Ketidakseimbangan pasokan dan permintaan real estat serta tekanan sosial

(CPV) - Seiring dengan semakin menghilangnya perumahan murah dan menengah dari pasar, masyarakat berpenghasilan rata-rata dan rendah semakin kesulitan memiliki tempat tinggal yang stabil. Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan di pasar tidak hanya berdampak pada perekonomian tetapi juga menekan kehidupan sosial.

Banyak masyarakat berpendapatan rendah dan menengah menghadapi “kehausan” akan perumahan yang layak (Foto: HNV)

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan di pasar properti Vietnam saat ini menjadi isu yang menonjol dan semakin sering dibicarakan. Di pasar, perumahan terjangkau – yang merupakan kebutuhan dasar mayoritas penduduk – perlahan-lahan "menghilang", digantikan oleh produk-produk mewah dan kelas atas. Situasi ini tidak hanya secara langsung memengaruhi impian jutaan pekerja untuk menetap, tetapi juga berpotensi menimbulkan konsekuensi bagi perekonomian dan masyarakat.

Minh dan Lan, pasangan muda di Hanoi , mengatakan bahwa setelah lebih dari setahun menabung dan meminjam dari keluarga, mereka memiliki hampir 2 miliar VND di tangan dan ingin membeli apartemen di pinggiran kota. Namun, ketika mereka mulai mencari proyek, mereka menemukan bahwa apartemen dengan harga mulai dari 2 miliar VND atau kurang hampir habis. Dengan situasi saat ini, pasangan ini hanya bisa menyewa apartemen tua yang jauh dari pusat kota, tetapi menetap di tempat tinggal jangka panjang masih merupakan impian yang jauh.

Kelangkaan apartemen terjangkau semakin serius, dan menurut survei Batdongsan.com.vn, banyak orang berpenghasilan menengah dan rendah menghadapi situasi "haus" akan hunian yang layak. Proyek-proyek baru semuanya memiliki harga tinggi, mulai dari 45 juta hingga lebih dari 100 juta VND/m2, dan hanya melayani pelanggan berpenghasilan tinggi, sehingga menciptakan ketidakseimbangan yang serius dalam struktur produk di pasar.

Menurut Asosiasi Realtor Vietnam (VARS), sebagian besar pasokan baru di pasar adalah apartemen mewah, dengan harga rata-rata 60 juta VND/m2. Proyek-proyek mewah dan kelas atas berkembang pesat, sementara apartemen terjangkau dan kelas menengah hampir "menghilang". Terutama di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, apartemen mewah dengan harga hingga 200 juta VND/m2 telah bermunculan. Ini berarti pasar secara bertahap menjauh dari kebutuhan riil mayoritas masyarakat.

Laporan CBRE juga menunjukkan bahwa pada kuartal ketiga tahun ini, pasokan properti di Hanoi sebagian besar berasal dari segmen kelas atas, yang mencapai 75% dari total pasokan. Angka ini mengkhawatirkan mengingat pendapatan rata-rata masyarakat tidak mampu mengimbangi kenaikan harga rumah. Konsekuensi dari ketidakseimbangan ini adalah terbentuknya "gelembung" properti – di mana sebagian besar produk ditujukan untuk investor dan masyarakat berpenghasilan tinggi, yang secara bertahap mendorong pembeli rumah asli keluar dari pasar.

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan tidak hanya berdampak langsung pada keluarga yang mencari tempat tinggal yang layak, tetapi juga menyebabkan masalah besar bagi masyarakat dan perekonomian. Pasar yang kekurangan apartemen terjangkau, sementara hanya berfokus pada produk-produk mewah, akan menciptakan ketidakstabilan yang mendalam.

Pertama-tama, tekanan yang dihadapi masyarakat , para pekerja dan masyarakat berpenghasilan rendah semakin menjauh dari impian memiliki rumah, yang menyebabkan semakin umum terjadi penyewaan rumah jangka panjang. Hal ini dapat menyebabkan ketidakstabilan psikologis dan berdampak negatif pada kualitas hidup. Selain itu, tinggal di daerah yang jauh dari pusat kota menyulitkan para pekerja untuk bergerak, sehingga menurunkan produktivitas kerja.

Selain itu, terdapat risiko ketidakstabilan ekonomi ketika sebagian besar pasokan terkonsentrasi di segmen kelas atas, sehingga pasar berisiko "menggelembung", menciptakan gelembung properti. Gelembung ini dapat pecah ketika pasar tidak lagi dapat memenuhi permintaan riil, yang mengakibatkan hilangnya nilai apartemen mewah dan memengaruhi perekonomian secara keseluruhan.

Selain itu, terjadi peningkatan ketimpangan ketika properti hanya melayani kelas atas dan investor, sementara masyarakat berpenghasilan rendah akan semakin terpinggirkan dari pasar. Hal ini menyebabkan peningkatan ketimpangan, di mana segelintir orang mampu memiliki aset besar, sementara mayoritas orang tidak mampu membeli rumah.

