Era perdagangan properti "spekulatif" telah berakhir.

VTV.vn - Pada tahun 2026, pasar bergeser menuju strategi jangka panjang, dan hanya mereka yang memiliki kapasitas keuangan yang kuat dan visi berkelanjutan yang akan mampu bertahan.

Era spekulasi jangka pendek telah berakhir; real estat memasuki permainan jangka panjang.

Penyaringan

Menurut data riset dari Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS), pada tahun 2025, seluruh pasar akan mencatat sekitar 128.000 produk baru yang diluncurkan, level tertinggi dalam periode 2019-2025 dan mendekati puncak pasokan. Namun, peningkatan ini tidak dapat sepenuhnya menyelesaikan kekurangan perumahan, karena struktur pasokan masih belum seimbang.

Karena sebagian besar pasokan baru berasal dari proyek apartemen kelas atas dan properti bertingkat rendah bernilai tinggi, sementara segmen perumahan terjangkau untuk sebagian besar penduduk masih sangat kurang. Sekitar 25% dari pasokan apartemen di pasaran dihargai di atas 100 juta VND per meter persegi, yang sebagian besar terkonsentrasi pada beberapa pengembang besar.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, menunjukkan bahwa ketidakseimbangan penawaran dan permintaan ini mempersulit pembeli sebenarnya untuk mengakses pasar, bahkan dengan semakin banyaknya produk yang tersedia. Pada saat yang sama, hal ini juga meningkatkan risiko bagi strategi investasi jangka pendek yang bergantung pada ekspektasi kenaikan harga yang cepat.

Faktanya, meskipun pasokan membaik, harga properti terus mencetak rekor baru. Hal ini disebabkan oleh permintaan perumahan yang tertahan selama bertahun-tahun, bersama dengan faktor pendukung seperti pertumbuhan ekonomi , investasi infrastruktur, dan biaya pengembangan proyek yang semakin tinggi. Banyak proyek baru yang diluncurkan mencatat tingkat penyerapan positif, bahkan mengalami penjualan habis, dengan pembeli harus membayar premi untuk memiliki properti. Selama periode ini, modal investasi mengalir deras ke pasar, membantu banyak investor mencapai keuntungan tinggi dalam waktu singkat.

Namun, sejak akhir tahun 2025, lanskap pasar mulai berubah karena pasokan meningkat secara menyeluruh, dan likuiditas tidak lagi terdistribusi secara merata di semua wilayah dan segmen. Menurut Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur wilayah Selatan Batdongsan.com.vn, era "investasi menguntungkan di mana-mana" telah berakhir. Pasar saat ini tidak lagi cocok untuk strategi spekulatif jangka pendek. Margin keuntungan telah menyempit secara signifikan, sementara risiko meningkat, terutama bagi investor yang menggunakan leverage keuangan tinggi.

Selain itu, salah satu faktor fundamental yang membentuk kembali pasar adalah terobosan dalam infrastruktur transportasi. Percepatan investasi dalam jalan tol, jalan lingkar, dan jalur antarwilayah selama beberapa tahun terakhir tidak hanya meningkatkan nilai properti tetapi juga mempersingkat waktu perjalanan dan memperluas peluang pembangunan ke daerah pinggiran kota dan kota satelit.

Pada tahun 2025 saja, seluruh negeri akan memulai dan meresmikan 564 proyek dengan total investasi lebih dari 5,14 juta miliar VND; di mana modal swasta mencapai hampir 75%. Total panjang jalan tol, jalan layang, dan jalan akses semuanya melebihi target rencana pembangunan sosial-ekonomi lima tahun 2021-2025.

Selain pengembangan infrastruktur, penyelesaian hambatan hukum untuk proyek-proyek juga menjadi pendorong penting bagi pasokan. Sekitar 1.000 proyek telah berhasil mengatasi kesulitan dan melanjutkan pelaksanaannya, sementara banyak proyek berskala besar telah disetujui dan dilaksanakan lebih awal untuk menghindari risiko reklamasi lahan berdasarkan peraturan baru.

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn, berkomentar bahwa ketika pasokan dirilis dalam skala besar, pasar dipaksa untuk memasuki fase persaingan yang sesungguhnya. Era kenaikan harga seragam telah berakhir; proyek yang ingin dijual harus menunjukkan kegunaannya, konektivitas infrastruktur, dan kelengkapan dokumentasi hukum.

Investor tidak lagi dapat dengan mudah meraih keuntungan cepat seperti di masa lalu.

Investasi jangka panjang

Dengan harga properti di kota-kota besar yang meningkat relatif terhadap pendapatan rata-rata, dan biaya modal, terutama suku bunga pinjaman, yang cenderung naik, pasar secara bertahap menyusut dalam hal jumlah pelaku. Pembeli yang mencari tempat tinggal terpaksa memiliki fondasi keuangan yang kuat dan kemampuan untuk mengakumulasi kekayaan dalam jangka panjang. Investor juga semakin kesulitan untuk meraih keuntungan cepat seperti pada periode sebelumnya.

Strategi yang didasarkan pada informasi yang tidak terverifikasi, mentalitas kawanan, atau ekspektasi jangka pendek semakin berisiko, terutama dalam konteks peningkatan transparansi data pasar secara bertahap, termasuk pemberian pengidentifikasi unik pada properti real estat - demikian saran para ahli.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, pasar memaksa investor untuk mengubah pola pikir mereka. "Permainan baru ini bukan untuk uang panas. Investor yang ingin bertahan harus fokus pada nilai riil, potensi eksploitasi jangka panjang, dan menerima siklus investasi yang lebih panjang," kata Ketua VARS tersebut.

Tidak hanya investor, tetapi juga pengembang menghadapi tekanan signifikan dari biaya lahan, biaya pengembangan proyek, dan biaya pembiayaan. Bisnis yang kekurangan kapasitas keuangan, terlalu bergantung pada pinjaman, atau mengembangkan produk yang tidak sesuai dengan permintaan pasar akan segera menunjukkan risikonya.

VARS meyakini bahwa, dalam pasar yang bergeser menuju persaingan yang sehat, reputasi dan kemampuan pengembang menjadi keunggulan kompetitif utama. Proyek yang memastikan penyelesaian tepat waktu, kepatuhan hukum penuh, dan informasi yang transparan akan memiliki keunggulan yang jelas dalam menarik investasi.

Dalam jangka panjang, VARS meyakini bahwa harga properti tidak akan mengalami lonjakan yang drastis, tetapi juga tidak mungkin turun tajam. Permintaan perumahan yang tinggi, pertumbuhan ekonomi, dan investasi infrastruktur yang berkelanjutan merupakan faktor pendukung pasar. Selain itu, peningkatan biaya pengembangan proyek dan kewajiban keuangan terkait lahan berdasarkan daftar harga baru juga menciptakan tingkat harga baru.

Namun, pada tahun 2026, permintaan pasar akan sangat selektif. Proyek-proyek dengan harga jual jauh melebihi nilai sebenarnya, lokasi yang kurang terhubung, dokumentasi hukum yang tidak lengkap, atau yang tidak sesuai dengan kebutuhan hidup sebenarnya berisiko mengalami transaksi yang "terhenti".

Pasar properti sedang beralih dari fase pertumbuhan yang didasarkan pada ekspektasi jangka pendek dan memasuki siklus pengembangan yang lebih lambat namun lebih berkelanjutan. Keuntungan tidak lagi berasal dari perdagangan spekulatif, tetapi dari nilai sebenarnya, kapasitas keuangan, dan strategi jangka panjang para pelaku pasar.

Sumber: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm