Di mana saja hambatan dalam program perumahan sosial?

VTV.vn - Terlepas dari kemajuan positif dalam pengembangan perumahan sosial, pelaku bisnis di Kota Ho Chi Minh masih mengeluhkan prosedur yang berlarut-larut, pendanaan yang terbatas, dan kebijakan yang tumpang tindih.

Pada tahun 2025, Kota Ho Chi Minh telah menyelesaikan 14 proyek perumahan sosial dengan 13.040 unit apartemen, mencapai 100% dari target yang direncanakan.

Hambatan prosedural

Pada tahun 2025, Kota Ho Chi Minh menyelesaikan 14 proyek perumahan sosial dengan 13.040 unit apartemen, mencapai 100% dari target yang direncanakan. Dalam dua bulan pertama tahun 2026, kota ini memulai pembangunan 2 proyek dengan 2.656 unit apartemen, dan satu proyek lagi memenuhi syarat untuk mobilisasi modal dan penjualan unit perumahan di masa mendatang di Jalan Ly Thuong Kiet 324, Kelurahan 14, bekas Distrik 10; secara kumulatif, saat ini terdapat 11 proyek yang sedang dibangun dengan 9.700 unit apartemen. Kota ini juga telah menyiapkan sekitar 1.730 hektar lahan untuk pengembangan perumahan sosial dan berencana untuk memilih investor untuk 8 proyek.

Namun, informasi dari laporan yang baru-baru ini diterbitkan tentang situasi pasar properti dan tugas-tugas utama Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (Horea) pada tahun 2026 menunjukkan bahwa bisnis masih menghadapi kesulitan, karena semakin dalam mereka memasuki proses implementasi, semakin jelas hambatan dan kekurangan kebijakan tersebut.

Horea mengusulkan pengintegrasian proses penilaian dan pengurangan prosedur persetujuan terpisah untuk menyederhanakan prosedur administratif pengembangan perumahan sosial.

Mengenai prosedur, pelaku bisnis memiliki alasan yang sah untuk mengeluh. Bapak Le Hoang Chau, Ketua Horea, berpendapat bahwa prosedur perumahan sosial di bawah mekanisme lama dapat memakan waktu lebih dari 1.000 hari. Sebuah proyek yang ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang membutuhkan waktu bertahun-tahun hanya untuk melewati berbagai rintangan birokrasi jelas menyimpang dari semangat asli "kesejahteraan sosial". Perumahan sosial seharusnya menjadi area prioritas dalam hal waktu pemrosesan, tetapi sebaliknya, seringkali jatuh ke dalam siklus buruk berupa meminta pendapat, penilaian, peninjauan, dan menunggu persetujuan. Konsekuensinya adalah peningkatan biaya modal, keterlambatan kemajuan, hilangnya peluang bagi bisnis, dan penantian yang berkelanjutan bagi masyarakat.

Masalahnya bukan hanya lambatnya proses, tetapi juga prosesnya yang berlapis-lapis dan bertingkat. Sebuah bisnis harus melalui berbagai departemen dan lembaga untuk proyek perumahan sosial yang sama. HoREA (Asosiasi Real Estat Vietnam) mengusulkan pengintegrasian tahapan penilaian, pengurangan prosedur persetujuan terpisah, dan bahkan berpendapat bahwa meminta pendapat masyarakat tentang skema perencanaan terperinci untuk proyek perumahan sosial, dalam beberapa kasus, bersifat "formalistik," kurang substansi, namun memperpanjang proses dan meningkatkan biaya.

Intinya di sini adalah bahwa prosedur tersebut tidak hanya memperlambat proyek tetapi juga mendistorsi insentif kebijakan. Begitu prosesnya berlarut-larut dan biaya meningkat, sementara keuntungan dari perumahan sosial terbatas, bisnis cenderung akan ragu-ragu, bahkan menghindarinya. Dengan kata lain, jika prosedur tetap menjadi perlombaan panjang dan sulit melawan rintangan, akan sulit untuk mengharapkan masuknya modal swasta yang kuat ke segmen ini.

Menghilangkan hambatan melalui kebijakan.

Namun, prosedur bukanlah satu-satunya hambatan. Di balik kisah prosedur administratif terdapat masalah modal dan kesulitan lainnya. Bapak Nguyen Tuan Anh, Wakil Direktur Jenderal Perusahaan Investasi Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD), mengatakan bahwa untuk mencapai target 1 juta unit perumahan sosial pada tahun 2030, modal investasi yang dibutuhkan dapat mencapai sekitar 1 triliun VND. Jika pinjaman bank mencakup 20-25%, sistem kredit perlu menyediakan sekitar 250.000 miliar VND, sementara modal aktual yang diakses hanya sekitar 25.000 miliar VND, atau hanya sekitar 10% dari kebutuhan.

