Mengubah beberapa peraturan tentang biaya penggunaan lahan

Sửa một số quy định về tiền sử dụng đất- Ảnh 1. — Keputusan No. 291/2025/ND-CP yang mengubah sejumlah peraturan tentang biaya penggunaan tanah.

Ubah cara perhitungan biaya penggunaan tanah saat pemberian Sertifikat

Terkait tata cara penghitungan retribusi penggunaan tanah dalam pemberian Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah dan Sertifikat Hak Milik atas Aset Tetap (Sertifikat) bagi penggunaan tanah yang dialokasikan tanpa izin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 140 Undang-Undang Pertanahan, Keputusan Presiden Nomor 291/2025/M-Pertanahan telah mengubah dan menambah butir a, b, dan c ayat 3 Pasal 12 Keputusan Presiden Nomor 103/2024/M-Pertanahan yang mengatur tata cara penghitungan retribusi penggunaan tanah bagi rumah tangga dan perorangan yang diberikan Sertifikat oleh instansi pemerintah yang berwenang sebagaimana dimaksud dalam butir a ayat 3 Pasal 140 Undang-Undang Pertanahan.

Sesuai dengan ketentuan baru, rumah tangga dan individu yang diberikan Sertifikat oleh instansi negara yang berwenang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 140 Ayat (3) huruf a dan huruf b Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, perhitungan biaya penggunaan tanah adalah sebagai berikut:

a) Dalam hal diberikan Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah dan/atau Bangunan (Sertifikat) sesuai ketentuan huruf a, huruf b, ayat 3, Pasal 140 UUPA Tahun 2024, namun tidak disertai bukti pembayaran uang penggunaan tanah, maka perhitungan biaya pemanfaatan tanah pada areal yang diberikan Sertifikat Tanah Hunian adalah sebagai berikut :

Biaya penggunaan lahan

Luas tanah yang diberikan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGU )

Harga tanah ditetapkan dalam Daftar Harga Tanah .

70%

b) Dalam hal diberikan Sertifikat sesuai ketentuan pada huruf a, huruf b, Ayat 3, Pasal 140 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, apabila terdapat dokumen yang membuktikan telah dibayar lunas biaya pemanfaatan tanah sesuai ketentuan pada Ayat 5 Pasal ini , maka tidak wajib membayar biaya pemanfaatan tanah .

Dalam hal terdapat dokumen yang membuktikan telah dibayarnya Bea Masuk Atas Tanah, namun Bea Masuk Atas Tanah tersebut lebih rendah dari Bea Masuk Atas Tanah yang ditetapkan peraturan perundang-undangan pada saat pembayaran, maka jumlah yang telah dibayar tersebut dikonversikan ke dalam persentase dari luas tanah yang telah dibayar Bea Masuk Atas Tanah sesuai dengan kebijakan dan harga tanah pada saat pembayaran; Bea Masuk Atas Tanah untuk sisa luas tanah dihitung berdasarkan ketentuan huruf a Pasal ini pada saat pengajuan permohonan Sertifikat yang lengkap dan sah .

c) Terhadap selebihnya sebagaimana dimaksud pada huruf c ayat 3 pasal 140 UUPA tahun 2024 , apabila diakui sebagai tanah permukiman (jika ada) dan telah diberikan Sertifikat, dikenakan retribusi penggunaan tanah sebesar 100% dari retribusi penggunaan tanah yang dihitung berdasarkan kebijakan dan harga tanah permukiman yang tercantum dalam Daftar Harga Tanah pada saat pengajuan permohonan Sertifikat yang lengkap dan sah.

Perubahan Peraturan tentang Pembebasan dan Pengurangan Biaya Pemanfaatan Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 291/2025/ND-CP ini mengubah dan melengkapi beberapa klausul dalam Pasal 17 Peraturan Pemerintah Nomor 103/2024/ND-CP yang mengatur tentang prinsip-prinsip pelaksanaan pembebasan dan pengurangan biaya pemanfaatan tanah bagi subjek yang berhak memperoleh pembebasan dan pengurangan biaya pemanfaatan tanah.

Secara khusus, Keputusan No. 291/2025/ND-CP mengubah ketentuan Klausul 1, Pasal 17 Keputusan No. 103/2024/ND-CP dengan arahan bahwa rumah tangga dan individu yang memenuhi syarat untuk pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan tanah akan dibebaskan atau dikurangi satu kali untuk luas lahan perumahan yang dialokasikan. Sekaligus, keputusan ini memperjelas prinsip pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan tanah bagi rumah tangga dan individu yang merupakan etnis minoritas, yang hanya berlaku bagi etnis minoritas yang tinggal di tempat-tempat yang memiliki lahan...

Dengan demikian, Keputusan No. 291/2025/ND-CP mengubah dan menambah Klausul 1, Pasal 17 sebagai berikut: Rumah tangga dan individu yang memenuhi syarat untuk pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan tanah menurut ketentuan Pasal 18 dan 19 Keputusan No. 103/2024/ND-CP hanya dibebaskan atau dikurangi satu kali untuk biaya penggunaan tanah untuk luas tanah dalam batas alokasi tanah perumahan ketika Negara mengalokasikan tanah untuk perumahan atau diizinkan untuk mengubah tujuan penggunaan tanah dari tanah lain menjadi tanah perumahan atau diakui untuk tujuan tanah perumahan menurut ketentuan hukum tentang tanah.

Pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah bagi rumah tangga dan individu miskin serta suku minoritas hanya berlaku bagi rumah tangga dan individu yang berdomisili (bertempat tinggal tetap) di lokasi tanah berada; pencatatan pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Bersamaan dengan itu, Keputusan No. 291/2025/ND-CP mengubah dan menambah Pasal 17 Klausul 5 Keputusan No. 103/2024/ND-CP sebagai berikut: Pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan tanah tidak berlaku dalam hal pelelangan hak penggunaan tanah untuk mengalokasikan tanah dengan biaya penggunaan tanah yang dipungut; tanah untuk pembangunan perumahan komersial sebagaimana dimaksud dalam Pasal 157 Klausul 1 Butir a Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024.

Pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah dalam hal alokasi tanah untuk pemukiman kembali dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah tentang kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali ketika Negara mengambil alih tanah. Khususnya, pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah bagi orang yang harus direlokasi ketika Negara mengambil alih tanah karena risiko yang mengancam jiwa manusia dan dalam kasus di mana Negara mengambil alih tanah yang melekat pada rumah dan harus direlokasi tanpa memenuhi persyaratan untuk kompensasi untuk tanah tempat tinggal dan tidak memiliki tempat tinggal lain di unit administrasi tingkat komune tempat tanah diambil alih sesuai dengan ketentuan Poin b, Poin l, Klausul 1, Pasal 157 Undang-Undang Pertanahan 2024 dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Poin c, Klausul 1, Pasal 18, Klausul 1, Pasal 19 Keputusan No. 103/2024/ND-CP.

Bahasa Indonesia: Mengenai asas-asas penanganan perkara di mana instansi negara yang berwenang menemukan bahwa pengguna tanah telah dibebaskan atau diringankan dari biaya penggunaan tanah dan sewa tanah tetapi tidak memenuhi persyaratan pembebasan atau pengurangan menurut peraturan perundang-undangan, Keputusan No. 291/2025/ND-CP mengubah dan menambah Klausul 6, Pasal 17 Keputusan No. 103/2024/ND-CP dengan arahan sebagai berikut:

- Ketentuan mengenai perhitungan besarnya biaya penggunaan tanah dan sewa tanah yang dikecualikan atau dikurangi dan wajib dipungut kembali sesuai dengan kebijakan dan harga tanah pada saat perhitungan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah sesuai ketentuan perundang-undangan (saat keputusan pengalihan hak atas tanah, sewa tanah, perubahan peruntukan tanah, ... atau saat serah terima tanah yang sebenarnya).

- Membedakan antara kasus-kasus dimana instansi negara yang berwenang mendeteksi adanya syarat-syarat pembebasan atau pengurangan tidak terpenuhi atau pemanfaatan tanah tidak digunakan untuk tujuan yang benar dan kasus-kasus dimana pengguna meminta untuk tidak menerapkan insentif (secara sukarela membayar biaya penggunaan tanah dan sewa tanah) untuk periode yang telah dibebaskan atau dikurangi karena tidak lagi memenuhi syarat-syarat pembebasan atau pengurangan untuk mengatur perhitungan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah yang dibebaskan atau dikurangi yang harus dipulihkan untuk setiap kasus sebagaimana mestinya.

- Lebih khusus lagi mengatur tanggung jawab instansi perpajakan dan instansi pertanahan dalam menghitung, memungut, dan membayar jumlah retribusi penggunaan tanah dan retribusi daerah yang dikecualikan atau dikurangi dan wajib dipungut.

Secara khusus, Keputusan No. 291/2025/ND-CP mengubah ketentuan dalam Klausul 6, Pasal 17 Keputusan No. 103/2024/ND-CP sebagai berikut: Dalam hal otoritas atau orang yang kompeten menemukan bahwa pengguna tanah telah dibebaskan atau dikurangi dari biaya penggunaan tanah tetapi tidak memenuhi persyaratan pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan tanah (jika ada) sebagaimana ditentukan pada saat pembebasan atau pengurangan atau menggunakan tanah untuk tujuan selain yang tercantum dalam keputusan alokasi tanah tetapi tidak tunduk pada pemulihan tanah sebagaimana ditentukan oleh undang-undang tentang tanah atau pengguna tanah meminta untuk tidak mengajukan insentif karena ia/dia tidak lagi memenuhi persyaratan pembebasan atau pengurangan, ia/dia harus membayar ke anggaran negara jumlah biaya penggunaan tanah yang telah dibebaskan atau dikurangi. Pemulihan jumlah biaya penggunaan tanah yang telah dibebaskan atau dikurangi dilakukan sebagai berikut:

a) Besarnya retribusi penggunaan tanah yang dibebaskan atau dikurangkan dari jumlah yang dapat dipungut dihitung sebagai berikut:

a1) Besarnya pembebasan atau pengurangan biaya perolehan tanah yang wajib dikembalikan (termasuk dalam hal pengguna tanah telah dibebaskan atau dikurangi biaya perolehan tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan sebelum berlakunya Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, namun hingga saat ini ditemukan oleh instansi dan orang yang berwenang bahwa pengguna tanah tidak memenuhi persyaratan pembebasan atau pengurangan biaya perolehan tanah (apabila ada) sesuai ketentuan perundang-undangan) dihitung berdasarkan kebijakan dan harga tanah pada saat penghitungan biaya perolehan tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan sewaktu-waktu ditambah (+) dengan jumlah yang setara dengan keterlambatan pembayaran biaya perolehan tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan sewaktu-waktu.

Dalam hal pengguna tanah mengajukan permohonan tidak lagi menggunakan insentif karena tidak lagi memenuhi ketentuan pembebasan atau pengurangan (mengembalikan secara sukarela biaya perolehan hak atas tanah yang dibebaskan atau dikurangi), maka biaya perolehan hak atas tanah yang dibebaskan atau dikurangi yang wajib dikembalikan dihitung berdasarkan kebijakan dan harga tanah pada saat perhitungan biaya perolehan hak atas tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan masing-masing periode ditambah (+) dengan tambahan pemungutan yang dihitung atas biaya perolehan hak atas tanah yang dibebaskan atau dikurangi yang wajib dikembalikan sesuai ketentuan dalam huruf d, Ayat 2, Pasal 257 Undang-Undang Agraria Tahun 2024, Ayat 2, Pasal 50 Keputusan ini.

Pengguna tanah tidak wajib mengembalikan pembebasan atau pengurangan sesuai wilayah penanaman modal preferensial apabila dalam proses pemanfaatan tanah terjadi perubahan ketentuan dalam Daftar wilayah penanaman modal preferensial sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang penanaman modal.

a2) Jangka waktu penghitungan besarnya denda keterlambatan dan pemungutan tambahan sebagaimana dimaksud pada ayat a1 Poin ini dihitung sejak saat pembebasan atau pengurangan biaya pemanfaatan tanah sampai dengan saat instansi atau orang yang berwenang memutuskan untuk menagih biaya pemanfaatan tanah yang dibebaskan atau dikurangi tersebut.

b) Instansi atau orang yang berwenang memutuskan pembebasan atau pengurangan biaya pemanfaatan tanah, berwenang menagih jumlah biaya pemanfaatan tanah yang dibebaskan atau dikurangi.

c) Tata cara perhitungan dan pemulihan biaya pemanfaatan tanah yang dikecualikan atau dikurangi:

c1) Untuk kasus pembebasan biaya penggunaan lahan.

Sesuai dengan Pasal 157 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 Pasal 3, dalam proses pelaksanaan tata cara penyerahan hak atas tanah dan penerbitan Sertifikat bagi pengguna tanah, instansi pertanahan yang berwenang bertugas menghimpun dan mengkaji perkara penyerahan hak atas tanah dan penerbitan Sertifikat yang berhak mendapatkan pembebasan biaya perolehan hak atas tanah, serta menyampaikannya kepada instansi perpajakan dan instansi terkait untuk dilakukan pemantauan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dalam proses pelaksanaannya, apabila instansi atau orang yang berwenang menemukan bahwa orang yang telah dibebaskan dari retribusi penggunaan tanah tidak memenuhi persyaratan pembebasan retribusi penggunaan tanah (jika ada) pada saat pembebasan atau menggunakan tanah untuk tujuan lain di luar yang tercantum dalam keputusan alokasi tanah namun tidak dikenakan retribusi tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan, instansi atau orang yang berwenang wajib menugaskan instansi pertanahan yang berwenang untuk memimpin dan berkoordinasi dengan instansi yang berwenang untuk melakukan pemeriksaan dan peninjauan.

Apabila setelah dilakukan pengecekan dan penelaahan, ternyata penerima pembebasan retribusi penggunaan tanah tidak memenuhi syarat pembebasan retribusi penggunaan tanah (pada saat pembebasan), atau mempergunakan tanah untuk keperluan lain di luar yang tercantum dalam surat keputusan penetapan lokasi, tetapi tidak terkena pencabutan hak atas tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, maka instansi pertanahan yang berwenang melaporkan kepada Ketua DPRD tingkat yang sama untuk mengambil keputusan pencabutan pembebasan retribusi penggunaan tanah dan menyampaikan informasi tersebut kepada instansi perpajakan guna menghitung dan memungut jumlah retribusi penggunaan tanah yang terutang (tidak dibebaskan), denda keterlambatan retribusi penggunaan tanah, atau kelebihannya (jika ada) sesuai ketentuan huruf a dalam Pasal ini.

c2) Untuk kasus pengurangan biaya penggunaan tanah:

Dalam proses pelaksanaannya, apabila ditemukan oleh instansi atau orang yang berwenang bahwa pengguna tanah yang telah menerima keringanan biaya pemanfaatan tanah tidak memenuhi syarat-syarat keringanan biaya pemanfaatan tanah (apabila ada), maka instansi atau orang yang berwenang tersebut wajib menyampaikan surat pemberitahuan kepada instansi pajak untuk melakukan koordinasi dengan instansi yang berwenang guna memeriksa, mengkaji, dan menetapkan terpenuhinya syarat-syarat keringanan biaya pemanfaatan tanah sesuai ketentuan perundang-undangan, serta menghitung dan memungut jumlah biaya pemanfaatan tanah yang terutang (tidak dikurangi), sebesar denda keterlambatan pembayaran biaya pemanfaatan tanah, atau kelebihan pembayaran (apabila ada) sesuai dengan ketentuan huruf a Pasal ini.

d) Otoritas pajak bertugas dan berkoordinasi dengan instansi pertanahan yang berwenang untuk melakukan penghitungan dan pemungutan jumlah sebagaimana dimaksud pada huruf a Klausul ini.

Peraturan baru tentang kewenangan memutuskan pembebasan biaya pemanfaatan tanah

Bersamaan dengan itu, Peraturan Pemerintah Nomor 291/2025/ND-CP juga mengubah dan menambah Pasal 5, Pasal 18 Peraturan Pemerintah Nomor 103/2024/ND-CP dalam hal mengatur kewenangan untuk memutus pembebasan biaya pemanfaatan tanah.

Sesuai dengan peraturan baru, yang berwenang memutuskan pembebasan biaya perolehan tanah adalah orang yang berwenang memutuskan alokasi tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 123 Undang-Undang Agraria Tahun 2024, memutuskan pembebasan biaya perolehan tanah pada saat memutuskan alokasi tanah, mengubah peruntukan tanah, mengakui hak penggunaan tanah bagi subjek yang sesuai dengan subjek yang berwenang mengalokasikan tanah menurut berkas yang disampaikan oleh instansi pertanahan yang berwenang; mencantumkan secara jelas isi: alasan pembebasan, luas wilayah yang dibebaskan dari biaya perolehan tanah.

Peraturan di atas berlaku mulai 6 November 2025.

Phuong Nhi

Sumber: https://baochinhphu.vn/sua-mot-so-quy-dinh-ve-tien-su-dung-dat-102251107143313581.htm