A „vásárlás és tulajdonlás”-tól a „bérlés és lakhatás”-ig

A saját otthon álma egyre elérhetetlenebb a városi munkavállalók számára, mivel az ingatlanárak folyamatosan emelkednek, meghaladva a legtöbb ember megfizethetőségét.

Ebben az összefüggésben a bérlakások fejlesztési orientációja jelentős politikai gondolkodásbeli elmozdulásnak tekinthető, amely a lakhatást felhalmozható eszközként való szemlélésétől alapvető társadalmi jóléti szükségletként tekinti.

A bérlakások fejlesztését úgy tekintik, mint egy módot arra, hogy a piac visszatérjen valódi természetéhez, a lakhatási igények kiszolgálásához. (Illusztrációs fotó: VNA)

A főtitkár és elnök , To Lam irányelve, miszerint a bérlakásokat „stratégiai pillérként” kell kijelölni, szakértők és ingatlanpiaci vállalkozások figyelmét felkeltette. Számos szakértő szerint ez nemcsak a szociális lakások szegmensére jelent megoldást, hanem a vietnami lakáspiachoz való hozzáállás változását is tükrözi.

Az ingatlanpiac évek óta a „vásárlás és tulajdonlás” mentalitására épül. A lakhatás nem csupán lakóhely, hanem fokozatosan a spekuláció és a vagyonfelhalmozás eszközévé vált. Ennek eredményeként az ingatlanárak folyamatosan emelkednek, miközben a valódi szükségletekkel küzdők egyre nehezebben jutnak hozzájuk.

Az olyan nagyvárosokban, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, az apartmanárak az elmúlt években meredeken emelkedtek. Sok kereskedelmi apartmanprojekt ára négyzetméterenként több tízmillió dong, ami messze meghaladja a munkavállalók többségének jövedelmét. Még az úgynevezett „megfizethető” szegmens is ritkaságszámba megy.

Ebben az összefüggésben a bérlakások fejlesztése olyan lehetőségnek tekinthető, amely segít a piacnak visszatérni valódi természetéhez, a lakhatási igények kiszolgálásához. A szakértők szerint, amikor az embereknek több lehetőségük lesz megfizethető áron hosszú távú bérbeadásra, csökkenni fog a nyomás, hogy mindenáron saját otthont szerezzenek.

Piaci szempontból a bérlakás-modell a spekuláció visszaszorításában is segít. A vagyonfelhalmozás mentalitása által uralt piac valószínűleg az ingatlanárakat a valós értékük fölé nyomja, elhúzódó pénzügyi nyomást gyakorolva az emberekre, és torzítva a kínálatot és a keresletet. Ezzel szemben, ha a bérlakás-piac folyamatosan fejlődik, a lakhatás visszatér valódi szerepéhez, mint lakóhely a profittermelés eszköze helyett.

A bérlakások fejlesztésére irányuló törekvések a politikai gondolkodás eltolódását mutatják a „mindenáron tulajdonlás” céljától a stabil és megfizethető életkörülményekhez való jog biztosítása felé.

Sok fejlett országban a bérlés elterjedt trend. Európában és néhány ázsiai gazdaságban a bérlők aránya magas, különösen a nagyvárosokban. Sok szociális lakásmodellt elsősorban hosszú távú bérbeadásra fejlesztettek ki, nem pedig közvetlen eladásra, mint Vietnámban. Ez segít fenntartani a fenntartható szociális lakásalapot, miközben korlátozza a spekulációt és a túlzott áremelkedéseket.

Eközben Vietnámban az évek során a szociális lakáspolitikák elsősorban az otthonvásárlás segítésére összpontosítottak. Ez a modell azonban számos hiányosságot tár fel.

Az alacsony jövedelműek – a leginkább támogatásra szoruló csoport – gyakran nem rendelkeznek a lakásvásárláshoz szükséges anyagi eszközökkel, még kedvezményes hitelek esetén sem. Ezzel szemben a lakosság egy jobb anyagi helyzetű szegmense megtalálja a módját annak, hogy megkerülje a megfizethető lakhatáshoz jutásra vonatkozó szabályozásokat, majd haszonnal továbbértékesítse azokat.

Nguyen Van Dinh ügyvéd szerint ez egy tipikus „eltérés” a szociális lakáspolitikában. Akik jogosultak, azok nem engedhetik meg maguknak a vásárlást, míg akik megengedhetik maguknak, azok nem jogosultak.

Dinh úr szerint sok településen alacsony jövedelmű személyek regisztrálnak, hogy mások nevében vásároljanak szociális lakást, hogy profitáljanak az árkülönbségből. Ez torzítja a szociális jóléti politikákat, és az állami támogatási források elvesztéséhez vezet. Ezért szükséges kiigazításnak tekinthető a hangsúly áthelyezése az „eladó házakról” a „lakóházakra”, különösen a szociális lakásbérlési modell erőteljes fejlesztése révén.

„Ez a megközelítés összhangban van a 2013-as alkotmány szellemével, amely hangsúlyozza a legális lakhatáshoz való jogot, valamint az állam felelősségét, hogy megteremtse a feltételeket ahhoz, hogy mindenki lakhasson, nem feltétlenül ahhoz, hogy saját háza legyen” – jegyezte meg Nguyen Van Dinh ügyvéd.

Társadalmi jelentőségén túl a bérlakások fejlesztését az ingatlanpiac szabályozásának eszközeként is tekintik. Amikor a kormány proaktívan létrehoz egy elfogadható árú bérlakás-alapot, csökkenni fog a kereskedelmi ingatlanpiacra nehezedő nyomás. Ez különösen fontos, mivel sok nagyvárosban a lakásárak sokkal gyorsabban emelkednek, mint az emberek jövedelme.

A bérlakás-modell nagymértékű fejlesztése azonban nem könnyű. Nguyen Anh Que úr, a Vietnami Ingatlanszövetség igazgatótanácsának tagja úgy véli, hogy a magánvállalkozások csak akkor lesznek valóban érdeklődőek a szociális bérlakások iránt, ha kellően erős ösztönző mechanizmusok állnak rendelkezésre.

Mr. Que szerint az alacsony profitmarzsok és a hosszú megtérülési idők miatt a vállalkozások nehezen érnek el pénzügyi hatékonyságot, ha továbbra is kereskedelmi kamatlábbal vesznek fel hitelt. Ha a kamatláb évi 3% körül van, a vállalkozások továbbra is nehezen tudják egyensúlyba hozni a pénzforgalmukat, mivel a bérleti díj önmagában nem elegendő a tőkeköltségek fedezésére.

Ezt a valóságot figyelembe véve számos szakértő úgy véli, hogy a vállalkozások társadalmi felelősségvállalásból fakadó részvételre való felszólítása aligha fog jelentős változást hozni. A bérlakás-piac fejlesztéséhez az államnak elősegítő szerepet kell játszania.

Ez azt jelenti, hogy a közszférának mélyebben be kell vonódnia, a földhasználat-tervezéstől és az infrastrukturális beruházásoktól kezdve a preferenciális pénzügyi és hitelmechanizmusok kidolgozásáig. Ez egy alacsony profitú, de magas szociális jóléti szektor, így nem függhet teljesen a piactól.

Az Országgyűlés 201/2025/QH15. számú határozatának kiadása és a Kormány Nemzeti Lakásalap létrehozásának engedélyezése fontos lépésnek tekinthető e cél megvalósítása felé. A szakértők arra számítanak, hogy hatékony működtetés esetén az alap kulcsfontosságú pénzügyi eszközzé válik a közepes és alacsony jövedelműek számára megfizethető árú, hosszú távú bérlakások fejlesztésében.

Mivel a lakásárak továbbra is magasak, a „vásárlás és tulajdonlás” szemléletről a „bérlés és lakhatás” szemléletre való áttérés nemcsak a lakhatási probléma rövid távú megoldása, hanem egy lépés az ingatlanpiac fenntarthatóbb irányú átszervezése felé is.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm