Hati-hati saat berinvestasi tanah tanpa buku merah

Undang-Undang Pertanahan 2024 yang telah direvisi baru saja disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat untuk mulai berlaku pada 1 Agustus. Salah satu hal yang menarik perhatian banyak orang adalah pengaturan pemberian sertifikat hak guna tanah (umumnya dikenal sebagai buku merah) untuk tanah yang belum memiliki dokumen hak guna tanah.

Belanja preemptif

Secara spesifik, Pasal 138 Undang-Undang Pertanahan yang telah diamandemen menetapkan bahwa rumah tangga dan individu yang menggunakan tanah tanpa dokumen tetapi tidak melanggar undang-undang pertanahan, dan bukan dalam kasus di mana tanah dialokasikan tanpa izin yang sah sebelum 1 Juli 2014, akan dipertimbangkan untuk pemberian sertifikat hak guna tanah. Undang-undang ini juga menguraikan banyak kasus yang dipertimbangkan untuk pemberian sertifikat hak guna tanah.

Banyak pendapat yang meyakini bahwa dengan diberlakukannya peraturan tersebut, masalah pemberian sertifikat hak guna tanah untuk kasus-kasus pemanfaatan tanah yang berasal dari warisan leluhur dan dimanfaatkan secara berkelanjutan akan teratasi. Kasus-kasus seperti ini umum terjadi, terutama di daerah pedesaan.

Di tengah lesunya pasar properti, sebagian besar jalur investasi kurang diminati, sebagian masyarakat mengambil risiko dengan membeli tanah di daerah pedesaan yang belum memiliki buku merah dengan harapan apabila Undang-Undang Pertanahan berlaku, tanah tersebut akan mendapatkan buku merah, harga jualnya pun akan naik berkali-kali lipat.

Banyak orang ingin membeli tanah tanpa buku merah di kelurahan Quang Khe, kecamatan Dak G'long, provinsi Dak Nong .

Berbicara kepada seorang reporter dari Surat Kabar Nguoi Lao Dong, Bapak Bui Cong, seorang broker properti di Provinsi Dak Nong, mengatakan bahwa dalam beberapa bulan terakhir ia telah menerima "pesanan" dari banyak pelanggan yang ingin membeli lahan pertanian tanpa buku merah. Menurut Bapak Cong, pelanggan umumnya meminta lahan dengan buku hijau (lahan hutan), lahan tanpa buku merah tetapi dimiliki oleh penduduk lama, atau lahan dengan ekstrak (batas tanah telah diukur dan ditandai). "Saya baru saja menjadi perantara penjualan 2 bidang tanah kepada 2 pelanggan di Kota Ho Chi Minh dan Hanoi. Mereka membeli lahan pertanian tanpa buku, dan setelah membeli, mereka langsung memasang patok batas. Mereka mengatakan mereka membeli lahan tersebut untuk menunggu buku tersebut ketika undang-undang baru diterapkan mulai 1 Agustus," kata Bapak Cong.

Menurut Bapak Cong, lahan hutan dan lahan pertanian tanpa buku merah saat ini sangat murah, hanya 400-500 juta VND/ha (10.000 m²). Sementara itu, lahan dengan buku merah harganya 2-3 kali lipat lebih mahal.

"Dulu, kalau soal lahan pertanian tanpa sertifikat, semua orang ragu karena takut tidak bisa mengurus dokumennya. Hanya warga sekitar yang membeli dan menjualnya untuk bercocok tanam. Akhir-akhir ini, banyak orang yang mencarinya dan meminta saya untuk mencarikannya. Mungkin mereka tahu bahwa undang-undang baru mengizinkan penerbitan sertifikat dan harga tanah jenis ini terlalu murah, jadi mereka ingin membelinya dalam jumlah besar," tegas Bapak Cong.

