Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 yang telah diamandemen, yang baru-baru ini disahkan oleh Majelis Nasional , akan berlaku efektif mulai 1 Agustus. Salah satu poin yang sangat menarik adalah peraturan tentang pemberian sertifikat hak guna lahan (yang biasa dikenal sebagai sertifikat tanah) untuk lahan yang tidak memiliki dokumen hak guna lahan.
Burulah untuk melakukan pembelian lebih awal.
Secara khusus, Pasal 138 Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah menetapkan bahwa rumah tangga dan individu yang saat ini menggunakan tanah tanpa dokumen tetapi tidak melanggar hukum pertanahan, dan tidak termasuk dalam kasus di mana tanah dialokasikan tanpa kewenangan yang tepat sebelum 1 Juli 2014, akan dipertimbangkan untuk penerbitan sertifikat hak guna lahan. Pasal ini juga menguraikan beberapa kasus yang akan dipertimbangkan untuk penerbitan sertifikat hak guna lahan.
Banyak yang percaya bahwa ketika peraturan tersebut diberlakukan, hal itu akan menyelesaikan masalah pemberian sertifikat hak guna lahan untuk kasus-kasus penggunaan lahan yang berasal dari leluhur yang telah digunakan secara stabil. Kasus-kasus ini masih umum terjadi, terutama di daerah pedesaan.
Dalam konteks pasar properti yang lesu, dengan sebagian besar saluran investasi yang kurang menarik, beberapa orang mengambil risiko membeli tanah tanpa sertifikat tanah di daerah pedesaan, dengan harapan bahwa ketika Undang-Undang Pertanahan diberlakukan dan sertifikat tanah diterbitkan, harga jual akan meningkat berkali-kali lipat.
Banyak orang ingin membeli tanah tanpa sertifikat kepemilikan tanah di komune Quang Khe, distrik Dak G'long, provinsi Dak Nong .
Berbicara kepada seorang reporter dari surat kabar Nguoi Lao Dong, Bapak Bui Cong, seorang makelar properti di provinsi Dak Nong, mengatakan bahwa dalam beberapa bulan terakhir ia telah menerima cukup banyak "pesanan" dari pelanggan yang menanyakan tentang pembelian lahan pertanian tanpa sertifikat tanah. Menurut Bapak Cong, pelanggan terutama meminta lahan dengan sertifikat hijau (lahan hutan), lahan tanpa sertifikat merah tetapi dimiliki oleh orang-orang yang telah mengolahnya selama bertahun-tahun, atau lahan dengan ekstrak tanah (lahan yang telah disurvei dan ditandai dengan patok batas). "Saya baru saja menjadi perantara penjualan dua bidang tanah kepada dua pelanggan dari Kota Ho Chi Minh dan Hanoi. Mereka membeli lahan pertanian tanpa sertifikat, dan segera memasang patok batas setelah pembelian. Mereka mengatakan mereka membelinya untuk menunggu sertifikat tanah diajukan ketika undang-undang baru mulai berlaku pada tanggal 1 Agustus," cerita Bapak Cong.
Menurut Bapak Cong, lahan hutan dan lahan pertanian tanpa sertifikat kepemilikan tanah saat ini sangat murah, hanya 400-500 juta VND/hektar (10.000 m2). Sementara itu, lahan dengan sertifikat kepemilikan tanah harganya 2-3 kali lebih mahal.
"Sebelumnya, ketika orang membicarakan lahan pertanian tanpa sertifikat tanah, semua orang ragu-ragu karena takut tidak bisa mengurus dokumen setelah membelinya. Hanya penduduk setempat yang membeli dan menjualnya di antara mereka sendiri untuk pertanian. Baru-baru ini, banyak orang aktif mencarinya, memesan kepada saya untuk menemukannya. Mereka mungkin telah mengetahui tentang undang-undang baru yang memungkinkan adanya sertifikat tanah dan fakta bahwa jenis lahan ini sangat murah, itulah sebabnya mereka membeli begitu banyak," tegas Bapak Cong.
