Desahan pasrah itu datang dari seorang wartawan muda – yang memiliki pekerjaan tetap dan penghasilan rata-rata – tetapi masih belum berani bermimpi tentang tempat untuk menetap di ibu kota.
Obsesi itu menjadi kenyataan umum bagi jutaan anak muda di kota-kota besar seperti Hanoi atau Kota Ho Chi Minh, di mana harga apartemen rata-rata telah melonjak ke tingkat yang tak terbayangkan.
Pada tahun 2024 saja, menurut Kementerian Konstruksi , harga apartemen di Hanoi meningkat 40-50% dibandingkan tahun sebelumnya, dengan banyak proyek yang bahkan mengalami kenaikan lebih tinggi. Di Kota Ho Chi Minh, harga juga tidak lebih rendah, dengan kenaikan rata-rata 20-30%.
Hanya setengah tahun kemudian, kini, apartemen yang dibangun satu dekade lalu, dengan luas yang sederhana, juga melonjak hingga 70-80 juta VND/m². Apartemen mewah bisa mencapai 150 juta, dan beberapa tempat bahkan mematok harga lebih dari 200 juta VND/m².
Harga tersebut tidak hanya di luar jangkauan kaum muda, tetapi juga membuat kelas menengah pun merugi.
Konsep “harga pasar tanah” perlu diperjelas dan dipisahkan dari “harga spekulatif” atau “harga gelembung”. Foto: Hoang Ha
Situasi ini, menurut seorang ekonom , telah mendorong waktu akumulasi yang dibutuhkan untuk membeli rumah hingga… 60 tahun – dua kali lipat ambang batas 30 tahun yang dianggap IMF sebagai tanda gelembung real estat.
Dengan kata lain, dengan pendapatan rata-rata saat ini, orang Vietnam akan menghabiskan seluruh hidupnya bekerja tanpa mampu memiliki rumah, belum lagi biaya hidup, membesarkan anak, atau guncangan keuangan lainnya dalam hidup.
Pada awal Juli, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup memperingatkan bahwa akan ada "fluktuasi besar" dalam harga tanah di masa mendatang, karena banyak daerah akan menerbitkan daftar harga tanah baru, sesuai dengan Undang-Undang Pertanahan 2024.
Di mana kegilaan harga tanah akan berlanjut?
Mengapa harga real estat meningkat begitu cepat?
Undang-Undang Pertanahan 2024 mewajibkan daftar harga tanah daerah "mendekati harga pasar". Daftar harga tanah, sebuah instrumen baru yang diharapkan mencerminkan nilai pasar secara jujur, sayangnya melegalkan demam tanah yang disebabkan oleh spekulasi dan lelang yang dimanipulasi.
Mengapa demikian?
Berapa harga pasarnya? Apa yang disebut "harga pasar" saat ini seringkali ditentukan dari transaksi virtual, demam spekulasi jangka pendek, harga lelang yang sangat tinggi, dan lot individu yang digelembungkan – lalu diterapkan ke seluruh area.
Selain itu, harga tanah yang meroket telah menyebabkan kenaikan semua pajak, biaya, dan pungutan terkait. Perusahaan yang mengajukan perubahan penggunaan lahan, orang yang mengajukan pemisahan atau penggabungan lahan, atau bahkan sekadar membangun rumah, semuanya dikenakan biaya tanah.
Ada banyak kasus di mana tidak mungkin mengubah tujuan penggunaan hak atas tanah milik sendiri karena tidak sanggup menanggung selisih finansial yang besar.
Semua orang terjebak dalam spiral harga tanah: Orang-orang tidak mampu membeli rumah; Bisnis tidak lagi memiliki motivasi untuk berinvestasi. Akibatnya, perekonomian kehilangan sumber energi yang besar, baik dari konsumsi maupun produksi.
Harga tanah yang terlalu tinggi telah menghilangkan insentif, alih-alih menjadi sumber daya untuk pembangunan.
Pada konferensi untuk meninjau 3 tahun penerapan Resolusi 18 dan 1 tahun penerapan Undang-Undang Pertanahan 2024 yang diadakan pada pagi hari tanggal 10 Juli, Perdana Menteri Pham Minh Chinh menunjukkan hambatan penting: prosedur pemulihan, alokasi, dan penyewaan tanah masih lambat; penilaian tanah kurang transparan; lelang dieksploitasi untuk memanipulasi harga; kebijakan keuangan tanah belum sepenuhnya dilembagakan.
Khususnya menurut Perdana Menteri, peran Negara sebagai wakil penguasaan tanah bagi seluruh rakyat belum tertata dengan jelas, sehingga terjadilah keadaan di mana "siapa yang berkuasa, dialah yang menguasai tanah", dan "siapa yang menentukan harga, dialah yang menentukan seluruh pasar".
Pada konferensi ini, para delegasi juga secara terus terang mengakui bahwa kesadaran terhadap rezim kepemilikan publik atas tanah "masih terbatas".
Faktanya, isi rezim kepemilikan publik atas tanah belum dijelaskan. Negara adalah pemilik representatif, tetapi kenyataannya, hanya segelintir lembaga – atau bahkan sekelompok pegawai negeri sipil – yang memiliki hak untuk secara langsung menentukan segala hal terkait pertanahan: mulai dari perencanaan, alokasi lahan, perubahan peruntukan lahan, hingga penilaian. Ketika kewenangan ini tidak dikontrol secara ketat, tanah dapat dengan mudah menjadi alat untuk melayani kepentingan lokal.
Diskriminasi harga tanah juga merupakan ketidakadilan yang serius. Investor asing atau perusahaan-perusahaan "istimewa" dapat dialokasikan lahan dengan harga rendah, bahkan dengan insentif penuh. Sementara itu, sebagian besar perusahaan swasta domestik harus membeli lahan dengan harga selangit, dan menanggung segala macam biaya "yang ditentukan pasar". Hal ini mendistorsi lingkungan bisnis, menyebabkan lahan—sumber daya khusus—digunakan secara tidak efisien dan menyebabkan pemborosan serius.
Apa yang harus dilakukan ketika mengubah Undang-Undang Pertanahan?
Pertama, perlu diperjelas konsep "harga pasar tanah" dan dipisahkan dari "harga spekulatif" atau "harga gelembung". Daftar harga tanah tidak boleh diambil dari lelang tidak teratur atau transaksi yang dimanipulasi, melainkan harus berdasarkan data transaksi riil, rata-rata jangka panjang, dan dipantau secara independen.
Kedua, peran Negara – sebagai representasi kepemilikan tanah rakyat – perlu dilembagakan secara khusus. Negara bukan hanya "penentu harga" tetapi juga "pelindung keadilan". Kebijakan alokasi dan penetapan harga tanah harus bersifat publik, transparan, dan memiliki mekanisme pemantauan sosial yang jelas.
Ketiga, reformasi kebijakan pembiayaan lahan perlu dilakukan secara menyeluruh. Harga lahan yang tinggi tidak dapat dijadikan alat untuk meningkatkan pendapatan anggaran. Jika negara ingin mendapatkan sumber daya dari lahan, hal tersebut harus dibarengi dengan reformasi komprehensif dalam penilaian, pajak penggunaan lahan, dan insentif investasi – berdasarkan prinsip keadilan dan efisiensi.
Keempat, perencanaan tata guna lahan perlu disusun berdasarkan model pemerintahan dua tingkat, dengan visi jangka panjang dan terkait erat dengan strategi pembangunan sosial-ekonomi. Basis data pertanahan perlu dilengkapi dan saling terhubung, sehingga menciptakan landasan bagi pemantauan dan pengambilan keputusan yang tepat.
Akhirnya – tetapi yang paling penting – adalah mengembalikan tanah ke tempat yang semestinya: sumber daya khusus, yang tidak dapat dinilai oleh pasar spekulatif, tidak dapat terdistorsi oleh keputusan meminta dan memberi.
Sidang Pleno ke-12, Sidang XIII, dengan tegas menyatakan bahwa amandemen Undang-Undang Pertanahan harus bertujuan untuk "memastikan transparansi, keadilan, efisiensi, dan keselarasan kepentingan antara Negara, rakyat, dan pelaku usaha." Hal ini bukan sekadar orientasi kebijakan – melainkan janji keadilan bagi jutaan orang yang sedang merindukan impian mereka untuk menetap.
Tanpa tindakan cepat dan tegas, impian memiliki rumah akan tetap menjadi kemewahan bagi satu generasi; akses terhadap lahan untuk produksi dan bisnis tidak akan terjangkau oleh bisnis Vietnam.
Ini adalah masalah yang berkaitan dengan keseluruhan sistem alokasi sumber daya yang tidak adil dan tidak berbasis pasar, bukan hanya pasar properti. Undang-Undang Pertanahan yang direvisi perlu memenuhi persyaratan ini.
Vietnamnet.vn
Sumber: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html
Komentar (0)