Memblokir pembagian dan penjualan tanah

Menurut keputusan terbaru Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, mulai 21 Oktober 2024, investor proyek real estat baru dan proyek pembangunan perumahan baru di kota tersebut tidak diperbolehkan mengalihkan hak penggunaan lahan dalam proyek real estat dengan infrastruktur teknis dan proyek investasi pembangunan perumahan kepada organisasi dan individu yang membangun rumahnya sendiri.

Menurut keputusan terbaru Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, mulai 21 Oktober 2024, investor proyek real estat baru dan proyek pembangunan perumahan baru di kota tersebut tidak diperbolehkan mengalihkan hak penggunaan lahan dalam proyek real estat dengan infrastruktur teknis dan proyek investasi pembangunan perumahan kepada organisasi dan individu yang membangun rumahnya sendiri.

Dengan demikian, meskipun Undang-Undang Bisnis Properti 2023 hanya melarang proyek pembagian tanah di wilayah perkotaan, dengan keputusan tersebut, Kota Ho Chi Minh secara resmi telah melarang proyek pembagian tanah di kota tersebut. Namun, kota ini juga memiliki peraturan yang memperbolehkan rumah tangga dan individu yang memiliki lahan—jika memenuhi persyaratan—untuk tetap dapat membagi tanahnya.

Faktanya, Undang-Undang Pertanahan tahun 2003 sepenuhnya melarang pembagian dan penjualan tanah di wilayah perkotaan dan kawasan pengembangan tata ruang, tetapi mengizinkan pembagian dan penjualan tanah di wilayah perkotaan dan pedesaan. Pada tahun 2008, ketika pasar properti menghadapi kesulitan, peraturan ini dilonggarkan ketika Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 mengizinkan pembagian dan penjualan hak atas tanah di wilayah pusat.

Hal ini membantu meringankan kesulitan pasar real estat pada periode 2008-2013.

Namun, regulasi yang longgar juga menciptakan peluang bagi subdivisi dan penjualan tanah untuk menyebar dari pinggiran kota ke provinsi-provinsi tetangga. Dari sana, banyak kawasan permukiman spontan terbentuk, tanpa sistem drainase, tanpa ruang bersama, dan tanpa koneksi infrastruktur ke wilayah tetangga.

Aktivitas konstruksi ilegal juga merajalela di sini. Konsekuensinya adalah perencanaan pembangunan perkotaan terganggu, sumber daya lahan terbuang sia-sia, dan spekulasi properti meningkat.

Menurut laporan Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh, dari Juni 2019 hingga Juni 2024, terdapat 3.085 konstruksi yang melanggar aturan konstruksi (rata-rata 1,7 kasus/hari) di kota tersebut. Alasan utama di balik situasi ini dijelaskan oleh Dinas ini adalah keuntungan besar dari jual beli lahan pertanian dan pembagian kavling untuk dijual di kota. Dalam konteks ini, beberapa spekulan memanfaatkan kebutuhan perumahan masyarakat, dengan seenaknya mengubah fungsi lahan dan membangun rumah di lahan pertanian untuk bisnis atau membagi rumah menjadi beberapa apartemen kecil. Para pelaku ini kemudian melakukan transaksi dalam bentuk dokumen pribadi, yang menyebabkan aktivitas konstruksi di beberapa distrik pinggiran kota dan distrik pinggiran Kota Ho Chi Minh menjadi rumit.

Perlu juga ditambahkan bahwa subdivisi dan penjualan tanah juga memiliki aspek positif, tetapi dieksploitasi oleh beberapa organisasi dan individu untuk tujuan spekulatif. Banyak individu yang tidak memiliki kebutuhan perumahan yang nyata telah memanfaatkan subdivisi dan penjualan tanah untuk mendapatkan keuntungan, yang mengakibatkan banyak lahan terbengkalai dan terbuang sia-sia.

Pengetatan pembagian dan penjualan bidang tanah dapat mengurangi transaksi tanah dalam jangka pendek, dan harga tanah dapat terdorong naik, tetapi akan mencegah konsekuensi negatif lainnya. Peraturan yang melarang pembagian dan penjualan bidang tanah di Kota Ho Chi Minh juga bertujuan untuk menyatukan pengelolaan negara atas perumahan dan meningkatkan tanggung jawab investor proyek, memastikan investasi dalam konstruksi infrastruktur teknis yang sinkron dengan infrastruktur sosial; menghindari situasi di mana orang membangun tanpa izin atau tanpa izin. Pertanyaannya adalah, dapatkah Kota Ho Chi Minh mencegah spekulan menggunakan metode mereka sendiri untuk menghindari hukum ketika sepenuhnya melarang pembagian dan penjualan bidang tanah? Mengapa Kota Ho Chi Minh melarang pembagian dan penjualan bidang tanah, tetapi masih mempertimbangkan untuk mengizinkan rumah tangga dan individu untuk memisahkan bidang jika mereka memiliki luas tanah yang memenuhi persyaratan? Sangat mungkin bahwa pembagian dan penjualan bidang tanah akan diubah dari kebijakan yang mengizinkan pembagian ini.

Kenyataannya, terdapat kasus-kasus di mana individu dan organisasi memanfaatkan kebijakan pembagian tanah untuk membagi-bagi tanah dan kemudian menjualnya kembali. Banyak bidang tanah yang telah dibagi-bagi, tetapi disamarkan sebagai "proyek" untuk menarik pembeli. Belum lagi situasi di mana organisasi dan individu secara sewenang-wenang membangun rumah di lahan pertanian dan non-pertanian, kemudian membeli dan menjualnya, sehingga membentuk 3 kawasan perumahan bersama ( kepemilikan bersama, izin mendirikan bangunan bersama, dan nomor rumah bersama). Hal ini juga menjadi salah satu alasan yang menyebabkan inflasi harga, demam tanah, dan potensi risiko bagi pasar belakangan ini.

Oleh karena itu, tugas badan pengelola adalah segera mengidentifikasi dan menangani masalah tersebut secara harmonis. Jika tidak, pembagian dan penjualan tanah akan menjadi semakin rumit atau terdistorsi ke arah negatif dan pasti akan berdampak negatif pada perkembangan pasar properti serta perencanaan kota di masa mendatang.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html