Model bisnis “kepemilikan liburan” di dunia – Dari sejarahnya hingga masalah yang dihadapi orang-orang ...

1. Sejarah munculnya dan perkembangan model bisnis “kepemilikan liburan” di dunia

Pada tahun 1946, menanggapi permintaan liburan yang terpendam di Inggris setelah berakhirnya Perang Dunia II, Fred Pontin, Bill Butlin, dan Warner bersaudara memiliki ide untuk memperluas bisnis perkemahan liburan mereka. Lambat laun, bisnis perkemahan liburan mereka menjadi model bagi industri paket liburan modern. Model ini berkembang pesat seiring dengan semakin murah dan tersedianya perjalanan udara, serta meningkatnya jumlah orang yang pergi berlibur atau bersedia berlibur .

Di pasar massal inilah model yang dikenal sebagai "timeshare" (secara kasar diterjemahkan sebagai "kepemilikan liburan") secara resmi muncul pada tahun 1963. Dimulai di Swiss dengan nama "kepemilikan liburan", tetapi setelah penelitian yang cermat, model bisnis ini dengan cepat diterapkan di Amerika Serikat dan kembali berkembang di Eropa (Skotlandia) pada tahun 1975. Dalam waktu 5 tahun, resor timeshare meledak di pasar ini, biasanya di tujuan resor utama di seluruh Eropa dengan Spanyol memimpin pengembangan.

Dari perspektif pemasaran, kepemilikan liburan merupakan produk yang sangat berbeda dari paket liburan atau paket resor pada umumnya. Model ini diiklankan menawarkan layanan menarik yang tidak dimiliki paket liburan, seperti: layanan resor mewah berkualitas tinggi, akomodasi mandiri di lokasi yang mudah diakses, pemandangan yang indah, keamanan terjamin, dan setelah pembelian, produk resor ini "selalu menjadi milik Anda" . Namun, konsep ini masih relatif baru dan belum dipahami dengan baik oleh pembeli, sehingga meskipun dipasarkan secara besar-besaran, penjualan dari model bisnis ini pada tahap awal seringkali cukup rendah.

Pada tahun 1980-an, dengan strategi memanfaatkan psikologi pembeli, aktivitas bisnis berskala besar mulai berkembang di sejumlah resor besar di Spanyol. Seiring dengan itu, penjualan dari bisnis model kepemilikan liburan mulai meroket, menunjukkan potensi untuk menjadi segmen bisnis yang menjanjikan. Namun, sejak periode ini, banyak refleksi dan keluhan tentang penjual yang menjual produk palsu juga mulai bermunculan dan menyebar semakin luas di seluruh Eropa dan sejumlah negara lain, yang mengharuskan Pemerintah negara-negara tersebut untuk membangun kerangka hukum regulasi yang tepat dan tepat waktu guna melindungi hak-hak pembeli ketika berpartisipasi dalam jenis transaksi ini dengan berbagai potensi risiko.

2. Gambaran umum karakteristik model bisnis kepemilikan timeshare untuk liburan dan permasalahan yang dihadapi pembeli saat ini

Menurut kamus hukum internasional, "timeshare" dipahami sebagai bentuk kepemilikan properti bersama—biasanya resor atau hiburan, di mana pemilik memiliki hak untuk menggunakan properti tersebut selama jangka waktu tertentu setiap tahun. Definisi ini diberikan dari perspektif kepemilikan liburan sebagai bentuk kepemilikan bersama atas properti. Namun, pendekatan ini tidak lagi konsisten dengan tren perkembangan umum dunia, ketika kepemilikan liburan tidak lagi dianggap sebagai bentuk kepemilikan properti. Pemahaman lain adalah bahwa kepemilikan liburan dipahami sebagai pembeli yang membeli sebagian hak atas properti resor tertentu—yaitu, suatu bentuk kepemilikan oleh banyak orang yang memiliki hak untuk menggunakan properti tersebut selama jangka waktu tertentu setiap tahun. Sebagai alternatif, timeshare digambarkan sebagai bentuk kepemilikan liburan di mana pembeli akan memiliki hak untuk menggunakan satu minggu (atau lebih) setiap tahun sebuah unit/kompleks/vila/resor, yang dijelaskan dalam kontrak, untuk jangka waktu tertentu selama satu tahun atau lebih.

Kenyataannya, di banyak negara di seluruh dunia, model bisnis kepemilikan liburan secara bertahap kehilangan reputasinya dalam hal citra dan merek karena banyaknya keluhan dan keluhan yang meluas dan berkepanjangan dari pembeli/pemilik kepemilikan liburan selama beberapa dekade terakhir. Oleh karena itu, untuk melepaskan diri dari citra model ini yang telah terdiskreditkan, beberapa bisnis telah menggunakan istilah lain untuk menggantikan istilah "timeshare", misalnya: "Vacation Club"; "Fractional Ownership"; "Destination Club"; "Vacation Ownership"; dll. Namun, apa pun istilah atau konsep yang digunakan untuk menggambarkannya, pada dasarnya, ini tetaplah "timeshare" - sebuah model bisnis kepemilikan liburan.

Dengan demikian, dengan proses pembentukan dan pengembangannya, kita dapat merangkum beberapa karakteristik model kepemilikan liburan serta metode transaksi spesifik model ini sebagai berikut:

Kepemilikan liburan merupakan produk dan model bisnis yang kompleks. Untuk berinvestasi atau berpartisipasi dalam model kepemilikan liburan, pembeli harus menandatangani kontrak kepemilikan liburan—sebuah dokumen dengan isi yang cukup kompleks terkait perjanjian hak dan kewajiban para pihak terkait produk kepemilikan liburan.

Nilai kontrak kepemilikan liburan rata-rata berkisar antara puluhan hingga puluhan ribu dolar AS (10.000 - 40.000 dolar AS). Selain itu, setelah berpartisipasi dalam kepemilikan liburan, pembeli juga harus membayar biaya tahunan (biasanya biaya manajemen, biaya operasional resor, biaya pemeliharaan) berdasarkan skala, jumlah minggu liburan, jenis minggu liburan yang mereka miliki dalam setahun, serta nilai kontrak yang telah mereka tandatangani. Kontrak kepemilikan liburan berlaku untuk jangka waktu tertentu setiap tahun, dan biasanya jangka waktu kontrak dapat berlangsung dari beberapa tahun hingga beberapa dekade, bahkan hingga 80 tahun (di Australia).

Kepemilikan liburan adalah bidang yang cukup spesifik. Bergantung pada sifat dan isi spesifik perjanjian antara pembeli dan penjual, bisnis kepemilikan liburan di dunia dapat dibagi menjadi beberapa jenis produk utama, termasuk:

(i) Kepemilikan liburan dengan kepemilikan mingguan tetap.

(ii) Kepemilikan hari libur dengan kepemilikan mingguan mengambang.

(iii) Kepemilikan hari libur dengan kepemilikan mingguan yang bergiliran atau fleksibel.

(iv) Memiliki liburan dengan program poin.

Kepemilikan liburan bukanlah produk, komoditas, atau layanan penting atau umum yang mudah diputuskan untuk dibeli. Oleh karena itu, untuk menjual kepemilikan liburan, penjual sering kali berfokus pada strategi yang mengeksploitasi psikologi pelanggan. Secara spesifik, penjual sering mendekati calon pelanggan dengan beriklan/memasarkan melalui telepon/metode serupa, bahkan menjanjikan hadiah, "voucher", "liburan gratis" agar dapat mengundang, menarik, atau membujuk calon pelanggan untuk menghadiri presentasi/sesi perkenalan tentang liburan, sehingga memperkenalkan dan meyakinkan calon pelanggan untuk setuju menandatangani kontrak kepemilikan liburan langsung pada saat presentasi tersebut.

- Saat memasuki kontrak kepemilikan liburan, sebagian besar pembeli tidak, atau belum sepenuhnya memahami, kelebihan dan kekurangan jenis produk ini, terutama tidak mempertimbangkan atau mengevaluasi dengan cermat total biaya yang harus mereka keluarkan dan harus mereka keluarkan selama bertahun-tahun sesuai perjanjian, hanya sampai masalah muncul dalam kenyataan.

Memilih membeli properti liburan karena keliru menganggap kepemilikan produk ini sebagai investasi yang menguntungkan. Praktik di banyak negara menunjukkan bahwa Anda sebaiknya hanya memilih untuk memiliki liburan untuk menikmati liburan Anda atau liburan keluarga Anda selama jangka waktu tertentu, bukan membeli properti liburan dan menganggapnya sebagai investasi yang menguntungkan.

Masalah "penipuan" dalam "perantara penjualan kembali kepemilikan liburan". Berawal dari kesulitan menjual hak kepemilikan liburan, sekelompok "perantara penjualan kembali kepemilikan liburan" menawarkan untuk menjual kembali hak kepemilikan liburan pembeli kepada pihak ketiga, dengan syarat pemilik produk kepemilikan liburan harus membayar biaya di muka. Namun, pada kenyataannya, sebagian besar kasus ini tidak, atau bahkan tidak dapat, menjual kembali kepemilikan liburan, dan pemilik kepemilikan liburan terus kehilangan biaya (yang tidak sedikit) dari pialang.

- Masalah utama dan umum yang dihadapi pembeli rumah liburan di banyak negara, biasanya:

(i) biaya pemeliharaan tahunan terlalu tinggi dan berlangsung selama bertahun-tahun karena kontrak timeshare biasanya memiliki jangka waktu mulai dari beberapa tahun hingga beberapa dekade;

(ii) tidak dapat membatalkan atau menarik diri dari kontrak yang telah ditandatangani;

(iii) kamar tidak dapat dipesan sesuai jadwal semula;

(iv) tidak mungkin atau sangat sulit untuk menyewakan kembali atau menugaskan kembali kontrak tersebut;

(v) perilaku menyesatkan, bahkan curang, “penipuan”, perilaku tekanan penjualan dari penjual; dll.

Secara khusus, masalah pembatalan kontrak kepemilikan liburan yang telah ditandatangani tetap menjadi masalah terbesar dan tersulit dalam model bisnis kepemilikan liburan di berbagai negara di seluruh dunia, dan juga merupakan masalah yang telah menyebabkan paling banyak perselisihan dan keluhan dari pembeli sejak tahun 1980-an.

3. Undang-undang yang mengatur bisnis kepemilikan liburan di beberapa negara dan rekomendasi untuk Vietnam

Terkait kondisi terkini kegiatan bisnis dengan nama "layanan resor jangka panjang/kepemilikan liburan" (atau nama serupa) di Vietnam dalam beberapa tahun terakhir, dapat dilihat bahwa jenis ini juga memiliki karakteristik dan permasalahan yang serupa dengan model bisnis kepemilikan liburan yang telah muncul di dunia sejak tahun 1960-an. Berawal sebagai model bisnis yang kompleks (sebagaimana dianalisis), tidak hanya di Vietnam, permasalahan model kepemilikan liburan yang ada telah muncul sejak lama di banyak negara dan kawasan di dunia, khususnya di Eropa, Amerika Serikat, Australia, Inggris, Prancis, Jerman, Spanyol, dll.

Menghadapi situasi yang kompleks seperti itu, meskipun hukum di setiap negara dan wilayah mungkin memiliki pendekatan yang berbeda terhadap “kepemilikan liburan”, banyak tempat seperti Uni Eropa, Inggris, Prancis, Jerman, Spanyol, Australia, dan beberapa negara bagian di Amerika Serikat memiliki peraturan langsung untuk mengelola kegiatan ini, misalnya:

Di Uni Eropa, bisnis kepemilikan liburan diatur langsung oleh Undang-Undang terpisah tahun 1994 (Undang-Undang Kepemilikan Liburan yang diadopsi oleh Komunitas Eropa pada tahun 1994); Arahan tahun 2008 (Arahan 2008/122/EC Parlemen Eropa dan Dewan tanggal 14 Januari 2009 tentang perlindungan konsumen sehubungan dengan aspek-aspek tertentu dari layanan kepemilikan liburan, produk liburan jangka panjang, kontrak pembelian dan penjualan kembali) dan undang-undang khusus dari Negara-negara Anggota (khususnya negara-negara dengan resor dan pariwisata).

Di Amerika Serikat, misalnya di negara bagian Florida, kepemilikan liburan saat ini diatur dan diatur langsung oleh negara bagian Florida dalam Undang-Undang Negara Bagian Florida tahun 2018 (Bab 721 dengan 98 Pasal) tertanggal 25 September 2018 Amerika Serikat tentang penetapan prosedur dan persyaratan pengungkapan informasi kepada publik tentang penjualan, pertukaran, promosi, dan pengoperasian aktivitas kepemilikan liburan.

Di Australia, bisnis kepemilikan liburan diatur langsung dalam Undang-Undang Perusahaan (Bab 5).

Secara umum, berangkat dari kenyataan bahwa model kepemilikan liburan telah berkembang sejak lama, banyak negara dan kawasan telah memiliki peraturan perundang-undangan serta mekanisme pengaturan yang langsung dan relatif lengkap guna memastikan transparansi dan ketegasan dalam operasional bisnis perusahaan, yang umumnya meliputi: peraturan tentang perizinan kegiatan kepemilikan liburan; peraturan tentang ketentuan penawaran produk ke pasar; persyaratan tanggung jawab penyediaan informasi yang lengkap dan akurat dalam periklanan dan sebelum penandatanganan kontrak; hak pembeli (periode penarikan/pertimbangan); mekanisme pengelolaan; penanganan pelanggaran, dan lain-lain.

Secara khusus, beberapa hak konsumen diatur secara ketat seperti: konsumen memiliki hak untuk mengakhiri kontrak tanpa syarat dalam jangka waktu tertentu tanpa biaya apa pun dan tidak dapat membatalkan hak tersebut dengan alasan apa pun; melarang konsumen membayar sebelum akhir periode penarikan di atas; atau mengharuskan bisnis untuk membuka rekening escrow untuk memastikan kemampuan membayar bagi konsumen saat mereka perlu menarik diri dari kontrak dan menentukan waktu pembayaran kembali tertentu.

Meskipun bisnis kepemilikan liburan diatur secara langsung oleh hukum di banyak negara dan wilayah di dunia, Vietnam sejauh ini belum memiliki kerangka hukum yang terpisah dan komprehensif untuk mengatur jenis bisnis ini. Oleh karena itu, berdasarkan penelitian dan penilaian praktik internasional terhadap situasi terkini di Vietnam, fokus pada peninjauan dan pembangunan kerangka hukum yang komprehensif dan ketat untuk mengatur bisnis jasa kepemilikan liburan guna meminimalkan risiko, menjamin hak-hak masyarakat ketika berpartisipasi dalam jenis transaksi ini, serta menstabilkan ketertiban sosial merupakan hal yang sangat mendesak dalam konteks saat ini .

[*] Beberapa sumber referensi:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/ensiklopedia-hukum

- https://eur-lex.europa.eu/konten-legal

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Sumber: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html