Pengembangan perumahan sewa: Membutuhkan modal jangka panjang dan kerangka hukum yang terpisah.

TPO - Perumahan sewa dianggap sebagai salah satu solusi penting untuk memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat dalam konteks kenaikan harga rumah yang terus menerus. Para ahli percaya bahwa segmen ini akan berkembang secara berkelanjutan jika kerangka hukum, persiapan lahan, dan terutama sumber modal jangka panjang diberi perhatian yang semestinya...

Kerangka hukum sudah ada, tetapi...

Pada Forum Real Estat Vietnam 2026 yang diadakan pada pagi hari tanggal 2 Juni, Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh menyatakan bahwa, pada kenyataannya, perumahan sewa bukanlah model yang sepenuhnya baru, karena undang-undang perumahan saat ini sudah memuat peraturan terkait berbagai bentuk.

Menurut Wakil Menteri Konstruksi, bentuk yang paling umum saat ini adalah perumahan yang dimiliki oleh tuan tanah . Hukum tidak melarang kegiatan ini, dan masyarakat berpartisipasi cukup aktif, sehingga berkontribusi dalam menambah pasokan perumahan bagi masyarakat.

Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh.

Selain itu, peraturan tentang perumahan sosial juga telah menciptakan kerangka hukum untuk kegiatan penyewaan. Sebelumnya, kebijakan pengembangan perumahan sosial menetapkan bahwa sekitar 20% dari luas lahan harus dialokasikan untuk disewakan. Namun, setelah implementasi, hasilnya tidak sesuai harapan, sehingga Undang-Undang Perumahan yang telah diubah menyesuaikannya agar lebih fleksibel.

“Undang-Undang Perumahan 2023 saat ini mengatur tiga bentuk: penjualan, sewa, dan sewa-beli. Investor berhak memilih struktur yang sesuai dengan permintaan pasar. Dalam proyek perumahan sosial saat ini, masih ada persentase tertentu apartemen yang diperuntukkan untuk disewakan sesuai dengan undang-undang,” tegas Wakil Menteri Sinh.

Yang perlu diperhatikan, Undang-Undang Perumahan tahun 2023 juga mengalokasikan satu bab untuk mengatur perumahan bagi pekerja dan karyawan di kawasan industri. Hal ini dianggap sebagai dasar penting untuk mendorong pengembangan model perumahan sewa guna melayani angkatan kerja, khususnya di pusat-pusat industri besar.

Menurut pimpinan Kementerian Konstruksi, banyak kawasan industri kini telah membangun area perumahan untuk disewa oleh para pekerja. Sejumlah perusahaan investasi asing juga secara proaktif mengembangkan dana perumahan untuk melayani para ahli dan karyawan. Bersamaan dengan itu, model apartemen sewa di gedung bertingkat juga semakin berkembang.

Bapak Sinh meyakini bahwa undang-undang saat ini mendorong individu dan bisnis untuk berinvestasi dan mengembangkan perumahan sewa guna memenuhi beragam kebutuhan berbagai kelompok, mulai dari pekerja dan ahli hingga pejabat yang ditugaskan. Seiring dengan itu, mekanisme terkait lahan, harga sewa, dan metode eksploitasi dirancang agar lebih fleksibel untuk memfasilitasi pengembangan segmen ini.

Namun, dalam konteks urbanisasi yang pesat dan permintaan perumahan yang terus meningkat, banyak ahli percaya bahwa kebijakan saat ini hanya meletakkan fondasi awal. Untuk mengembangkan pasar perumahan sewa yang profesional dan berskala besar, Vietnam membutuhkan solusi yang lebih kuat terkait modal, lahan, dan mekanisme manajemen.

Apa lagi yang dibutuhkan?

Dr. Le Xuan Nghia, anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional, mencatat bahwa perumahan sewa merupakan model yang telah berkembang selama ratusan tahun di banyak negara di dunia , terutama di kota-kota besar Eropa. Sementara itu, di Vietnam, sektor ini masih relatif baru dan belum membentuk ekosistem pengembangan yang komprehensif.

Dr. Le Xuan Nghia - Anggota Dewan Penasihat Nasional Bidang Kebijakan Keuangan dan Moneter.

Menurut Bapak Nghia, kendala terbesar saat ini adalah pendanaan. Perumahan sewa membutuhkan modal jangka panjang karena periode pengembaliannya berlangsung selama beberapa dekade. Sementara itu, bank komersial sebagian besar memobilisasi modal jangka pendek dan menengah, sehingga sulit untuk memenuhi permintaan ini.

Bapak Nghia memberikan contoh paket kredit preferensial sebesar 145.000 miliar VND untuk perumahan sosial, yang baru dicairkan sekitar 2%. Alasannya adalah pelaku usaha kesulitan mengakses modal dengan suku bunga sekitar 6,1%, sementara biaya mobilisasi modal bagi bank saat ini berada di angka 7-8%.

Dari perspektif hukum, Profesor Madya Dr. Nguyen Quang Tuyen - Arbiter di Pusat Arbitrase Internasional Vietnam (VIAC) - berpendapat bahwa isu pertama adalah perlunya mendefinisikan secara jelas konsep "perumahan sewa" dalam sistem hukum. Saat ini, Undang-Undang Perumahan 2023 terutama berfokus pada perumahan sosial dan tidak memiliki bab terpisah yang sepenuhnya mengatur perumahan sewa. Hal ini menyulitkan pengembangan kebijakan preferensial, mekanisme manajemen, dan pengembangan pasar.

Bapak Tuyen mengusulkan agar selama revisi Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Perumahan 2023, dan Undang-Undang Usaha Properti 2023 pada tahun 2026, lembaga pengelola harus mempelajari dan mengembangkan bab atau sistem peraturan terpisah khusus untuk perumahan sewa.

Selain itu, diperlukan insentif lahan yang lebih baik untuk memudahkan bisnis mengakses lahan untuk pengembangan proyek. Pemerintah juga perlu menetapkan tanggung jawab khusus kepada daerah dalam mempersiapkan lahan khusus untuk perumahan sewa, dengan mendefinisikan secara jelas proporsi, lokasi, dan luas lahan yang akan dialokasikan dalam perencanaan.

Menurut Bapak Tuyen, penghapusan atau pengurangan sewa lahan, dukungan terhadap penggusuran lahan, dan pembentukan dana lahan bersih merupakan faktor kunci dalam mengurangi biaya input. Ketika biaya terkendali, harga sewa rumah baru dapat menjadi lebih terjangkau bagi masyarakat.

Sumber: https://tienphong.vn/phat-trien-nha-o-cho-thue-can-von-dai-han-khung-phap-ly-rieng-post1848318.tpo