Country Garden - dari juara penjualan rumah hingga terlilit hutang

Setelah memiliki penjualan rumah terbesar di China selama bertahun-tahun, Country Garden sekarang berada di ambang kebangkrutan dan tidak melihat cara untuk menyeimbangkan arus kasnya.

Seiring krisis properti di China semakin dalam, muncul kekhawatiran bahwa korban berikutnya adalah Country Garden Holdings, pengembang yang mengkhususkan diri pada properti perumahan di kota lapis ketiga dan keempat.

Country Garden telah menjadi pengembang terbesar di Tiongkok selama bertahun-tahun, menurut China Real Estate Information, dan termasuk dalam 100 pengembang teratas berdasarkan penjualan. Kurang dari setahun yang lalu, Country Garden dipandang oleh para investor sebagai salah satu penerima manfaat terbesar dari serangkaian langkah dukungan yang diluncurkan pemerintah Tiongkok untuk menopang sektor properti.

Pengembang yang memiliki proyek perumahan di banyak kota kurang makmur di negara ini melaporkan transaksi sekitar $50 miliar secara nasional. Namun, pada paruh pertama tahun 2023, perusahaan tersebut turun ke posisi keenam dalam 100 teratas.

Dipimpin oleh Chairman dan CEO Yang Huiyan, mantan wanita terkaya di Tiongkok, perusahaan yang berbasis di Guangdong ini gagal membayar bunga sebesar $45 juta atas dua obligasi yang jatuh tempo pada 7 Agustus. Pengembang properti ini masih memiliki masa tenggang 30 hari sebelum dinyatakan "gagal bayar".

Sandra Chow, salah satu kepala penelitian Asia - Pasifik di CreditSights, mengatakan Country Garden kesulitan membayar bunga, alih-alih membayar pokok obligasi secara penuh, yang mengindikasikan likuiditas sangat ketat.

Kekhawatiran mengenai kesulitan keuangan Country Garden sempat muncul. Di awal tahun, ketika pasar properti sempat pulih setelah pencabutan pembatasan anti-epidemi, harga saham perusahaan di Bursa Efek Hong Kong mencapai HK$3,24 (41 sen). Pada akhir Juli, harganya turun menjadi HK$1,58 (20 sen).

Perusahaan memperingatkan pada 31 Juli bahwa mereka akan mencatatkan kerugian pada paruh pertama tahun ini, yang disebabkan oleh penurunan margin di bisnis real estat, biaya penurunan nilai yang lebih tinggi pada proyek-proyek perumahan di tengah penurunan penjualan, dan kerugian selisih kurs akibat fluktuasi nilai tukar. Tahun lalu, perusahaan merugi 6,1 miliar yuan ($907 juta), kerugian pertamanya sejak pencatatan saham perdana pada tahun 2007.

Country Garden tidak mengungkapkan besarnya kerugian yang diperkirakan pada semester pertama, tetapi penurunan penjualan rumah menunjukkan kerugian tersebut akan signifikan. Laporan keuangan perusahaan selama enam bulan terakhir menunjukkan penjualan perusahaan turun 30% year-on-year menjadi 128,8 miliar yuan (hampir $18 miliar).

Logo Country Garden di Shanghai pada 25 Juni 2022. Foto: VCG

Kekhawatiran muncul

Saham perusahaan terus merosot pada 8 Agustus, ditutup pada HK$1,13 (14 sen). Harga obligasi dalam dan luar negeri yang diterbitkan Country Garden juga anjlok, sementara imbal hasil naik karena meningkatnya kekhawatiran tentang risiko pembayaran perusahaan.

Salah satu obligasi internasional yang jatuh tempo pada Januari 2024 diperdagangkan pada harga 22,8 sen pada tanggal 8 Agustus, turun lebih dari 70% dari pertengahan Juni, sementara harga salah satu obligasi yuan yang jatuh tempo pada tahun 2026 turun menjadi 25,4 yuan, dari puncaknya di 97,5 yuan pada bulan Januari.

Perusahaan tidak dapat melakukan pembayaran bunga karena penurunan penjualan baru-baru ini dan kurangnya modal yang tersedia, menurut juru bicara Country Garden.

Iris Chen, analis di Nomura, mengatakan penundaan pembayaran bunga menunjukkan situasi likuiditas yang lebih buruk dari perkiraan. Country Garden dijadwalkan melakukan pembayaran obligasi lagi bulan depan. Iris Chen memperkirakan perusahaan akan meminta waktu lebih lama kepada pemegang obligasi untuk melakukan pembayaran guna mencegah gagal bayar.

Guangdong Tengyue Construction Engineering, anak perusahaan Country Garden, berhasil melunasi obligasi jangka menengah berdenominasi yuan dalam negeri senilai 800 juta yuan pada 7 Agustus setelah pemegang obligasi melaksanakan opsi jual mereka, yaitu hak untuk mewajibkan penerbit mengembalikan pokok obligasi sebelum jatuh tempo. Namun, hal ini belum cukup meyakinkan investor obligasi Country Garden. Beberapa obligasi berdenominasi yuan turun lebih dari 10% pada 8 Agustus, bahkan ada yang turun lebih dari 20%.

"Arus kas negatif setiap bulan dan pembayaran utang. Seberapa berkelanjutankah itu?" tanya seorang eksekutif di lembaga pemeringkat kredit yang mengamati Country Garden secara dekat. Para ahli mengatakan pengembang tersebut akan kesulitan mengatasi tekanan utang jangka pendek sendirian. Bahkan bantuan keuangan dari pemegang saham mungkin tidak cukup.

Sumber krisis

Seperti banyak pengembang Tiongkok yang berkembang pesat sebelum regulator memberlakukan pembatasan pembiayaan melalui kebijakan "tiga garis merah", Country Garden berkembang pesat berkat utang. Selama lebih dari satu dekade hingga 2019, perusahaan ini dengan mudah mengumpulkan dana setiap tahun untuk melunasi utang yang jatuh tempo dan mendanai operasionalnya.

Namun, kebijakan "tiga garis merah", yang bertujuan membatasi risiko pengembang yang terlalu banyak berutang, mengakhiri model pembiayaan tersebut bagi Country Garden. Arus kas perusahaan dari aktivitas pendanaan menjadi negatif pada tahun 2020, sehingga perusahaan bergantung pada hasil penjualan.

Kemerosotan pasar properti yang dimulai pada tahun 2021 ketika Tiongkok berjuang melawan pandemi Covid-19 menyebabkan arus kas dari penjualan rumah baru mulai menurun. Penjualan Country Garden khususnya buruk karena perusahaan berfokus pada rumah-rumah di kota-kota lapis ketiga dan keempat, di mana keruntuhan pasar lebih parah daripada di kota-kota lapis pertama dan kedua.

Para pekerja berjalan melewati lokasi pembangunan Country Garden di Kunming, provinsi Yunnan, Tiongkok pada 17 September 2019. Foto : Reuters

Penurunan penjualan rumah lebih parah di kota-kota lapis ketiga dan keempat, di mana pembangunan berlebih merajalela dan kelebihan pasokan paling parah. Hal ini berarti Country Garden akan kesulitan meningkatkan penjualan, sehingga menimbulkan kekhawatiran bahwa perusahaan tersebut pada akhirnya akan gagal bayar obligasinya.

Country Garden dan dua anak perusahaan utamanya harus membayar lebih dari 18,5 miliar yuan ($2,5 miliar) obligasi dalam negeri yang jatuh tempo pada akhir tahun ini, termasuk 7,3 miliar yuan ($1 miliar) yang jatuh tempo pada bulan September, menurut statistik Bloomberg . Tidak ada obligasi luar negeri yang jatuh tempo tahun ini.

Pada akhir tahun 2022, raksasa real estat ini memiliki total aset sebesar 1,7 triliun yuan (US$265 miliar) dan total liabilitas sebesar 1,4 triliun yuan (US$219 miliar), termasuk utang berbunga sebesar 271,3 miliar yuan (US$95 miliar). Selain itu, utang di luar neraca bisa mencapai 200 miliar yuan, menurut seorang sumber yang memiliki hubungan dengan pengembang tersebut. Jika Country Garden gagal bayar, dampaknya bisa separah yang dialami China Evergrande Group, ujar sumber tersebut.

Evergrande, pengembang properti dengan utang terbesar di dunia , mengungkapkan pada bulan Juli bahwa total liabilitasnya mencapai 2,4 triliun yuan ($375 miliar) per Desember 2022, termasuk 612,4 miliar yuan ($95 miliar) dalam bentuk pinjaman. Perusahaan sedang berupaya merestrukturisasi utangnya, termasuk obligasi luar negeri senilai $19 miliar.

Bagaimana kabar Country Garden?

Country Garden menyatakan akan "secara aktif mempertimbangkan berbagai langkah untuk memastikan keamanan arus kas, termasuk namun tidak terbatas pada pengurangan biaya operasional, percepatan pengaturan penagihan utang, perluasan saluran pembiayaan secara aktif, serta pengelolaan dan optimalisasi pengaturan pembayaran utang." Perusahaan juga menyatakan akan secara aktif mencari arahan dan dukungan dari pemerintah dan regulator.

Perusahaan juga sedang berupaya memperluas saluran pembiayaannya, menurut sumber Caixin . Namun, awal bulan ini, perusahaan membantah laporan bahwa mereka berencana untuk mengumpulkan dana sebesar HK$2,34 miliar ($300 juta) melalui penawaran saham. Namun, sumber tersebut mengatakan bahwa perusahaan memang mempertimbangkan IPO, tetapi waktunya belum tepat dan sedang menunggu kesempatan yang lebih baik.

Meskipun Country Garden belum resmi gagal bayar obligasinya, perusahaan masih dapat meminjam dari bank dan menerbitkan obligasi baru. Namun, seorang sumber di industri keuangan mengatakan perusahaan masih belum akan mampu mengumpulkan cukup dana untuk menutupi kekurangan dana akibat penurunan penjualan rumah.

Country Garden telah membentuk tiga gugus tugas untuk mendongkrak penjualan. Mereka juga telah mengurangi pembelian lahan dan memberhentikan karyawan untuk menghemat biaya. Salah satu sumber mengatakan mereka bahkan telah memangkas biaya untuk upacara peluncuran proyek baru.

Pada akhirnya, pengembang harus mencoba memperpanjang jatuh tempo utangnya atau mendapatkan jaminan dari pemerintah daerah agar dapat menerbitkan lebih banyak obligasi. Namun, dengan penjualan yang masih lesu, menerbitkan obligasi dengan jaminan pun tidak akan menyelesaikan masalah keuangannya, menurut seorang pakar dari lembaga keuangan yang berbasis di Guangdong.

"Country Garden melakukan segala hal yang bisa dilakukan perusahaan, tetapi segala sesuatunya tidak berjalan sesuai rencana," katanya.

Phien An ( menurut Caixin, WSJ )

Tautan sumber: https://vnexpress.net/country-garden-tu-vo-dich-ban-nha-den-tung-quan-no-nan-4640142.html