Seiring berjalannya tiga kuartal pertama tahun 2024, tanda pemulihan yang paling jelas adalah pasar yang mulai pulih dengan bisnis-bisnis yang terus meluncurkan proyek-proyek baru. Namun, pasar masih menghadapi banyak tantangan di kuartal keempat.
 |
| Pasar properti di wilayah Selatan diperkirakan akan menghadapi banyak tantangan di kuartal keempat. |
Pasar mulai pulih.
Dalam delapan bulan pertama tahun 2024, pasar menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang signifikan dibandingkan dengan periode 2022-2023, tetapi pemulihan ini tidak merata di semua segmen.
Segmen bidang tanah
Di pasar Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya selama delapan bulan pertama tahun 2024, segmen lahan mencatat 14 proyek yang diluncurkan (3 proyek baru, 11 proyek dalam tahap penjualan lanjutan).
Pasokan ke pasar mencapai 787 produk, penurunan sebesar 46% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023 (1.454 petak).
Tingkat konsumsi pasokan baru mencapai sekitar 30%, yang setara dengan 237 transaksi berhasil, penurunan sebesar 58% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2023 (559 transaksi).
Segmen Rumah Kota/Villa
Pada Agustus 2024, pasar townhouse dan villa di Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya mencatat peluncuran 16 proyek (3 proyek baru, 13 proyek dalam tahap penjualan lanjutan).
Pasokan pasar mencapai 1.333 produk, menandai peningkatan dua kali lipat dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023 (659 produk).
Tingkat konsumsi pasokan baru mencapai 61%, yang setara dengan 817 produk yang berhasil ditransaksikan, meningkat 3,5 kali lipat dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023.
 |
Segmen apartemen
Segmen apartemen di Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya mencatat 30 proyek yang diluncurkan dalam delapan bulan pertama, termasuk 7 proyek baru, sedangkan sisanya merupakan fase lanjutan dari proyek yang telah diluncurkan sebelumnya.
Pasokan baru yang memasuki pasar mencapai 5.378 unit, penurunan 24% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023, sebagian besar terdiri dari fase-fase lanjutan proyek, terutama terkonsentrasi di Kota Ho Chi Minh dan Binh Duong .
Tingkat penyerapan mencapai 76% dari pasokan yang baru diluncurkan, dengan 4.086 transaksi berhasil, penurunan sebesar 22% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Properti resor
Untuk segmen properti resor, pasar belum menunjukkan banyak tanda perbaikan dalam jangka pendek. Meskipun pasokan meningkat di beberapa segmen (vila resor dan kondotel), konsumsi tetap cukup rendah dan terkonsentrasi hanya pada beberapa proyek.
Untuk segmen properti residensial, harga jual pasar primer tidak berfluktuasi secara signifikan dibandingkan dengan awal tahun. Likuiditas pasar sekunder menunjukkan tanda-tanda pemulihan, tetapi hal ini sebagian besar terkonsentrasi pada proyek-proyek yang telah diserahterimakan, memiliki dokumentasi hukum yang lengkap, dan berlokasi strategis di dekat pusat kota. Di segmen properti resor, harga jual pasar sekunder telah turun tajam, dengan banyak investor menerima kerugian sebesar 20%, atau bahkan 30%, tetapi likuiditas tetap sangat sulit.
Tantangan pasar di kuartal keempat
Pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2024 diproyeksikan melambat dibandingkan tahun 2023. Bank Dunia (WB) memperkirakan pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2024 sebesar 2,4%, terendah dalam tiga tahun berturut-turut. Organisasi untuk Kerja Sama Ekonomi dan Pembangunan (OECD) memperkirakan pertumbuhan PDB global pada tahun 2024 sebesar 2,9%, lebih rendah dari 3,1% pada tahun 2023.
Terkait perdagangan, Dana Moneter Internasional (IMF) memproyeksikan pertumbuhan perdagangan dunia akan mencapai 3,3% pada tahun 2024, lebih rendah dari rata-rata 4,9% untuk periode 2000-2019. Meningkatnya ketegangan perdagangan dan fragmentasi geoekonomi diperkirakan akan terus membebani pertumbuhan perdagangan global pada tahun 2024, karena negara-negara memberlakukan sekitar 3.000 pembatasan pada tahun 2023 (dibandingkan dengan 1.100 pembatasan pada tahun 2019).
Sementara itu, pada akhir tahun 2023, total utang global mencapai $313 triliun, dan rasio utang terhadap PDB mencapai 330%. Ini merupakan rekor tertinggi dan mengkhawatirkan bagi perekonomian global.
Mengenai pasar, ketidakseimbangan penawaran dan permintaan telah menjadi masalah yang terus-menerus selama dekade terakhir. Pasokan baru terutama berada di segmen kelas atas dan mewah, sementara perumahan terjangkau dan perumahan sosial kurang memadai untuk memenuhi kebutuhan perumahan sebenarnya dari sebagian besar penduduk. Lebih lanjut, meskipun permintaan pasar telah meningkat, permintaan tersebut tetap rendah (baik di pasar primer maupun sekunder). Beberapa faktor telah berkontribusi pada pemulihan pasar properti yang lebih lambat dari yang diharapkan, dengan sikap "tunggu dan lihat" dari investor dianggap sebagai faktor utama yang menghambat proses pemulihan. Hal ini jelas ditunjukkan oleh fakta bahwa, meskipun suku bunga deposito rendah, deposito bank dalam tiga bulan pertama tahun ini mencapai rekor tertinggi sebesar 14 triliun VND.
Terkait kebijakan hukum, hambatan dalam perizinan proyek terus memberikan tekanan pada bisnis dan pasokan proyek baru yang memasuki pasar, terutama selama tiga bulan pertama tahun ini. Lebih jauh lagi, kemajuan signifikan telah dicapai dalam menyelesaikan masalah hukum, terutama untuk proyek yang melibatkan lahan yang tersebar. Menurut statistik, di Kota Ho Chi Minh saja, saat ini terdapat 126 proyek yang terdampak oleh penundaan hukum dan konstruksi terkait lahan publik yang tersebar. Meskipun masalah ini diatur oleh Keputusan 148/2020/ND-CP dan Undang-Undang Pertanahan 2024 yang berlaku, namun belum sepenuhnya terselesaikan. Selain itu, perhitungan biaya penggunaan lahan masih menjadi masalah, yang menyumbang 60-70% dari hambatan hukum proyek di seluruh negeri dalam beberapa waktu terakhir.
Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Usaha Properti telah disahkan, tetapi surat edaran dan peraturan pelaksana masih diperlukan untuk memastikan implementasi yang efektif dalam praktik.
Terkait pendanaan, banyak bisnis properti menghadapi kesulitan, terutama yang memiliki utang obligasi tinggi. Menurut statistik, jumlah obligasi korporasi yang jatuh tempo pada tahun 2024 akan mencapai lebih dari 300.000 miliar VND, di mana obligasi properti saja mencapai lebih dari 130.000 miliar VND.
Ini adalah angka yang sangat besar mengingat situasi likuiditas yang sulit saat ini di pasar properti. Selain itu, prosedur hukum proyek terhenti, dan bisnis mengalami kesulitan mengakses pinjaman baru dari bank.
Pergeseran pasar
Agar pasar properti pulih, sinyal positif dari perekonomian sangatlah penting. Sesuai dengan itu, proyeksi pertumbuhan ekonomi Vietnam untuk tahun 2024 adalah 6-6,5%, dan berupaya mencapai 7% sesuai dengan Resolusi No. 108/NQ-CP rapat rutin Pemerintah pada Juni 2024 dan konferensi daring Pemerintah-daerah. Hal ini menciptakan momentum bagi perekonomian secara umum dan pasar properti secara khusus.
Selain itu, sinyal positif dari perputaran impor dan ekspor juga patut diperhatikan, dengan total nilai barang impor dan ekspor nasional dalam delapan bulan pertama tahun 2024 mencapai US$511,11 miliar, meningkat 16,7% dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Dari jumlah tersebut, ekspor mencapai US$265,09 miliar, impor US$246,02 miliar, menghasilkan surplus perdagangan sebesar US$19,07 miliar. Hal ini menciptakan surplus perdagangan dan meningkatkan cadangan devisa bagi negara.
Sementara itu, di pasar modal, suku bunga pinjaman domestik, meskipun menunjukkan sedikit peningkatan, tetap rendah sesuai dengan pedoman Bank Negara Vietnam.
Dari perspektif pasar, skenario pemulihan pasar properti dapat diamati lebih jelas di kawasan pusat kota, kawasan perkotaan baru yang sudah ada, kawasan padat penduduk dengan fasilitas lengkap, atau jenis properti komersial yang dapat menghasilkan pendapatan sewa…
Mengamati pasar saat ini, transaksi terutama terkonsentrasi pada properti perumahan terjangkau yang melayani kebutuhan perumahan yang sebenarnya, tetap tinggi di kota-kota besar dengan lokasi yang nyaman yang terhubung ke pusat kota, dokumentasi legal yang lengkap, dan kemajuan konstruksi yang jelas. Hal ini sebagian tercermin dalam volume transaksi yang luar biasa dari apartemen kelas B dan C di Kota Ho Chi Minh dan provinsi-provinsi sekitarnya, yang mencapai 62% dari total pasokan baru yang dikonsumsi di seluruh pasar selama lima bulan pertama tahun ini.
Hal ini sebagian tercapai berkat para pengembang yang secara menyeluruh menerapkan kebijakan penjualan dengan banyak insentif yang menguntungkan pelanggan, kebijakan pembayaran yang fleksibel, dukungan untuk masa tenggang pembayaran pokok dan bunga dari bank, hadiah hari pembukaan, dll., untuk merangsang pasar di tengah kesulitan umum.
Permintaan yang rendah kemungkinan akan berlanjut hingga akhir tahun ini. Oleh karena itu, properti hunian di kota-kota besar dan padat penduduk seperti Kota Ho Chi Minh dan Hanoi akan terus menarik perhatian pasar dan menyebar ke provinsi-provinsi tetangga. Dalam segmen ini, apartemen akan mempertahankan posisi dominannya, memimpin baik pasokan maupun konsumsi di seluruh pasar. Lahan dan rumah/vila di kawasan perumahan padat penduduk yang sudah ada dengan infrastruktur terintegrasi juga diperkirakan akan menunjukkan tanda-tanda yang menjanjikan dalam periode mendatang.
Meskipun industri pariwisata menunjukkan tanda-tanda positif, dengan 11,4 juta pengunjung internasional dalam delapan bulan pertama tahun 2024, peningkatan 45,8% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023, pemulihan properti resor belum sebanding. Segmen properti ini akan terus menghadapi banyak tantangan, dengan tingkat pemulihan yang lambat dan sedikit prospek pertumbuhan yang signifikan dalam jangka pendek.
Setelah melewati periode penyesuaian yang tak terhindarkan dari tahun 2020 hingga awal 2023, pasar properti telah meletakkan fondasi yang kokoh untuk pembangunan jangka panjang yang berkelanjutan. Dengan demikian, pasar pada bulan-bulan terakhir tahun 2024 kemungkinan akan terus menunjukkan beberapa tanda positif, tetapi masih akan tetap berada pada tingkat moderat. Tanda-tanda perbaikan yang lebih signifikan diharapkan muncul pada pertengahan 2025 - awal 2026, ketika masalah-masalah yang ada saat ini telah sepenuhnya terselesaikan.
Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html
Komentar (0)