már nincsenek olyan esetek, amikor kis ingatlancégek mezőgazdasági földeket vásárolnak fel emberektől, majd illegálisan hoznak létre „projekteket” eladásra, az infrastruktúra nélküli, elhagyott földfelosztási projektek, beleértve a leállt projekteket is, továbbra is sújtani fogják a „vezető” város ingatlanpiacát, ha nem találnak megoldást. Ez megakadályozza a problémák kiváltó okainak megoldását.

Forrás: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html