Ke arah mana seharusnya merger dan akuisisi di sektor properti berjalan?

TPO - Yang kurang di pasar dalam proyek M&A real estat saat ini bukanlah cadangan lahan, atau sepenuhnya arus kas. Investor baru benar-benar siap untuk jangka panjang ketika mereka memahami dengan jelas hak-hak mereka, kewajiban mereka, dan apakah hak-hak tersebut akan tetap terlindungi setelah bertahun-tahun.

Peraturan yang tumpang tindih

Dalam seminar bertema "Hukum dalam Aktivitas Keuangan Terkait Pengalihan, Kontribusi Modal, dan Investasi dalam Proyek Real Estat di Vietnam," Bapak Tran Son Vu, Ketua Asosiasi Penelitian dan Konsultasi Kebijakan Hukum untuk Aktivitas Investasi di Vietnam, menyatakan bahwa pasar real estat menghadapi kebutuhan restrukturisasi yang kuat setelah periode fluktuasi yang signifikan.

Bapak Tran Son Vu berbicara di seminar tersebut.

Menurut Bapak Vu, menyempurnakan kerangka hukum terkait pengalihan proyek, kontribusi modal, dan kegiatan penggalangan dana tidak hanya akan membantu bisnis mengatasi kesulitan tetapi juga berkontribusi dalam menciptakan lingkungan investasi yang lebih transparan, aman, dan berkelanjutan.

"Pasar membutuhkan kerangka hukum yang jelas dan konsisten untuk menjamin hak-hak sah Negara, bisnis, dan investor, sekaligus meningkatkan efisiensi pemanfaatan sumber daya lahan dalam fase pembangunan baru," kata Bapak Vu.

Sementara itu, Bapak Bui Dang Dung, mantan Wakil Ketua Komite Keuangan dan Anggaran Majelis Nasional , menilai bahwa peraturan baru tersebut telah berkontribusi pada peningkatan transparansi dalam pengalihan proyek, menciptakan dasar hukum untuk restrukturisasi pasar, dan menarik modal investasi domestik dan internasional.

Namun, Bapak Dung juga menunjukkan bahwa tumpang tindih peraturan antara Undang-Undang Tanah, Undang-Undang Investasi, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Bisnis Properti masih menjadi kendala utama. Banyak proyek, bahkan yang memerlukan pengalihan atau restrukturisasi, masih menghadapi waktu pemrosesan yang lama karena perbedaan penerapan hukum oleh otoritas yang berwenang.

Oleh karena itu, Bapak Dung mengusulkan untuk mempelajari mekanisme yang memungkinkan lembaga kredit bertindak sebagai penjamin atau membuat rekening escrow. Dengan demikian, dana dari pembeli dapat langsung dipotong untuk membayar kewajiban pajak tanah kepada Negara atas nama penjual. Solusi ini akan membantu membuka kembali proyek-proyek yang terhenti karena ketidakmampuan investor sebelumnya untuk membayar pajak, sekaligus memastikan Negara memungut pajak dengan benar dan lengkap.

Pada saat yang sama, perlu segera menyelesaikan kerangka hukum untuk pengembangan real estate investment trusts (REITs) dan dana ekuitas swasta. Hal ini akan memberikan landasan keuangan yang kokoh, bertindak sebagai pembeli profesional untuk mengkonsolidasikan proyek-proyek yang terfragmentasi melalui transfer ekuitas, mengurangi ketergantungan yang berlebihan pada kredit bank.

Sebuah proyek di Dong Nai baru saja memulai pembangunan di atas lahan yang diperoleh melalui merger dan akuisisi.

"Prosedur administratif setelah pengalihan perlu disederhanakan. Proses perubahan investor pada sertifikat investasi dan sertifikat kepemilikan tanah harus dilaksanakan melalui mekanisme satu pintu, mempersingkat waktu tunggu sehingga modal dapat mengalir ke rekonstruksi proyek lebih cepat," kata Bapak Dung.

Apa yang harus kita lakukan?

Demikian pula, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa seluruh sistem politik saat ini sangat bertekad untuk menghilangkan hambatan bagi proyek-proyek. Namun, peraturan yang mengharuskan proyek yang ingin mengalihkan kepemilikan secara keseluruhan atau sebagian untuk memenuhi kewajiban keuangan mereka menimbulkan kesulitan bagi bisnis.

Untuk memperoleh lahan bersih, bisnis harus menginvestasikan modal dalam jumlah besar. Pada saat mereka mulai melaksanakan proyek, banyak investor kehabisan uang karena hukum mensyaratkan bahwa proyek harus memiliki sertifikat kepemilikan lahan agar memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Oleh karena itu, banyak investor terpaksa menjual proyek mereka sebelum waktunya.

Namun, ketika pengalihan proyek mengalami kesulitan, bisnis mengakali aturan dengan mengalihkan saham perusahaan. Dalam hal ini, "inti" bisnis berubah, dan pemilik baru pada dasarnya adalah pembeli proyek tersebut. Celah ini tidak sepenuhnya salah karena hukum tidak melarang pengalihan saham perusahaan, tetapi hal ini membawa beberapa risiko di kemudian hari.

Menurut pengacara Truong Anh Tu, Ketua Firma Hukum TAT, merger dan akuisisi (M&A) real estat bukan lagi sekadar pengalihan aset, tetapi dalam banyak kasus telah menjadi pengalihan seluruh kerangka hukum suatu proyek. Inilah juga mengapa aspek hukum menjadi filter pertama bagi aliran modal.

Regulasi yang mewajibkan perusahaan untuk memenuhi kewajiban keuangan mereka sebelum mengalihkan kepemilikan seluruh atau sebagian proyek menciptakan kesulitan bagi mereka.

"Sebelumnya, lembaga kredit terutama tertarik pada nilai jaminan, tetapi sekarang mereka ingin mengetahui bagaimana hak penggunaan lahan diperoleh, sejauh mana kewajiban keuangan telah dipenuhi, apakah proyek tersebut melibatkan aset publik, dan apakah hak milik tersebut mampu mempertahankan stabilitas jika terjadi perubahan dalam lingkungan hukum," kata pengacara Tú.

Oleh karena itu, selama proses uji tuntas untuk M&A, risiko hukum mulai tercermin secara langsung dalam nilai transaksi. Proyek dengan riwayat hukum yang kompleks akan dikenakan diskon yang lebih besar. Proyek yang belum memenuhi kewajiban keuangannya akan membutuhkan waktu lebih lama untuk mengakses pendanaan. Proyek dengan riwayat hukum yang tidak jelas akan menjalani proses uji tuntas yang lebih ketat dan panjang.

Menurut Bapak Tú, yang saat ini kurang di pasar bukanlah lahan atau arus kas. Investor baru benar-benar siap untuk jangka panjang ketika mereka memahami dengan jelas hak-hak mereka, kewajiban mereka, dan apakah hak-hak tersebut akan tetap terlindungi setelah bertahun-tahun.

"Itulah mengapa kisah terbesar di pasar M&A real estat bukan lagi tentang perlombaan untuk memiliki lebih banyak lahan, tetapi tentang membangun hak kepemilikan yang lebih transparan, stabil, dan dapat diandalkan. Itulah perubahan paling mendalam yang terjadi di pasar real estat Vietnam saat ini," kata pengacara Tú.

Sumber: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo