Bank Negara Vietnam perlu mengubah surat edaran tersebut.

Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) telah menerbitkan dokumen terkait penegasan Bank Negara Vietnam (SBV) bahwa mereka tidak membatasi hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan yang sedang dibangun sebagaimana tercantum dalam Surat Edaran No. 22/2023/TT-NHNN (yang mengubah dan menambah beberapa pasal Surat Edaran No. 41/2016/TT-NHNN).

Masih banyak kesalahpahaman yang tersisa.

Oleh karena itu, HoREA meyakini bahwa meskipun Surat Edaran 22 pada awalnya telah membantu meyakinkan pembeli properti yang masih dalam tahap pembangunan, "hambatan hukum" yang ditimbulkannya masih tetap ada.

Secara spesifik: Poin a, Klausul 11, Pasal 2 Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN (yang telah diubah dan ditambah dengan Klausul 1, Pasal 1 Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN) hanya menetapkan bahwa ketentuan ini berlaku untuk perumahan komersial yang telah "siap huni," yaitu perumahan komersial yang "siap pakai," tetapi tidak termasuk kasus peminjaman kredit untuk membeli perumahan komersial yang "belum siap huni," yaitu perumahan komersial yang "masih dalam pembangunan."

Menurut HoREA, konsep "rumah jadi yang siap diserahkan" tidak dapat diartikan termasuk "rumah yang sedang dibangun" yang akan diterima oleh bank komersial sebagai jaminan untuk pinjaman pembelian rumah-rumah tersebut.

Lebih lanjut, pengumuman Bank Negara Vietnam menegaskan bahwa "Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN, yang mengatur rasio kecukupan modal bank komersial dan cabang Bank Negara Vietnam, bukanlah dokumen yang mengatur operasi pemberian kredit lembaga kredit."

Namun, pada kenyataannya, Surat Edaran 41 (yang telah diubah dan ditambah dengan Pasal 1, Ayat 1 Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN) memuat ketentuan hukum yang tidak berkaitan dengan "peraturan tentang rasio kecukupan modal bank komersial dan cabang Bank Negara Vietnam," melainkan berkaitan dengan "operasi pemberian kredit lembaga kredit."

Secara spesifik, Klausul 11 Pasal 2 menetapkan "pinjaman yang dijamin dengan properti untuk individu untuk membeli rumah yang memenuhi syarat," serupa dengan peraturan dalam surat edaran Bank Negara Vietnam "yang memandu operasi pemberian kredit lembaga kredit."

" Asosiasi tersebut meyakini bahwa jika Surat Edaran 41 hanya mengatur 'rasio kecukupan modal bank komersial dan cabang Bank Negara Vietnam,' maka tidak perlu ada peraturan hukum yang menetapkan 'syarat' untuk 'pinjaman hipotek yang dijamin dengan properti untuk individu membeli rumah' dalam Pasal 11, Ayat 2, karena sudah ada surat edaran dari Bank Negara Vietnam yang mengatur operasi pemberian kredit lembaga kredit ," demikian pernyataan dalam dokumen HoREA.

Selain itu, menurut HoREA, dokumen terbaru "Beberapa informasi terkait peraturan tentang rasio kecukupan modal untuk bank dan cabang bank asing" yang dikeluarkan oleh Bank Negara Vietnam bukanlah "dokumen normatif hukum" seperti surat edaran, dan oleh karena itu hanya memiliki nilai sebagai pemberi informasi.

Sementara itu, bank dan cabang bank asing harus mendasarkan operasi pemberian kredit mereka pada Undang-Undang tentang Lembaga Kredit dan Surat Edaran Bank Negara Vietnam.

Pinjaman hipotek yang dijamin dengan properti yang sedang dibangun menghadapi kesulitan. (Gambar ilustrasi: Cong Hieu)

Surat edaran tersebut perlu diubah dan ditambah secara lebih jelas.

Mengingat kesulitan-kesulitan di atas, HoREA berpendapat bahwa sebelum Surat Edaran No. 22/2023/TT-NHNN berlaku pada tanggal 1 Juli 2024, perlu segera diubah dan ditambah untuk mendukung pasar properti dalam proses pemulihan dan pengembangannya secara transparan, aman, sehat, dan berkelanjutan. Pada saat yang sama, perlu diciptakan kondisi bagi lembaga kredit untuk menyetujui pinjaman bagi individu untuk membeli "perumahan komersial yang sedang dibangun" yang dijamin (digadaikan) dengan rumah itu sendiri.

