Bank Negara perlu mengubah surat edaran tersebut

[iklan_1]

Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) baru saja mengeluarkan dokumen mengenai Bank Negara Vietnam (SBV) yang menegaskan bahwa pihaknya tidak membatasi hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan masa depan dalam Surat Edaran No. 22/2023/TT-NHNN (mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Surat Edaran No. 41/2016/TT-NHNN).

Masih banyak kesalahpahaman

Oleh karena itu, HoREA berpendapat bahwa meskipun pada awalnya telah membantu calon pembeli rumah merasa lebih aman, “permasalahan hukum” yang terkait dengan Surat Edaran 22 masih tetap ada.

Secara spesifik: Poin a, Klausul 11, Pasal 2 Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN (diubah dan ditambah dalam Klausul 1, Pasal 1 Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN) hanya mengatur ketentuan yang berlaku untuk perumahan komersial yang "sudah selesai diserahterimakan", yaitu perumahan komersial yang "tersedia", tetapi tidak mencakup pinjaman kredit untuk membeli perumahan komersial yang "belum selesai diserahterimakan", yaitu perumahan komersial yang "dibentuk di masa mendatang".

Menurut HoREA, konsep “rumah yang sudah selesai dan siap serah terima” tidak dapat diartikan mencakup “perumahan masa depan” yang akan diterima oleh bank komersial sebagai agunan pinjaman untuk membeli rumah tersebut.

Lebih lanjut, pengumuman Bank Negara menegaskan bahwa "Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN yang mengatur rasio keamanan modal bank umum dan cabang bank asing bukanlah dokumen yang menjadi pedoman dalam pemberian kredit kepada lembaga perkreditan".

Padahal, Surat Edaran Nomor 41 (yang telah diubah dan ditambah dalam Pasal 1 Ayat 1 Surat Edaran Nomor 22/2023/TT-NHNN) memuat peraturan perundang-undangan yang bukan berkaitan dengan "peraturan tentang rasio keamanan modal bank umum dan kantor cabang bank asing", melainkan berkaitan dengan "kegiatan usaha pemberian kredit oleh lembaga perkreditan".

Secara khusus, Pasal 2 Pasal 11 mengatur "pinjaman yang dijamin dengan hak milik real estat bagi perorangan untuk membeli rumah yang memenuhi persyaratan", serupa dengan ketentuan dalam surat edaran Bank Negara "yang mengatur pemberian kredit kepada lembaga perkreditan".

Asosiasi berpendapat bahwa jika Surat Edaran 41 hanya mengatur "rasio keamanan modal bank umum dan cabang bank asing", maka tidak diperlukan peraturan perundang-undangan yang mengatur "syarat-syarat" "kredit pemilikan rumah adalah pinjaman yang dijamin dengan hak milik atas properti bagi perorangan untuk membeli rumah" dalam Pasal 2 Klausul 11 karena sudah ada surat edaran Bank Negara yang mengatur operasional pemberian kredit oleh lembaga perkreditan ", demikian yang diangkat dalam dokumen HoREA.

Selain itu, menurut HoREA, dokumen "Beberapa informasi terkait peraturan tentang rasio keamanan modal untuk bank dan cabang bank asing" yang baru-baru ini diterbitkan oleh Bank Negara Vietnam bukanlah "dokumen hukum" seperti surat edaran, sehingga hanya berharga untuk menyediakan informasi.

Sementara itu, bank dan kantor cabang bank asing harus berpedoman pada Undang-Undang Lembaga Perkreditan dan Surat Edaran Bank Negara untuk melaksanakan kegiatan pemberian kredit.

Hipotek yang dijamin dengan real estat masa depan menghadapi kesulitan. (Ilustrasi: Cong Hieu)

Surat edaran harus diubah dan ditambah dengan jelas.

Menanggapi kesulitan-kesulitan di atas, HoREA berpendapat bahwa sebelum Surat Edaran No. 22/2023/TT-NHNN berlaku efektif mulai 1 Juli 2024, Surat Edaran tersebut perlu segera diubah dan disempurnakan untuk mendukung pasar properti dalam proses pemulihan dan pembangunan yang transparan, aman, sehat, dan berkelanjutan. Sekaligus, hal ini akan menciptakan kondisi bagi lembaga kredit untuk meninjau dan menyetujui pinjaman kredit bagi individu untuk membeli "perumahan komersial yang akan dibangun di masa mendatang" yang dijamin (dengan hipotek) dengan rumah tersebut.

