Mencegah penyalahgunaan pembagian dan penjualan lahan.

Berdasarkan keputusan terbaru Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, mulai 21 Oktober 2024, investor proyek real estat baru dan proyek pembangunan perumahan baru di kota tersebut tidak diperbolehkan untuk mengalihkan hak penggunaan lahan dalam proyek real estat yang sudah memiliki infrastruktur teknis dan proyek investasi pembangunan perumahan kepada organisasi atau individu untuk pembangunan perumahan sendiri.

Berdasarkan keputusan terbaru Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, mulai 21 Oktober 2024, investor proyek real estat baru dan proyek pembangunan perumahan baru di kota tersebut tidak diperbolehkan untuk mengalihkan hak penggunaan lahan dalam proyek real estat yang sudah memiliki infrastruktur teknis dan proyek investasi pembangunan perumahan kepada organisasi atau individu untuk pembangunan perumahan sendiri.

Dengan demikian, meskipun Undang-Undang Bisnis Real Estat 2023 hanya melarang proyek pembagian lahan di daerah perkotaan, keputusan di atas secara resmi melarang proyek pembagian lahan di Kota Ho Chi Minh. Namun, kota ini juga memiliki peraturan yang mengizinkan rumah tangga dan individu dengan luas lahan yang cukup – jika memenuhi syarat – untuk tetap membagi lahan mereka.

Sebenarnya, Undang-Undang Pertanahan tahun 2003 sepenuhnya melarang pembagian dan penjualan tanah di daerah perkotaan dan daerah yang sedang dalam perencanaan kota, tetapi mengizinkannya di kota-kota kecil dan daerah pedesaan. Pada tahun 2008, ketika pasar properti menghadapi kesulitan, peraturan ini dilonggarkan ketika Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 mengizinkan pembagian dan penjualan tanah bahkan di daerah pusat kota.

Hal ini membantu meringankan kesulitan yang dihadapi pasar properti selama periode 2008-2013.

Namun, peraturan yang longgar juga telah menciptakan peluang bagi pembagian dan penjualan lahan ilegal untuk menyebar dari pinggiran kota ke provinsi-provinsi tetangga. Hal ini telah menyebabkan terbentuknya banyak kawasan permukiman spontan yang kekurangan sistem drainase, ruang publik, dan koneksi infrastruktur dengan daerah sekitarnya.

Aktivitas pembangunan tanpa izin dan ilegal yang meluas juga berakar dari hal ini. Konsekuensinya meliputi terganggunya perencanaan pembangunan perkotaan, pemborosan sumber daya lahan, dan meningkatnya spekulasi properti.

Menurut laporan Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh, dari Juni 2019 hingga Juni 2024, kota tersebut mencatat 3.085 pelanggaran konstruksi (rata-rata 1,7 kasus per hari). Alasan utama situasi ini, menurut instansi tersebut, adalah margin keuntungan yang tinggi dari jual beli lahan pertanian dan pembagiannya menjadi kavling-kavling untuk dijual. Dalam konteks ini, beberapa spekulan tanah telah memanfaatkan kebutuhan perumahan masyarakat, secara ilegal mengubah penggunaan lahan dan membangun rumah di lahan pertanian untuk tujuan bisnis atau membagi satu rumah menjadi beberapa apartemen kecil. Individu-individu ini kemudian melakukan transaksi menggunakan perjanjian informal, yang menyebabkan aktivitas konstruksi yang kompleks di beberapa distrik pinggiran kota dan daerah terpencil di Kota Ho Chi Minh.

Perlu juga ditambahkan bahwa meskipun pembagian dan penjualan lahan memiliki aspek positif, hal tersebut sering dieksploitasi oleh beberapa organisasi dan individu untuk tujuan spekulatif. Banyak individu yang tidak benar-benar membutuhkan perumahan telah memanfaatkan pembagian dan penjualan lahan untuk mendapatkan keuntungan cepat, yang menyebabkan sebagian besar lahan terbengkalai dan tidak terpakai.

Pengetatan peraturan tentang pembagian dan penjualan lahan dapat menyebabkan penurunan transaksi lahan dalam jangka pendek dan berpotensi menaikkan harga lahan, tetapi akan mengurangi konsekuensi negatif lainnya. Larangan pembagian dan penjualan lahan di Kota Ho Chi Minh juga bertujuan untuk menyatukan pengelolaan perumahan oleh negara dan memperkuat tanggung jawab pengembang proyek, memastikan pengembangan infrastruktur teknis dan sosial yang sinkron; mencegah pembangunan tanpa izin atau ilegal oleh warga. Pertanyaannya adalah, dapatkah Kota Ho Chi Minh mencegah spekulan menggunakan metode mereka sendiri untuk menghindari hukum ketika sepenuhnya melarang proyek pembagian dan penjualan lahan? Mengapa Kota Ho Chi Minh melarang proyek pembagian dan penjualan lahan, tetapi masih mempertimbangkan untuk mengizinkan rumah tangga dan individu untuk membagi lahan jika luas lahan memenuhi syarat? Sangat mungkin bahwa kegiatan pembagian dan penjualan lahan akan terdistorsi oleh kebijakan yang mengizinkan pembagian lahan ini.

Pada kenyataannya, telah terjadi beberapa kasus di mana individu dan organisasi telah mengeksploitasi kebijakan pembagian lahan untuk menciptakan kavling-kavling yang dibagi untuk dijual kembali. Banyak kavling lahan yang dibagi telah disamarkan sebagai "proyek" untuk menarik pembeli. Belum lagi situasi di mana individu dan organisasi secara sembarangan membangun rumah di lahan pertanian dan non-pertanian, kemudian membeli dan menjualnya, menciptakan kompleks perumahan dengan kepemilikan bersama, izin bangunan, dan nomor rumah. Ini juga merupakan salah satu alasan yang menyebabkan inflasi harga, spekulasi lahan, dan potensi risiko bagi pasar akhir-akhir ini.

Oleh karena itu, tugas lembaga pengelola adalah untuk segera mengidentifikasi dan mengatasi masalah ini secara harmonis. Jika tidak, kegiatan pembagian dan penjualan lahan akan menjadi lebih rumit atau menyimpang ke arah negatif, yang pada akhirnya akan berdampak negatif pada perkembangan pasar properti serta perencanaan kota di masa mendatang.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html