Ingatlanok vásárlásának és eladásának piros könyvének lépésről lépésre történő kiadása kézzel írott papírokon keresztül

[hirdetés_1]

Bonyolult ingatlanügyi nyilvántartási állapot

2023 december elején Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériuma felkérte a kerületek népbizottságait, Thu Duc várost, a Ho Si Minh-város Földhivatalát és annak kapcsolt szervezeti egységeit, hogy kezeljék a földhasználati célok önkényes megváltoztatásának, az önkényes telekleválasztásnak és a jogok kézzel írott átruházásának nyilvántartásait.

A Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának jelentése szerint Ho Si Minh-városban előfordulnak olyan esetek, amikor háztartások és magánszemélyek mezőgazdasági földterületet használnak, amelyre a kerületi népbizottság földhasználati jogokat igazoló tanúsítványt adott ki, és a használati folyamat során olyan változások történtek, mint például: a háztartások külön élnek; a földterület egy részének öröklése, ajándékozása, átruházása...

Ennek a gyakorlati szükségletnek a megoldására a földhasználók önkényesen felosztották a telkeket, a telek egy részét kézzel ruházták át (anélkül, hogy az előírt módon szerződést kötöttek volna a földhasználati jogok és a földhöz kapcsolódó vagyon átruházására), önkényesen megváltoztatták a földhasználat célját (házakat építettek, mezőgazdasági területeken dolgoztak...).

Mivel a földjog hosszú időn át nem rendelkezett időszerű és teljes körű szabályozással, az átvevő ezekben az esetekben nem kapott földhasználati jogokról, háztulajdoni jogokról és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyonról szóló igazolást (tanúsítvány).

A fenti probléma mindaddig fennállt, amíg a 43/2014/ND-CP számú rendelet 82. cikkének 2. pontjában foglalt szabályozás 2014. július 1. előtt lehetővé nem tette az átruházás, öröklés és ajándékozás átvételének ügyeinek kézzel írott okirattal történő rendezését.

Mivel azonban a földet önkényesen felosztották az átruházási jogok érdekében, az átruházott földterület nagy része nem volt összhangban a Tartományi Népi Bizottság előírásaival.

Nguyen Toan Thang úr, Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának igazgatója így értékelte: „Jelenleg nincsenek konkrét statisztikák, mivel a bejelentés és a regisztráció még nem történt meg. Nyilvántartásunk szerint azonban ezek az esetek főként a külvárosi területeken koncentrálódnak, különösen a gyorsan urbanizálódó kerületekben, mint például Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan stb.”

Ahhoz, hogy viszonylag pontos adatot kapjon, Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának városszintű nyilatkozatot és felmérést kell végeznie, szoros együttműködésben a kerületek, Thu Duc város, az önkormányzatok, a községek, valamint az ilyen helyzetben ingatlannal „birtokolók” között.

Az embereknek világosan kell látniuk a felelősségüket és a jogaikat az együttműködéshez egy átlátható nyilatkozatban, hogy konkrét és pontos számokkal rendelkezzenek.

Ingatlanok kézzel történő adásvételére vonatkozó igazolások kiadásához Ho Si Minh-városnak olyan kérdéseket kell figyelembe vennie, mint az adásvétel időpontja; a föld- és építési szabálysértések kezelése (bírságok, kényszerbontás vagy kényszerbejegyzés, illegális nyereség kényszervisszavétele stb.); felül kell vizsgálnia a tervezést, biztosítania kell a földfelosztási korlátokra és az infrastruktúrára vonatkozó előírások betartását stb., hogy meghatározza az egyes eseteket, amelyek jogosultak erre.

Ugyanakkor, mivel a kézzel írott dokumentumok adásvételét az illetékes hatóság nem igazolja, az adásvétel időpontjának hitelességének ellenőrzése alaptalan, és könnyen kihasználható a szabályok megsértésére. Ha nem alkalmazzák szigorúan, könnyen „a törvények megkerüléséhez” és a földterületek határérték nélküli felosztásához vezethet.