Banyak pakar lain juga sepakat bahwa Bank Negara perlu mengubah surat edaran tersebut agar lebih jelas dan transparan secara hukum, bukan hanya sekadar mengumumkan informasi dan menanggapi pendapat publik.

Dr. Le Dang Doanh, mantan Direktur Institut Manajemen Ekonomi Pusat, mengatakan bahwa peminjaman dan pemberian pinjaman harus mematuhi undang-undang perkreditan dan Bank Negara harus memiliki instruksi tertulis yang jelas. Sebelum surat edaran diterbitkan, instruksi tersebut harus diberikan agar pihak-pihak terkait dapat berpartisipasi dalam memberikan pendapat mereka guna menghindari kesalahpahaman dan perdebatan yang tidak perlu.

Profesor Madya, Dr. Dinh Trong Thinh, menyatakan bahwa larangan pinjaman untuk pembelian perumahan di masa mendatang tidak diperlukan. Namun, Bank Negara belum mengeluarkan dokumen hukum apa pun terkait hal ini, yang mengharuskan bank komersial untuk meningkatkan kapasitas penilaian dan melakukan penilaian mandiri dalam mengambil keputusan.

Para ahli merekomendasikan klarifikasi surat edaran tentang peminjaman uang untuk membeli rumah masa depan. (Foto ilustrasi)

Pakar ekonomi lain menganalisis: " Lembaga kredit seringkali mematuhi keputusan dan surat edaran yang dikeluarkan oleh Bank Negara dengan nilai hukum yang jelas. Jika Surat Edaran 22 tidak menjelaskan konsepnya, hal itu akan menyebabkan pelaku bisnis dan masyarakat salah paham, panik, dan ragu, dan lembaga kredit akan bingung, bahkan enggan memberikan pinjaman."

Jika Bank Negara belum melarang pinjaman untuk pembelian rumah di masa mendatang, Bank Negara harus mengambil tindakan untuk melegalkannya guna menghilangkan kesulitan bagi semua pihak setelah surat edaran tersebut mulai berlaku .

Perwakilan dari banyak bisnis properti juga menyatakan kebingungan tentang peraturan baru ini. Seorang pemimpin bisnis di Hanoi mengatakan: "Jika Bank Negara tidak mengatur dengan jelas, kami tidak akan memiliki dasar hukum untuk bertransaksi dengan bank. Dalam konteks kesulitan akses modal kredit saat ini, amandemen dan klarifikasi surat edaran untuk melindungi bisnis sangatlah penting."

Dalam dokumen terbarunya, Bank Negara menegaskan bahwa peraturan baru tersebut tidak membatasi hak-hak pembeli rumah di masa depan dan tidak bertentangan dengan peraturan saat ini.
"Kondisi rumah yang telah selesai berdasarkan kontrak pembelian rumah hanya berlaku untuk pinjaman hipotek rumah (yang memiliki faktor risiko lebih rendah daripada pinjaman beragunan real estat lainnya).
Apabila suatu badan atau perseorangan mempunyai keperluan untuk membangun atau membeli rumah masa depan dan menggadaikan rumah masa depan tersebut, maka yang menjadi masalah adalah pinjaman yang dijamin dengan hak milik atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10, Pasal 2 Surat Edaran 41 dan akan dikenakan koefisien risiko yang sesuai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10, Pasal 9 Surat Edaran 41.
Khususnya, organisasi dan individu yang perlu membeli rumah dan mengamankan (kredit pemilikan rumah) akan menerapkan koefisien risiko sebesar 30-120%, tergantung pada rasio jaminan (LTV) yang dihitung berdasarkan rasio saldo pinjaman terhadap nilai agunan. Jika tidak ada informasi mengenai rasio LTV, koefisien risikonya adalah 150%.

Cong Hieu

[iklan_2]
Sumber