Banyak pakar lain juga sepakat bahwa Bank Negara Vietnam perlu mengubah surat edaran tersebut untuk memastikan dasar hukum yang jelas dan transparan, alih-alih hanya mengumumkan informasi dan menanggapi opini publik.

Dr. Le Dang Doanh, mantan Direktur Institut Pusat Penelitian Manajemen Ekonomi , meyakini bahwa kegiatan meminjam dan memberi pinjaman harus sesuai dengan hukum kredit, dan Bank Negara Vietnam harus memberikan pedoman tertulis yang jelas. Sebelum surat edaran diterbitkan, pedoman ini harus dirilis agar pihak-pihak terkait dapat memberikan masukan, sehingga menghindari kesalahpahaman dan perdebatan yang tidak perlu.

Profesor Madya Dr. Dinh Trong Thinh menyatakan bahwa tidak melarang pinjaman untuk pembelian rumah yang masih dalam pembangunan adalah hal yang perlu. Namun, karena Bank Negara Vietnam belum mengeluarkan dokumen yang mengikat secara hukum mengenai hal ini, bank-bank komersial perlu meningkatkan kemampuan penilaian dan evaluasi diri mereka untuk mengambil keputusan yang tepat.

Para ahli menyarankan agar surat edaran mengenai pinjaman untuk pembelian rumah yang masih dalam pembangunan perlu diklarifikasi. (Gambar ilustrasi)

Pakar ekonomi lainnya menganalisis: " Lembaga kredit biasanya mematuhi peraturan dan surat edaran yang dikeluarkan oleh Bank Negara Vietnam yang memiliki nilai hukum yang jelas. Jika Surat Edaran Nomor 22 tidak memperjelas konsep-konsep tersebut, hal itu akan menyebabkan kesalahpahaman, kebingungan, dan keraguan di kalangan pelaku bisnis dan individu, sementara lembaga kredit akan ragu-ragu, dan bahkan mungkin enggan untuk memberikan pinjaman."

Jika Bank Negara Vietnam belum melarang pemberian pinjaman untuk pembelian rumah di masa mendatang, maka bank tersebut harus mengambil tindakan untuk melegalkan hal ini guna meringankan kesulitan bagi semua pihak setelah surat edaran tersebut berlaku .

Perwakilan dari banyak bisnis properti juga menyatakan kebingungan terkait peraturan baru tersebut. Pemimpin sebuah perusahaan yang berbasis di Hanoi menyatakan: “Jika Bank Negara Vietnam tidak mendefinisikan peraturan ini secara jelas, kami tidak memiliki dasar hukum untuk melakukan transaksi dengan bank. Dalam konteks akses kredit yang terbatas saat ini, amandemen dan klarifikasi surat edaran untuk melindungi bisnis sangat penting.”

Dalam pernyataan baru-baru ini, Bank Negara Vietnam menegaskan bahwa peraturan baru tersebut tidak membatasi hak pembeli perumahan yang akan dibangun di masa mendatang dan tidak bertentangan dengan peraturan yang ada.
"Syarat bahwa rumah tersebut diselesaikan sesuai dengan kontrak jual beli rumah hanya berlaku untuk pinjaman hipotek rumah (yang memiliki bobot risiko lebih rendah dibandingkan dengan piutang yang dijamin dengan properti lainnya)."
Dalam kasus di mana organisasi atau individu perlu membangun atau membeli perumahan yang sedang dibangun dan menggadaikan perumahan yang sedang dibangun tersebut, maka hal itu akan termasuk dalam kategori pinjaman yang dijamin dengan properti sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Ayat 10 Surat Edaran Nomor 41 dan koefisien risiko yang sesuai akan diterapkan sebagaimana diatur dalam Pasal 9 Ayat 10 Surat Edaran Nomor 41.
Secara spesifik, organisasi dan individu yang ingin membeli rumah dan mengamankan (hipotek) rumah yang akan dibangun di masa mendatang akan menerapkan pembobotan risiko sebesar 30-120% tergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai (LTV), yang dihitung sebagai rasio saldo pinjaman terhadap nilai jaminan. Dalam kasus di mana rasio LTV tidak tersedia, pembobotan risiko akan menjadi 150%.

Kong Hieu

Sumber