Demikian pula, Ibu Kim, seorang karyawan perusahaan pialang properti di provinsi Binh Phuoc dan Tay Ninh, juga mengatakan bahwa baru-baru ini banyak orang menghubunginya untuk membeli lahan pertanian yang luas, bahkan ada yang menanyakan tentang pembelian lahan tanpa sertifikat tanah asalkan harganya bagus. "Minggu lalu, perusahaan saya memberi saran dan menyelesaikan kesepakatan untuk sebidang tanah seluas lebih dari 12 hektar, yang saat ini ditanami durian dan pohon buah-buahan lainnya, di distrik Loc Ninh, provinsi Binh Phuoc, dengan harga lebih dari 7 miliar VND. Dari 12 hektar tersebut, hanya 3 hektar yang memiliki sertifikat tanah; sisanya masih belum terdaftar," kata Ibu Kim.
Tren yang berisiko
Pengacara Nguyen Phuong Lien dari Kantor Hukum SENLAW menyatakan bahwa Undang-Undang Pertanahan yang baru, yang akan segera berlaku, akan mempermudah penerbitan sertifikat tanah kepada warga negara. Namun, membeli tanah tanpa sertifikat merupakan bentuk investasi yang berisiko dan berpotensi sangat berbahaya. Warga negara dan investor perlu mempertimbangkan dengan cermat keuntungan dan kerugian ketika membeli atau menjual tanah mengikuti tren ini. "Tanah tanpa dokumen resmi biasanya jauh lebih murah daripada tanah dengan kepemilikan yang diakui secara resmi. Namun, hal ini disertai dengan banyak risiko. Saat membeli tanah tanpa dokumen resmi, pembeli akan kesulitan memverifikasi asal tanah, informasi tentang lahan, dan status perencanaannya. Lebih jauh lagi, karena tidak ada sertifikat hak guna lahan, pembeli tidak dapat memastikan bahwa tanah tersebut tidak menjadi subjek sengketa atau pengambilalihan, atau bahwa ada transaksi tanah yang tumpang tindih dan konflik kepemilikan. Dalam hal ini, pembeli bergantung pada kejujuran penjual. Pembeli juga mungkin dibatasi dalam hak guna lahan dasar mereka karena mereka tidak dapat mengalihkan, menghibahkan, mewariskan, menggadaikan, mengubah tujuan penggunaan lahan, atau menyewakan tanah tersebut. Jika mereka ingin membangun di atas tanah tersebut, mereka harus menunggu prosedur selesai untuk mengajukan permohonan konversi tujuan penggunaan lahan dan mendapatkan sertifikat hak guna lahan..." - analisis pengacara Lien.
Sebagai seseorang yang bekerja di sektor real estat, Dr. Pham Anh Khoi, Direktur Jenderal Perusahaan Jasa Keuangan Real Estat (FINA), menyatakan bahwa baru setelah tanggal 1 Agustus, ketika undang-undang terkait bisnis real estat dan tanah mulai berlaku dan diterapkan, kita dapat menilai keefektifan keputusan "jalan pintas" sebagian orang untuk membeli tanah tanpa sertifikat tanah.
"Semua orang tahu bahwa lahan pertanian, terutama lahan tanpa sertifikat tanah, sangat murah, tetapi jika diberikan sertifikat, harganya akan meningkat berkali-kali lipat. Namun, tidak ada yang bisa memastikan apakah lahan tanpa sertifikat tersebut terpengaruh oleh pembatasan perencanaan, menjadi subjek sengketa, atau apakah lahan tersebut bahkan akan dipertimbangkan untuk diberikan sertifikat."
"Lahan pertanian, jika digunakan untuk budidaya dan dengan investasi dalam produksi pertanian berteknologi tinggi untuk meningkatkan efisiensi ekonomi, memiliki potensi besar. Namun, mereka yang membeli lahan pertanian atau lahan tanpa sertifikat hak milik untuk kemudian mengubah tujuan penggunaannya, membaginya, dan menjual kavling-kavlingnya akan menghadapi kesulitan dan tidak dianjurkan berdasarkan Undang-Undang Pertanahan dan undang-undang lain yang berkaitan dengan real estat," komentar pakar ini.
Faktanya, para ahli real estat dan keuangan telah berulang kali menyarankan mereka yang memiliki uang menganggur dan investor real estat untuk mempertimbangkan dengan cermat sebelum berinvestasi di tanah dan rumah di provinsi terpencil dan pinggiran kota. Sebelum berinvestasi, mereka harus mempertimbangkan efisiensi ekonomi, potensi eksploitasi, keuntungan, arus kas, pengembalian investasi, likuiditas, dan terutama risiko yang dapat diprediksi.
Sumber: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm
Komentar (0)