„Ezért meg kell fontolni az ilyen esetekben a jogszabályoknak megfelelő igazolások kiadását, és kezelni kell a földterülettel kapcsolatos közigazgatási szabálysértéseket. Az igazolások kiadásának minden esetben a tervezésen, a földhasználati terveken, a földfelosztási feltételeken és az infrastruktúrán kell alapulnia. Ezek a kérdések a kerület Népi Bizottságának hatáskörébe tartoznak” – erősítette meg Mr. Thang.

Jogi kérdések tisztázásra szorulnak

Quach Thanh Luc ügyvéd, az LSX Law Firm LLC igazgatója elmondta, hogy jelenleg viszonylag gyakoriak a magánszemélyek közötti, kézzel írott dokumentumokkal, közjegyzői hitelesítés vagy hitelesítés nélkül lebonyolított ingatlanügyletek.

Azért kötött a két fél ilyen tranzakciót, mert nem értették tisztán a jogi szabályozást, mert az ingatlanra nem vonatkozott földhasználati jog igazolás, mert megbíztak egymásban, mert nem akarták nyilvánosságra hozni a tranzakciót, hogy elkerüljék az adófizetést...

A törvény előírja, hogy az ingatlan-átruházáshoz közjegyző által hitelesített szerződés szükséges. A földjogi törvények az elmúlt időszakokban egységes szabályozást tartalmaznak, miszerint a földhasználati jogok átruházására vonatkozó szerződést közjegyzőnek kell hitelesítenie, vagy azt a földterület elhelyezkedése szerinti település, kerület vagy város Népi Bizottságának kell hitelesítenie.

Luc ügyvéd rámutatott, hogy a kézzel írott dokumentumokkal lebonyolított ingatlanügyletek nem felelnek meg a formai előírásoknak, és a felhasználó nevét nem lehet átírni a használati jogot igazoló dokumentumokra, így azokat a törvény nem ismeri el.

A vevőt a törvény nem azonosítja az ingatlan jogszerű tulajdonosaként vagy használójaként.

Ha a vevőt nem ismerik el jogszerű földhasználóként, akkor nem jogosult a föld tulajdonjogának megváltoztatására, átruházására, öröklésére vagy jelzáloggal való megterhelésére. Abban az esetben, ha az állam visszaszerzi a földet, a földhasználó meghatározásának felelőssége továbbra is az eladóé.

Amennyiben a két fél között vita merül fel a kártérítés vagy a terület megtisztításának összegét illetően, ezt az összeget egy ideiglenes bankszámlára helyezik letétbe, amíg ítélet vagy döntés nem születik a két fél közötti vita rendezésére.

Az eladó és a vevő között viták merülnek fel, ha nem születik megállapodás vagy békülés, akkor a kettő közül az egyiknek pert kell indítania az ingatlan fekvése szerinti bíróságon az ügy rendezése érdekében.

Jelenleg az ingatlanok igazolások nélküli helyzete még viszonylag gyakori. Bár az igazolások nélküli ingatlanügyletek nagy kockázattal járnak, sokan mégis megteszik, mert minél nagyobb a kockázat, annál nagyobb a profitpotenciál.

„Ebben az esetben a vevő jogainak biztosítása érdekében célszerű kézzel írott adásvételi szerződést kötni egy foglalózáradékkal, amely kimondja: Amikor a telek és a ház földhasználati jogot kap, az eladó felelős a vevőnek történő jogi átruházási eljárások lefolytatásáért, ellenkező esetben a kapott összeg kétszeresét kell megfizetnie. Ez a záradék biztosítja, hogy a viták lehetősége minimális legyen, vagy viták esetén a vevő jogai is a törvénynek megfelelően garantáltak legyenek” – mondta Luc ügyvéd.

[hirdetés_2]
Forrás