Dari 'beli untuk memiliki' menjadi 'sewa untuk ditinggali'

Impian memiliki rumah sendiri semakin sulit dijangkau oleh pekerja perkotaan karena harga properti terus melonjak, melebihi kemampuan daya beli sebagian besar orang.

Dalam konteks ini, orientasi pembangunan perumahan sewa dipandang sebagai pergeseran signifikan dalam pemikiran kebijakan, dari memandang perumahan sebagai aset untuk akumulasi menjadi memandangnya sebagai kebutuhan kesejahteraan sosial yang esensial.

Pengembangan perumahan sewa dipandang sebagai cara untuk membantu pasar kembali ke sifat aslinya dalam memenuhi kebutuhan perumahan. (Foto ilustrasi: VNA)

Arahan dari Sekretaris Jenderal dan Presiden To Lam mengenai penetapan perumahan sewa sebagai "pilar strategis" menarik perhatian para ahli dan pelaku bisnis properti. Menurut banyak ahli, ini bukan sekadar solusi untuk segmen perumahan sosial tetapi juga mencerminkan pergeseran pendekatan terhadap pasar perumahan di Vietnam.

Selama bertahun-tahun, pasar properti telah berkembang berdasarkan mentalitas "beli untuk dimiliki". Perumahan bukan hanya tempat tinggal tetapi secara bertahap menjadi alat spekulasi dan akumulasi aset. Akibatnya, harga rumah terus meningkat, sementara mereka yang benar-benar membutuhkan semakin kesulitan untuk mengaksesnya.

Di kota-kota besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City, harga apartemen telah meningkat tajam dalam beberapa tahun terakhir. Banyak proyek apartemen komersial dibanderol dengan harga puluhan juta dong per meter persegi, jauh melebihi pendapatan sebagian besar pekerja. Bahkan segmen yang disebut "terjangkau" pun menjadi langka.

Dalam konteks ini, pengembangan perumahan sewa dipandang sebagai cara untuk membantu pasar kembali ke sifat aslinya dalam memenuhi kebutuhan perumahan. Menurut para ahli, ketika masyarakat memiliki lebih banyak pilihan untuk sewa jangka panjang dengan biaya terjangkau, tekanan untuk memiliki rumah dengan segala cara akan berkurang.

Dari perspektif pasar, model perumahan sewa juga membantu mengekang spekulasi. Pasar yang didominasi oleh mentalitas akumulasi aset cenderung mendorong harga properti di atas nilai sebenarnya, menciptakan tekanan finansial yang berkepanjangan pada masyarakat dan mendistorsi penawaran dan permintaan. Sebaliknya, jika pasar sewa berkembang secara stabil, perumahan akan kembali ke peran sebenarnya sebagai tempat tinggal, bukan sebagai alat untuk menghasilkan keuntungan.

Orientasi pembangunan menuju perumahan sewa menunjukkan pergeseran pemikiran kebijakan dari tujuan "kepemilikan dengan segala cara" menjadi memastikan hak atas kondisi hidup yang stabil dan terjangkau bagi masyarakat.

Di banyak negara maju, menyewa adalah tren umum. Di Eropa dan beberapa negara ekonomi Asia, tingkat orang yang menyewa tinggi, terutama di kota-kota besar. Banyak model perumahan sosial dikembangkan terutama untuk sewa jangka panjang daripada penjualan langsung seperti di Vietnam. Hal ini membantu menjaga keberlanjutan dana perumahan sosial sekaligus membatasi spekulasi dan kenaikan harga yang berlebihan.

Sementara itu, di Vietnam, kebijakan perumahan sosial selama bertahun-tahun terutama berfokus pada membantu masyarakat membeli rumah. Namun, model ini menunjukkan banyak kekurangan.

Kelompok berpenghasilan rendah – kelompok yang paling membutuhkan dukungan – seringkali kekurangan dana untuk membeli rumah, bahkan dengan pinjaman preferensial. Sebaliknya, sebagian penduduk dengan kondisi ekonomi yang lebih baik menemukan cara untuk menghindari kebijakan agar dapat mengakses perumahan terjangkau dan kemudian menjualnya kembali untuk mendapatkan keuntungan.

Pengacara Nguyen Van Dinh berpendapat bahwa ini adalah "ketidaksesuaian" yang umum terjadi dalam kebijakan perumahan sosial. Mereka yang memenuhi syarat tidak mampu membeli, sementara mereka yang mampu membeli justru tidak memenuhi syarat.

Menurut Bapak Dinh, di banyak daerah, individu berpenghasilan rendah telah mendaftar untuk membeli perumahan sosial atas nama orang lain untuk mendapatkan keuntungan dari selisih harga. Hal ini mendistorsi kebijakan kesejahteraan sosial dan menyebabkan hilangnya sumber daya dukungan negara. Oleh karena itu, mengalihkan fokus dari "rumah untuk dijual" ke "rumah untuk ditinggali," khususnya dengan mengembangkan model sewa perumahan sosial secara kuat, dianggap sebagai penyesuaian yang diperlukan.

"Pendekatan ini sejalan dengan semangat Konstitusi 2013, yang menekankan hak atas perumahan yang legal dan tanggung jawab Negara untuk menciptakan kondisi agar setiap orang memiliki perumahan, tidak harus memiliki rumah," komentar pengacara Nguyen Van Dinh.

Selain signifikansi kesejahteraan sosialnya, pengembangan perumahan sewa juga dipandang sebagai alat untuk mengatur pasar properti. Ketika pemerintah secara proaktif menciptakan dana perumahan sewa dengan harga yang wajar, tekanan pada segmen perumahan komersial akan berkurang. Hal ini sangat penting dalam konteks harga perumahan di banyak kota besar yang meningkat jauh lebih cepat daripada pendapatan masyarakat.

Namun, mengembangkan model perumahan sewa dalam skala besar bukanlah hal yang mudah. ​​Bapak Nguyen Anh Que, anggota Dewan Eksekutif Asosiasi Real Estat Vietnam, percaya bahwa bisnis swasta hanya akan benar-benar tertarik pada perumahan sosial untuk disewa jika ada mekanisme insentif yang cukup kuat.

Menurut Bapak Que, karena margin keuntungan yang rendah dan jangka waktu pengembalian pinjaman yang panjang, bisnis kesulitan mencapai efisiensi keuangan jika terus meminjam dengan suku bunga komersial. Jika suku bunga sekitar 3% per tahun, bisnis masih kesulitan menyeimbangkan arus kas karena biaya sewa saja tidak cukup untuk menutupi biaya modal.

Berdasarkan realitas ini, banyak ahli percaya bahwa sekadar mengajak bisnis untuk berpartisipasi karena rasa tanggung jawab sosial saja tidak akan membawa perubahan yang signifikan. Untuk mengembangkan pasar perumahan sewa, Negara perlu memainkan peran fasilitator.

Ini berarti sektor publik harus lebih terlibat secara mendalam, mulai dari perencanaan tata guna lahan dan investasi infrastruktur hingga perancangan mekanisme keuangan dan kredit preferensial. Ini adalah sektor dengan keuntungan rendah tetapi kesejahteraan sosial yang tinggi, sehingga tidak dapat sepenuhnya bergantung pada pasar.

Penerbitan Resolusi 201/2025/QH15 oleh Majelis Nasional dan otorisasi Pemerintah untuk pembentukan Dana Perumahan Nasional dianggap sebagai langkah penting menuju realisasi arah ini. Para ahli memperkirakan bahwa, jika dioperasikan secara efektif, dana tersebut akan menjadi instrumen keuangan utama untuk mengembangkan perumahan sewa jangka panjang dengan harga terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah.

Dengan harga perumahan yang tetap tinggi, beralih dari pola pikir "beli untuk memiliki" ke pola pikir "sewa untuk ditinggali" bukan hanya solusi jangka pendek untuk masalah perumahan, tetapi juga langkah menuju restrukturisasi pasar properti ke arah yang lebih berkelanjutan.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm