Mengapa pasar properti begitu sulit untuk "pulih"?

Sentimen pembeli yang berhati-hati, kekurangan pasokan baru, dan berbagai variabel hukum menyebabkan likuiditas lahan pulih secara lambat, meskipun ini adalah segmen yang menarik perhatian beberapa investor.

Sejak pandemi Covid-19, pasar tanah belum menunjukkan tanda-tanda positif yang signifikan, dengan tingkat penyerapan yang secara konsisten tetap rendah, umumnya di bawah 20%. Sebuah laporan dari DKRA Consulting menunjukkan bahwa pada tahun 2023, tingkat penyerapan tanah hanya sekitar 10%, pada tahun 2024 sebesar 15,15%, dan pada tahun 2025 likuiditas hanya sedikit membaik, dengan tingkat penyerapan pasar secara keseluruhan sekitar 18%. Sepanjang tahun lalu, pasar Selatan mencatat sekitar 9.450 bidang tanah yang ditawarkan untuk dijual, dengan hampir 1.700 produk yang terserap.

Platform data online juga mencerminkan tren serupa. Menurut situs web real estat online Batdongsan, setelah lonjakan lokal pada bulan April, permintaan lahan dengan cepat menurun, rata-rata turun 15-20% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, dengan pencarian lahan turun 30-40% di banyak kesempatan. Penjualan lahan di proyek-proyek baru tetap berada di sekitar 20-30% dari persediaan yang tersedia.

Sementara itu, Nha Tot menilai bahwa, tidak termasuk lonjakan lokal setelah pengumuman penggabungan provinsi, pasar tanah tahun lalu secara umum lesu, dengan jumlah pembeli menurun sebesar 35-50% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2024, dan mengalami penurunan di sebagian besar wilayah.

Properti di Kota Ho Chi Minh, termasuk lahan kosong dan lahan pertanian . Foto: Quynh Tran

Menjelaskan alasan lambatnya pemulihan likuiditas lahan , Bapak Phan Dinh Phuc, CEO Seenee Vietnam, meyakini bahwa hambatan terbesar saat ini terletak pada arus kas dan sentimen investor. Pada siklus sebelumnya, sebagian besar investor merugi ketika berinvestasi di lahan – jenis aset yang benar-benar "tidak bergerak," yang sebagian besar dibeli untuk menunggu kenaikan harga sebelum dijual, tanpa menghasilkan nilai guna atau arus kas selama masa kepemilikan. Ketika pasar menurun, likuiditas yang buruk menyebabkan banyak pembeli lahan memiliki modal yang terikat untuk waktu yang lama. Pengalaman ini telah mendorong banyak investor untuk mempertimbangkan kembali dan menghargai segmen yang dapat menghasilkan arus kas, seperti apartemen, karena meskipun belum terjual, properti tersebut masih dapat disewakan.

Dari perspektif penawaran, Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal Grup DKRA, menganalisis bahwa pasar tanah mengalami kekurangan serius proyek baru karena banyak investor secara bertahap menarik diri dari segmen ini. Selama tahun lalu, pasokan baru hanya menyumbang sekitar 13% dari total pasokan primer, dengan sebagian besar produk di pasar merupakan inventaris dari tahun-tahun sebelumnya. Tay Ninh , provinsi dengan proporsi pasokan tanah terbesar di Selatan, hanya mencatat dua proyek baru: kawasan perumahan Dragon Eden (146,8 hektar) dan kawasan perkotaan The Solia (20,5 hektar). Di Kota Ho Chi Minh (setelah penggabungan Binh Duong dan Ba ​​Ria - Vung Tau), pasokan yang ditawarkan untuk dijual sebagian besar terdiri dari inventaris yang ada atau peluncuran kembali fase sebelumnya.

Mungkin Anda juga suka

Rekomendasi untuk peningkatan upaya konservasi listrik.Gelombang panas yang hebat terjadi di wilayah luas provinsi dan kota-kota di bagian utara, menyebabkan peningkatan tajam permintaan listrik. Masyarakat dan bisnis perlu menggunakan listrik secara ekonomis dan efisien untuk mengendalikan biaya dan membantu mengurangi tekanan pada jaringan listrik.

Oleh karena itu, penawaran dan permintaan tidak seimbang, dengan sekitar 69% permintaan terkonsentrasi pada proyek-proyek baru, dibuktikan dengan fakta bahwa proyek-proyek di Tay Ninh menyumbang lebih dari 53% likuiditas di pasar tanah Selatan tahun lalu.

Dari perspektif bisnis, tren penarikan diri dari lahan kavling semakin terlihat jelas. Banyak pengembang seperti Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh, dan Khai Hoan Land, yang dulunya menganggap segmen ini sebagai pilar, tidak lagi memprioritaskannya dalam rencana bisnis mereka tahun 2026.

Menurut perwakilan dari sebuah perusahaan real estat, pengembangan lahan semakin sulit karena peraturan hukum yang lebih ketat, biaya investasi yang meningkat tajam mulai dari infrastruktur dan biaya penggunaan lahan hingga fasilitas, sementara waktu pelaksanaannya semakin lama. Sebaliknya, harga jual sulit bersaing dengan rumah petak dan apartemen, mempersempit margin keuntungan dan bahkan membuat proyek tersebut tidak menguntungkan. Realitas ini telah memaksa banyak pengembang untuk menyesuaikan diri, menyebabkan harga lahan primer meningkat sebesar 20-30% selama setahun terakhir, terutama untuk menutupi biaya pengembangan.

Memprediksi untuk tahun 2026, para ahli percaya bahwa keseimbangan investasi di pasar properti secara bertahap bergeser, membuka kemungkinan lahan kosong dipertimbangkan kembali oleh beberapa investor. Bapak Phan Dinh Phuc mencatat bahwa kenaikan tajam harga apartemen menyebabkan segmen ini semakin tidak seimbang dibandingkan dengan pendapatan dan kegunaannya. Ketika harga apartemen di banyak daerah melebihi ambang batas yang wajar dan mendekati harga tanah di lokasi yang sama, perbedaannya menjadi kurang meyakinkan. Beliau mencontohkan Long An, di mana harga apartemen telah mencapai sekitar 35 juta VND per meter persegi, sementara lahan kosong di proyek dengan perencanaan skala 1/500 dan infrastruktur lengkap hanya berkisar antara 20-25 juta VND per meter persegi.

Namun, menurut Bapak Phuc, pengembalian lahan, jika terjadi, tidak akan meluas seperti pada siklus sebelumnya, melainkan selektif, berfokus pada area dengan infrastruktur lengkap, konektivitas, fasilitas, lapangan kerja, dan terutama arus kas riil dari penduduk. Kekurangan pasokan baru, harga lahan yang mendekati nilai pasar, dan tuntutan kualitas hidup yang semakin tinggi akan terus membentuk kembali segmen ini.

Senada dengan pandangan tersebut, pakar real estat Tran Hoang meyakini bahwa pasar tanah sedang mengalami perubahan signifikan. Sebelumnya, banyak proyek hanya melibatkan pembagian lahan, pembangunan jalan internal, dan penjualan kavling. Kini, bisnis harus berkembang secara lebih sistematis, berinvestasi dalam infrastruktur, fasilitas umum, sekolah, pusat perbelanjaan, dan layanan penting lainnya, mendekati model kawasan perkotaan yang lengkap. Perubahan ini berakar dari Undang-Undang Pertanahan baru, yang berlaku mulai 1 Agustus 2024, yang secara praktis menghilangkan metode tradisional pembagian dan penjualan kavling tanah. Proyek harus menyelesaikan infrastruktur, fasilitas umum, dan perumahan sesuai rencana sebelum diperiksa dan diberikan sertifikat tanah.

Menurut para ahli, pergeseran model pembangunan yang diiringi dorongan dari infrastruktur transportasi dapat menyebabkan harga tanah meningkat sebesar 10-20% pada tahun 2026. Namun, perbedaan harga antar wilayah akan tetap sangat bervariasi, mencerminkan variasi lokasi, produk, dan permintaan lokal. Oleh karena itu, harga tanah kemungkinan tidak akan menciptakan lonjakan harga besar atau mendorong likuiditas pasar seperti sebelumnya, meskipun kenaikan harga lokal mungkin terjadi.

Mungkin Anda juga suka

Undang-Undang Ibu Kota Tahun 2026: Menciptakan terobosan dalam reformasi administrasi untuk kepentingan warga dan bisnis.Selain memberikan lebih banyak kewenangan kepada pemerintah kota, Undang-Undang Kota Ibu Kota 2026 juga membuka kerangka hukum penting bagi Hanoi untuk menciptakan sistem administrasi yang modern, fleksibel, dan lebih efektif untuk melayani warga dan dunia usaha.

Bapak Phan Dinh Phuc meyakini bahwa segmen ini masih menderita "luka" psikologis setelah siklus terakhir, terutama terkait likuiditas dan kemampuan menghasilkan arus kas. Hanya proyek-proyek yang dikembangkan dengan baik, membentuk komunitas perumahan yang nyata, dan menghasilkan arus kas internal yang dapat mengatasi kelemahan ini, sehingga meletakkan dasar bagi pemulihan pasar tanah yang berkelanjutan.

Menurut Vnexpress.net

Sumber: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm