Pergerakan Pasar

Memasuki kuartal ketiga tahun 2024, tanda paling jelas adalah pasar mulai pulih karena proyek-proyek baru terus diluncurkan oleh berbagai bisnis. Namun, pada kuartal keempat, pasar masih menghadapi banyak kesulitan.

Pasar real estat Selatan pada kuartal keempat diperkirakan akan menghadapi banyak kesulitan.

Pasar mulai pulih

Dalam 8 bulan pertama tahun 2024, pasar mencatat tanda-tanda pemulihan yang signifikan dibandingkan dengan periode 2022-2023, tetapi tidak merata antar segmen.

Segmen tanah

Di pasar Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya dalam 8 bulan pertama tahun 2024, segmen tanah mencatat 14 proyek yang dibuka untuk dijual (3 proyek baru, 11 proyek dalam fase pembukaan berikutnya).

Pasokan ke pasar mencapai 787 produk, turun 46% dibandingkan periode yang sama tahun 2023 (1.454 petak).

Tingkat penyerapan pasokan baru mencapai sekitar 30% atau setara dengan 237 produk yang berhasil diperdagangkan, turun 58% dibandingkan periode yang sama tahun 2023 (559 transaksi).

Segmen rumah kota/vila

Pada bulan Agustus 2024, pasar rumah bandar-vila di Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya mencatat 16 proyek yang dibuka untuk dijual (3 proyek baru, 13 proyek dalam fase pembukaan berikutnya).

Pasokan ke pasar mencapai 1.333 produk, mencatat peningkatan 2 kali lipat dibandingkan periode yang sama tahun 2023 (659 produk).

Tingkat penyerapan pasokan baru mencapai 61% atau setara dengan 817 produk yang berhasil diperdagangkan, meningkat 3,5 kali lipat dibandingkan periode yang sama tahun 2023.

Segmen apartemen

Segmen apartemen di Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya mencatat 30 proyek yang dibuka untuk dijual dalam 8 bulan, termasuk 7 proyek baru, sisanya merupakan fase selanjutnya dari proyek yang dibuka sebelumnya.

Pasokan baru ke pasar mencapai 5.378 unit, turun 24% tahun-ke-tahun pada tahun 2023, sebagian besar merupakan fase proyek berikutnya, yang terkonsentrasi terutama di Kota Ho Chi Minh dan Binh Duong .

Tingkat penyerapan mencapai 76% dari pasokan yang baru diluncurkan, dengan 4.086 transaksi berhasil, turun 22% dari tahun ke tahun.

Properti resor

Untuk segmen properti resor, pasar belum menunjukkan banyak tanda perbaikan dalam jangka pendek. Meskipun pasokan telah meningkat di beberapa segmen (vila resor dan kondotel), konsumsi masih cukup rendah dan hanya terkonsentrasi secara lokal di beberapa proyek.

Untuk segmen properti residensial, tingkat harga jual primer tidak banyak berfluktuasi dibandingkan awal tahun. Likuiditas pasar sekunder telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan, tetapi sebagian besar terkonsentrasi pada proyek-proyek yang telah diserahterimakan, telah menyelesaikan proses hukum, dan berlokasi strategis di pusat kota. Untuk segmen properti resor, harga jual sekunder telah turun tajam, banyak investor bersedia menanggung kerugian 20%, bahkan 30%, tetapi masih sangat sulit untuk dilikuidasi.

Tantangan pasar di kuartal keempat

Pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2024 diperkirakan menurun dibandingkan tahun 2023. Bank Dunia (WB) memperkirakan pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2024 akan mencapai 2,4%, terendah dalam 3 tahun berturut-turut. Organisasi untuk Kerja Sama Ekonomi dan Pembangunan (OECD) menyatakan bahwa pertumbuhan PDB global pada tahun 2024 akan mencapai 2,9%, lebih rendah dari 3,1% pada tahun 2023.