Untuk mengatasi masalah ketidakseimbangan pasokan dan permintaan di sektor properti, para ahli mengatakan perlu ada intervensi yang sinkron, baik dari negara maupun sektor swasta.

Oleh karena itu, salah satu solusi mendesak saat ini adalah meningkatkan pembangunan perumahan terjangkau dan proyek perumahan sosial. Kementerian Konstruksi telah menetapkan target pembangunan 1 juta unit perumahan sosial pada tahun 2025. Untuk mempercepat pencapaian ini, pemerintah dapat mempertimbangkan kebijakan dukungan bagi investor, seperti pembebasan pajak bumi dan bangunan (PPN), atau bahkan keringanan suku bunga pinjaman. Insentif ini akan membantu mengurangi biaya input bagi pelaku usaha, mendorong mereka untuk berinvestasi lebih banyak di segmen perumahan terjangkau, alih-alih hanya berfokus pada proyek-proyek mewah. Selain itu, penyesuaian kepadatan konstruksi di wilayah dengan infrastruktur yang baik juga merupakan solusi untuk meningkatkan ketersediaan perumahan terjangkau tanpa perlu memperluas lahan.

Untuk mencegah spekulasi yang dapat meningkatkan harga rumah, pemerintah dapat memberlakukan kontrol yang lebih ketat. Para ahli telah membahas solusi seperti mengenakan pajak yang lebih tinggi pada transaksi jangka pendek, yang akan membantu mengurangi transaksi spekulatif yang bertujuan mendapatkan keuntungan cepat. Di saat yang sama, peraturan kepemilikan properti juga perlu ditinjau untuk mendorong pembeli agar mempertahankan properti mereka dalam jangka panjang, alih-alih menjualnya kembali dalam waktu singkat. Langkah-langkah ini akan membantu menstabilkan harga rumah, menciptakan kondisi yang lebih baik bagi mereka yang benar-benar membutuhkan perumahan.

Selain peran pemerintah, kerja sama antara sektor publik dan swasta juga penting dalam pengembangan perumahan terjangkau. Negara dapat mendukung dengan menyediakan lahan gratis atau diskon lahan untuk proyek perumahan sosial, sementara badan usaha bertanggung jawab untuk melaksanakan dan mengelola proyek tersebut. Model kemitraan publik-swasta (KPS) akan membantu berbagi risiko dan manfaat, sehingga mendorong pembangunan perumahan terjangkau yang berkelanjutan.

Selain itu, transparansi informasi pasar properti merupakan faktor penting bagi masyarakat dan pelaku bisnis untuk membuat keputusan yang akurat. Lembaga pengelola perlu mengungkapkan informasi secara menyeluruh mengenai harga, perencanaan, dan perkembangan proyek agar masyarakat memiliki pandangan yang benar, sehingga terhindar dari situasi "demam" harga properti yang disebabkan oleh spekulasi. Komunikasi juga perlu berperan besar dalam mengarahkan psikologi pasar, membantu masyarakat memahami nilai riil perumahan dan menghindari "demam virtual".

Selain mendukung pelaku usaha dalam membangun perumahan terjangkau, pemerintah juga perlu menyediakan program dukungan keuangan bagi masyarakat yang ingin membeli rumah di segmen ini. Paket KPR dengan suku bunga preferensial akan menjadi pilihan praktis, membantu masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah mengakses modal dengan mudah dan membeli rumah dengan cicilan jangka panjang. Bagi rumah tangga yang berada dalam kondisi sulit, memberikan dukungan keuangan langsung atau mensubsidi sebagian harga beli rumah juga merupakan solusi yang bermanfaat untuk membantu mereka memiliki kesempatan untuk menetap.

Solusi penting lainnya adalah meningkatkan infrastruktur transportasi di kawasan suburban. Kondisi lalu lintas yang terbatas memaksa banyak pekerja mencari hunian di daerah yang jauh dari pusat kota, yang tidak hanya meningkatkan harga hunian di pusat kota tetapi juga memengaruhi akses masyarakat terhadap pekerjaan dan fasilitas sosial. Ketika sistem transportasi yang menghubungkan kawasan suburban ditingkatkan, kawasan ini akan menjadi pilihan ideal bagi masyarakat berpenghasilan menengah, mengurangi tekanan pada pasar perumahan di pusat kota, dan menciptakan pasokan perumahan yang lebih stabil.

Untuk menyeimbangkan kembali penawaran dan permintaan di pasar properti, diperlukan upaya terkoordinasi dari pemerintah, pelaku bisnis, dan lembaga keuangan. Langkah-langkah seperti meningkatkan pembangunan perumahan terjangkau, mengendalikan spekulasi, mendorong kemitraan publik-swasta, dan meningkatkan infrastruktur transportasi akan membantu memperbaiki situasi saat ini. Ketika solusi-solusi ini diimplementasikan, perumahan tidak hanya akan menjadi lebih mudah diakses oleh mayoritas masyarakat, tetapi pasar properti juga akan berkembang lebih seimbang dan berkelanjutan di masa depan.

Sumber: https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html