Bagi bisnis, kurangnya modal preferensial berarti peningkatan biaya input. Bagi pembeli, suku bunga saat ini sebesar 5,4% per tahun di Bank Kebijakan Sosial, menurut HoREA, masih cukup tinggi dibandingkan dengan suku bunga 4,8% per tahun dari Maret 2021 hingga Juni 2024. Mengingat penerima manfaat sasaran, yaitu mereka yang berpenghasilan rendah, perbedaan ini sangat signifikan. Perumahan sosial tidak dapat didefinisikan hanya dengan harga jual yang lebih rendah daripada perumahan komersial; perumahan sosial harus dijamin oleh aksesibilitas praktisnya. Ketika suku bunga naik, impian memiliki rumah menjadi semakin jauh bagi mereka yang paling membutuhkan kebijakan tersebut.

Kota Ho Chi Minh menargetkan pembangunan 181.257 unit perumahan sosial selama periode 2026-2030, dengan 28.500 unit akan selesai pada tahun 2026 saja.

Masalah lain adalah pengembang proyek perumahan sosial belum dapat mengakses kredit preferensial dari Bank Kebijakan Sosial selama periode 1 Agustus 2024 hingga 31 Desember 2030. Menurut para ahli, di satu sisi, pembeli membutuhkan dukungan, dan di sisi lain, bisnis yang memproduksi produk juga membutuhkan bantuan. Jika perumahan sosial hanya dipandang sebagai tanggung jawab bisnis tanpa merancang pengungkit keuangan yang cukup kuat, akan sangat sulit untuk mencapai pasokan yang besar, konsisten, dan berkelanjutan.

Selain itu, beberapa peraturan baru menimbulkan konsekuensi yang tidak terduga. Bapak Le Hoang Chau berpendapat bahwa metode penentuan ukuran populasi menurut Keputusan 32/2025/QD-UBND dapat meningkatkan proporsi apartemen besar dan secara drastis mengurangi jumlah apartemen menengah dan kecil, bahkan untuk perumahan sosial. Jika penilaian ini terbukti benar dalam praktiknya, hal itu akan menciptakan kesulitan bagi bisnis pengembangan perumahan sosial. Pengembangan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah secara tidak sengaja mempersempit pilihan apartemen kecil, yang paling sesuai dengan kemampuan daya beli mereka.

Kekurangan lain yang dikemukakan oleh HoREA adalah bahwa Pasal 78 Ayat 1 Undang-Undang Perumahan 2023 hanya mengatur kriteria perumahan dan kriteria pendapatan, tetapi mengabaikan kriteria tempat tinggal. Pada prinsipnya, perluasan akses adalah hal yang wajar. Namun, dalam situasi di mana pasokan sangat kurang, peraturan ini menempatkan bisnis dalam posisi sulit ketika menyusun daftar pembeli atau penyewa yang memenuhi syarat. Kasus proyek perumahan sosial di Jalan Ly Thuong Kiet 234, Kelurahan Dien Hong, Distrik 10 (dahulu), dengan hanya 750 apartemen tetapi lebih dari 12.000 orang di seluruh negeri mendaftar, adalah bukti nyata dari tekanan ini. Ketika bisnis diberi wewenang untuk menyusun daftar pembeli atau penyewa yang memenuhi syarat, tetapi pasokan terbatas dan permintaan terlalu tinggi, mereka tidak hanya kewalahan tetapi juga harus menghabiskan waktu dan uang ekstra untuk menyelenggarakan satu atau lebih undian. Beban administratif sebagian telah dialihkan ke bisnis.

Kota Ho Chi Minh menargetkan pembangunan 181.257 unit perumahan sosial selama periode 2026-2030, dengan 28.500 unit akan selesai pada tahun 2026 saja. Sesuai arahan Perdana Menteri , kota ini harus berupaya mencapai setidaknya 1 juta unit pada tahun 2028. Ini adalah tugas yang berat, tetapi bukan tidak mungkin. Banyak pelaku bisnis berharap hambatan-hambatan ini dapat segera diatasi sehingga kota ini dapat mencapai tujuan pembangunan perumahan sosialnya tahun ini.

Sumber: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm