Likuiditas apartemen "menembus batas" berkat kebijakan preferensial.

Dilema pembeli rumah

Menurut hasil survei dari unit riset pasar, permintaan untuk membeli apartemen pada bulan-bulan pertama tahun 2023 meningkat secara signifikan dibandingkan dengan akhir tahun 2022.

Terlihat bahwa permintaan riil akan perumahan selalu ada, bahkan tinggi di kota-kota besar dan padat penduduk seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City. Namun, pembeli rumah menghadapi 3 tantangan: pasokan, harga jual, dan masalah keuangan.

Pasokan dan harga jual saling berkaitan erat. Ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan, ditambah berbagai faktor terkait harga, pendanaan lahan, dan legalitas, terus mendorong harga apartemen ke tingkat yang lebih tinggi.

Secara spesifik, pada kuartal pertama tahun 2024, apartemen baru yang dibuka di Hanoi mengalami penurunan sebesar 30% secara kuartalan, sementara harga jual rata-rata per unit mencapai 52 juta/ ^m2 , naik 22% dibandingkan tahun sebelumnya meskipun likuiditas suram.

Berdasarkan wilayah, wilayah Barat Hanoi masih ramai dengan proyek-proyek apartemen mewah, dengan harga apartemen yang sebanding dengan proyek-proyek di distrik pusat. Sebagai contoh: Masteri West Height (Tay Mo, Nam Tu Liem - primer) berkisar antara 60-80 juta/ ^m² ; The Zei (My Dinh - sekunder) berkisar antara 55-80 juta/ ^m² , dan The Matrix One (Le Quang Dao - sekunder) berkisar antara 52-64 juta/ ^m² .

Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) adalah proyek primer langka yang dijual di kawasan My Dinh, ditawarkan dengan harga 50-53 juta/ ^m2 meskipun lokasinya dekat The Zei dan The Matrix One.

Likuidasi apartemen dengan insentif keuangan dan komitmen pembelian kembali (gambar 1)) — Segmen kelas atas menguasai pangsa pasar besar dalam pasokan wilayah Hanoi Barat.

Terletak sekitar 8 menit dari My Dinh, apartemen Moonlight 1 di kawasan perkotaan Anlac Green Symphony, yang mulai dijual pada April 2023, juga menawarkan harga kompetitif berkisar antara 39-45 juta VND/ ^m² .

Wilayah selatan Hanoi mencatat harga yang lebih rendah dan tidak banyak peningkatan dalam pasokan. Di distrik Hoang Mai, kita dapat menyebutkan beberapa nama seperti Feliz Home (utama) dengan harga 40 - 47 juta/ ^m² , Hanoi Melody Residences (utama) dengan harga 31-44 juta/ ^m² , Rose Town (utama) dengan harga 42-52 juta/ ^m² , Phuong Dong Green Park (sekunder) dengan harga 38-44 juta/ ^m² ...

Di pusat Kawasan Perkotaan Tu Hiep (Thanh Tri), 5 menit dari terminal bus Nuoc Ngam, terdapat proyek Tecco Garden, sebuah proyek hunian primer yang langka di ibu kota dengan harga jual 25-28 juta/ ^m2 .

Saat ini, pembeli rumah memiliki pilihan terbatas ketika mencari apartemen, terutama yang harganya terjangkau. Banyak yang berharap dapat membeli rumah sekarang sebelum harga terus naik, tetapi tetap khawatir tentang pembiayaan. Meskipun suku bunga pinjaman bank telah disesuaikan ke bawah, sebagian besar masih di atas 10% per tahun.

Investor meluncurkan kebijakan "besar-besaran" untuk memecah kebuntuan likuiditas.

Selain memastikan kemajuan proyek, kualitas, dan legalitas, investor juga memahami bahwa masalah keuangan merupakan faktor penting yang memengaruhi keputusan pelanggan dalam membeli rumah.

Oleh karena itu, beberapa investor telah meluncurkan kebijakan stimulus besar-besaran seperti diskon langsung pada harga jual, mendukung pencairan pinjaman dengan suku bunga 0% untuk jangka waktu tertentu, atau bahkan berkomitmen untuk membeli kembali apartemen tersebut.

Faktanya, kebijakan-kebijakan ini justru memberikan hasil yang baik dalam hal likuiditas untuk proyek-proyek primer. Khususnya, gedung apartemen Moonlight 1 (Anlac Green Symphony) di Hanoi Barat, meskipun baru dibuka untuk penjualan sejak akhir April, sejauh ini telah mencatat sekitar 65 transaksi—angka yang mengesankan, terutama mengingat pasar yang belum sepenuhnya pulih.

Likuiditas apartemen di Pha Bang difasilitasi oleh insentif keuangan dan komitmen pembelian kembali (Gambar 2). — Gedung Moonlight 1 telah selesai dibangun dan lantai modelnya dibuka untuk dikunjungi oleh para wisatawan.

Selain ruang hunian hijau dan beragam fasilitas, Moonlight 1 juga memikat pelanggan berkat kebijakan insentifnya yang fleksibel. Yang menarik, diskon kumulatif hingga 15% berlaku untuk 90 pelanggan pertama yang memesan. Dengan kebijakan ini, pembeli rumah mendapatkan diskon langsung sebesar 500-760 juta dari harga apartemen, cocok bagi mereka yang memiliki dana yang cukup.

Selain itu, ada paket dukungan suku bunga selama 18-24 bulan; kemajuan pembayaran dibagi menjadi 10 angsuran mulai sekarang hingga akhir tahun 2024.

Sementara itu, pelanggan yang membeli apartemen Hoang Thanh Pearl akan menerima diskon 2,5% jika membayar lebih awal atau insentif suku bunga 0% selama 12 bulan, dan menerima rumah tersebut pada kuartal pertama tahun 2024. Meskipun kebijakan ini tidak memberikan terobosan, proyek ini masih dianggap memiliki harga jual yang baik dibandingkan dengan potensinya, dengan harapan masih ada ruang untuk kenaikan harga.

Sementara itu, di proyek Tecco Garden, distributor Dat Xanh Mien Bac mengatakan bahwa setelah hanya 1 bulan menerapkan kebijakan komitmen untuk membeli kembali apartemen setelah 18 bulan, terjadi 35 transaksi, dengan likuiditas meningkat tajam dibandingkan periode sebelumnya.

Likuidasi apartemen dengan insentif keuangan dan komitmen pembelian kembali (gambar 3)) — Meskipun apartemen telah diserahkan, pelanggan yang membeli apartemen Tecco Garden masih menikmati banyak insentif.

Kompleks apartemen Tecco Garden telah diserahterimakan dan memiliki buku merah (sertifikat kepemilikan), apartemen yang tersisa semuanya adalah apartemen 3 kamar tidur + 1 kamar mandi dengan luas ^127-141m2 . Meskipun permintaan untuk apartemen besar masih ada, suku bunga pinjaman rumah masih cukup tinggi, membuat pelanggan ragu-ragu.

Untuk merangsang permintaan, investor proyek menawarkan 3 opsi dukungan keuangan bagi pelanggan. Jika memilih pinjaman bank, pembeli rumah akan menerima dukungan bunga 0% selama 18 bulan. Jika arus kas tersedia, pelanggan dapat memilih untuk membayar secara cicilan dalam waktu 24 bulan atau membayar lebih awal untuk mendapatkan diskon hingga 9%.

Khususnya, setelah 18 bulan tinggal, jika nasabah tidak mampu membayar bunga bank atau merasa tidak sesuai, mereka dapat mengembalikan rumah dan menerima uangnya kembali, investor akan membayar biaya transfer.

Dengan kebijakan ini, pelanggan lebih diuntungkan daripada dirugikan karena uang muka saat membeli apartemen Tecco Garden adalah 40%, setara dengan 1,2-1,5 miliar. Jika mereka menyimpannya di bank untuk mendapatkan bunga, mereka hanya akan mendapatkan sekitar 7-8,5 juta per bulan.

Sementara harga sewa untuk apartemen 3 kamar tidur + 1 kamar mandi di Tecco Garden saat ini sekitar 12 juta/bulan atau lebih. Oleh karena itu, dengan akumulasi modal sebesar 1,2 miliar, pelanggan yang membeli apartemen Tecco Garden saat ini akan memiliki rumah untuk ditinggali selama 18 bulan dan tidak perlu menanggung risiko keuangan.

Selain itu, apartemen Tecco Garden saat ini sedang ditingkatkan ke standar serah terima kelas atas dan diposisikan sebagai "vila langit" untuk keluarga multi-generasi dan mereka yang menyukai ruang hidup yang luas, sehingga diperkirakan harga akan meningkat dalam waktu dekat.

Menurut perhitungan investor, setelah periode dukungan suku bunga, suku bunga bank telah mendingin, pelanggan tidak lagi berada di bawah tekanan keuangan seperti sebelumnya. Namun, jika mereka menunggu hingga suku bunga diturunkan untuk membeli rumah, diperkirakan harga apartemen akan mencapai kisaran harga baru.

Sumber