Terkait perdagangan, Dana Moneter Internasional (IMF) memperkirakan pertumbuhan perdagangan dunia mencapai 3,3% pada tahun 2024, lebih rendah dibandingkan rata-rata 4,9% pada periode 2000-2019. Meningkatnya ketegangan perdagangan dan fragmentasi geoekonomi diperkirakan akan terus membebani pertumbuhan perdagangan global pada tahun 2024 karena negara-negara telah memberlakukan sekitar 3.000 pembatasan pada tahun 2023 (1.100 pada tahun 2019).

Sementara itu, pada akhir tahun 2023, total utang global akan mencapai $313 triliun dan rasio utang terhadap PDB global akan mencapai 330%. Ini merupakan rekor tertinggi dan mengkhawatirkan bagi perekonomian global.

Terkait pasar, ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan telah menjadi masalah yang sulit bagi pasar dalam dekade terakhir. Pasokan baru terutama berasal dari segmen kelas atas dan mewah, sehingga kekurangan perumahan terjangkau dan perumahan sosial untuk memenuhi kebutuhan perumahan riil mayoritas masyarakat. Selain itu, permintaan pasar meningkat, tetapi tetap rendah (baik di pasar primer maupun sekunder). Ada banyak alasan mengapa pasar properti pulih lebih lambat dari perkiraan, di mana mentalitas "menunggu" investor dianggap sebagai alasan utama yang memengaruhi proses pemulihan. Hal ini terlihat jelas dari fakta bahwa, meskipun suku bunga tetap rendah, jumlah simpanan bank dalam 3 bulan pertama tahun ini masih mencapai rekor tertinggi, mencapai 14 miliar VND.

Terkait kebijakan hukum, kesulitan perizinan proyek terus menekan bisnis maupun pasokan baru ke pasar, biasanya dalam 3 bulan pertama tahun ini. Selain itu, penyelesaian hukum belakangan ini belum banyak mengalami kemajuan, terutama untuk proyek-proyek yang berada di lahan publik. Menurut statistik, saat ini di Kota Ho Chi Minh saja terdapat 126 proyek yang terdampak oleh kemajuan hukum dan pembangunan terkait lahan publik yang berada di lahan publik. Meskipun permasalahan ini telah diatur dalam Keputusan 148/2020/ND-CP atau yang saat ini menjadi Undang-Undang Pertanahan 2024, permasalahan ini belum dapat diselesaikan secara tuntas. Selain itu, perhitungan retribusi penggunaan lahan masih banyak permasalahan, yang menjadi penyebab 60-70% permasalahan hukum proyek-proyek di seluruh negeri belakangan ini.

Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Usaha Properti telah disahkan, namun masih diperlukan adanya surat edaran dan keputusan yang bersifat mengarahkan agar pelaksanaannya berjalan efektif.

Dari segi permodalan, banyak bisnis properti menghadapi kesulitan, terutama yang memiliki utang obligasi yang tinggi. Menurut statistik, jumlah obligasi korporasi yang jatuh tempo pada tahun 2024 mencapai lebih dari 300.000 miliar VND, di mana obligasi properti saja mencapai lebih dari 130.000 miliar VND.

Jumlah ini sangat besar mengingat situasi likuiditas pasar properti yang sulit saat ini. Selain itu, status hukum proyek tersebut stagnan, sehingga menyulitkan pelaku usaha untuk mengakses pinjaman baru dari bank.

Pergerakan Pasar

Agar pasar properti pulih, sinyal positif dari perekonomian sangat penting. Oleh karena itu, pertumbuhan ekonomi Vietnam pada tahun 2024 diproyeksikan mencapai 6-6,5%, dan diupayakan mencapai 7% sesuai Resolusi No. 108/NQ-CP dari rapat rutin Pemerintah pada bulan Juni 2024 dan konferensi daring Pemerintah dengan pemerintah daerah. Hal ini menciptakan momentum bagi perekonomian secara umum dan pasar properti secara khusus.

Selain itu, sinyal positif dari omzet ekspor-impor juga menjadi titik terang yang patut dicatat, mengingat total nilai barang impor-ekspor nasional dalam 8 bulan pertama tahun 2024 mencapai 511,11 miliar dolar AS, meningkat 16,7% dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Dari jumlah tersebut, ekspor mencapai 265,09 miliar dolar AS, impor 246,02 miliar dolar AS, dan surplus perdagangan mencapai 19,07 miliar dolar AS. Hal ini menciptakan surplus perdagangan sekaligus meningkatkan sumber devisa negara.

Di pasar modal, suku bunga pinjaman dalam negeri, meskipun sedikit meningkat, tetap rendah sesuai arahan Bank Negara.

Dari sudut pandang pasar, skenario pemulihan pasar real estat dapat diamati lebih jelas di kawasan pusat kota, kawasan perkotaan baru yang sudah ada, kawasan yang padat penduduk, fasilitas lengkap atau jenis real estat komersial yang dapat memanfaatkan arus kas dari penyewaan...

Melihat kondisi pasar saat ini, volume transaksi terutama terkonsentrasi pada jenis properti perumahan terjangkau yang melayani permintaan perumahan riil yang selalu tinggi di kota-kota besar, berlokasi strategis dan terhubung dengan pusat kota, memiliki dokumen hukum yang lengkap, serta progres konstruksi yang jelas. Hal ini sebagian tercermin dari volume transaksi yang luar biasa untuk produk apartemen kelas B dan C di Kota Ho Chi Minh dan provinsi-provinsi sekitarnya, yang menyumbang 62% dari total konsumsi pasokan baru di seluruh pasar dalam 5 bulan pertama tahun ini.

Hal ini antara lain berkat investor yang secara menyeluruh menerapkan kebijakan penjualan dengan berbagai insentif yang menguntungkan pelanggan, kebijakan penjarakan pembayaran, dukungan terhadap masa tenggang pokok dan bunga, pembukaan hadiah, dan sebagainya, untuk merangsang permintaan pasar di tengah kesulitan umum.

Situasi permintaan yang rendah kemungkinan akan berlanjut hingga akhir tahun ini. Oleh karena itu, segmen properti residensial di kota-kota besar dan padat penduduk seperti Kota Ho Chi Minh dan Hanoi akan terus menarik perhatian pasar dan menyebar ke provinsi-provinsi tetangga. Khususnya, segmen apartemen akan mempertahankan posisi terdepan dalam pasokan dan konsumsi di seluruh pasar, sementara segmen tanah dan rumah bandar/vila di kawasan hunian yang sudah ada dan padat penduduk dengan infrastruktur yang sinkron juga diperkirakan akan mengalami peningkatan signifikan di masa mendatang.

Meskipun industri pariwisata telah menunjukkan tanda-tanda positif, dengan total 11,4 juta pengunjung internasional dalam 8 bulan pertama tahun 2024, meningkat 45,8% dibandingkan periode yang sama tahun 2023, pemulihan sektor properti resor masih belum sepenuhnya seimbang. Segmen properti ini masih akan menghadapi banyak tantangan, tingkat pemulihannya lambat, dan kemungkinan besar tidak akan ada terobosan dalam jangka pendek.

Setelah melewati masa penyesuaian yang tak terelakkan dari tahun 2020 hingga awal 2023, pasar properti telah memiliki batu loncatan yang solid untuk pembangunan berkelanjutan dalam jangka panjang. Oleh karena itu, pasar properti pada bulan-bulan terakhir tahun 2024 kemungkinan akan terus menunjukkan beberapa titik terang, tetapi masih akan berada pada level moderat. Tanda-tanda perbaikan yang lebih jelas diperkirakan akan muncul antara pertengahan 2025 dan awal 2026, ketika masalah yang ada saat ini telah teratasi sepenuhnya.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html