Senada dengan itu, Ibu Kim—karyawan perusahaan pialang properti di Binh Phuoc dan Tay Ninh—juga mengatakan bahwa akhir-akhir ini banyak orang menghubungi untuk membeli lahan pertanian yang luas, bahkan ada yang meminta untuk membeli lahan tanpa buku merah asalkan harganya bagus. "Minggu lalu, perusahaan saya baru saja berkonsultasi dan menutup sebidang tanah seluas lebih dari 12 hektar yang ditanami durian dan beberapa pohon buah lainnya di Distrik Loc Ninh, Provinsi Binh Phuoc, dengan harga lebih dari 7 miliar VND. Dari 12 hektar tersebut, hanya 3 hektar yang memiliki buku merah, sisanya belum terdaftar," ujar Ibu Kim.

Tren yang berisiko

Pengacara Nguyen Phuong Lien dari Firma Hukum SENLAW mengatakan bahwa Undang-Undang Pertanahan yang baru, yang akan segera berlaku, akan memudahkan masyarakat untuk mendapatkan sertifikat. Namun, membeli tanah tanpa sertifikat merupakan bentuk investasi yang berisiko tinggi dan berisiko tinggi. Masyarakat dan investor perlu mempertimbangkan untung ruginya saat membeli atau menjual tanah mengikuti tren ini. Tanah tanpa dokumen resmi seringkali jauh lebih murah daripada tanah dengan hak yang diakui negara. Namun, hal ini memiliki banyak risiko, seperti ketika membeli tanah tanpa dokumen resmi, pembeli akan kesulitan memverifikasi asal-usul tanah, informasi tentang bidang tanah, dan status perencanaan. Selain itu, karena tidak ada sertifikat hak guna tanah, pembeli kesulitan memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang disengketakan atau diganggu gugat, atau terdapat situasi penjualan tanah yang tumpang tindih dan konflik kepemilikan. Pada saat itu, pembeli bergantung pada kejujuran penjual. Atau, hak-hak dasar pembeli sebagai pengguna tanah akan dibatasi karena mereka tidak dapat mengalihkan, menghibahkan, mewarisi, menggadaikan, mengubah peruntukan tanah, menyewakan... Jika mereka ingin membangun di atas tanah tersebut, mereka juga harus menunggu penyelesaian prosedur pengajuan perubahan peruntukan tanah dan penerbitan sertifikat hak guna tanah..." - analisis pengacara Lien.

Sebagai seorang yang berkecimpung di sektor properti, Dr. Pham Anh Khoi, Direktur Jenderal Perusahaan Jasa Keuangan Properti (FINA), mengatakan bahwa baru setelah 1 Agustus, undang-undang terkait properti dan bisnis pertanahan berlaku dan diterapkan, barulah kita dapat menilai efektivitas keputusan sebagian orang untuk "mengambil jalan pintas" membeli tanah tanpa buku merah.

Semua orang tahu bahwa tanah pertanian, terutama tanah tanpa sertifikat, sangat murah. Jika sudah bersertifikat, harganya akan naik berkali-kali lipat. Namun, tidak ada yang yakin apakah tanah tanpa sertifikat itu sedang dalam perencanaan, sedang dalam sengketa, atau akan dipertimbangkan untuk mendapatkan sertifikat atau tidak?

Lahan pertanian, jika dimanfaatkan untuk bercocok tanam, berinvestasi dalam teknologi tinggi untuk produksi pertanian, dan meningkatkan efisiensi ekonomi, memiliki potensi besar. Sedangkan bagi mereka yang membeli lahan pertanian tanpa sertifikat untuk kemudian mengubah peruntukannya, membagi lahan menjadi kavling-kavling, dan menjualnya, akan sulit dan tidak dianjurkan dalam Undang-Undang Pertanahan dan peraturan perundang-undangan lain yang terkait dengan properti," komentar pakar ini.

Faktanya, para pakar real estat dan keuangan telah berulang kali menyarankan agar masyarakat yang memiliki uang menganggur dan investor real estat mempertimbangkan dengan cermat sebelum berinvestasi di properti di provinsi-provinsi terpencil dan pinggiran. Sebelum berinvestasi, penting untuk mempertimbangkan efisiensi ekonomi, kapasitas pemanfaatan, potensi keuntungan, arus kas, profitabilitas, likuiditas, dll., terutama risiko-risiko yang dapat diprediksi.

Sumber: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm