Mengapa prinsip pasar diabaikan dalam penilaian tanah?

(NLDO) - Rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi telah membuat penyesuaian besar terkait dengan isi harga tanah.

Rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi menarik perhatian khusus karena memperkenalkan banyak perubahan signifikan terkait dengan peraturan tentang penilaian tanah - salah satu isi inti dalam Pasal 158 sampai dengan 162 Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.

Dua hal penting yang perlu diperhatikan adalah penyesuaian prinsip penetapan harga tanah untuk mengurangi peran faktor pasar dan usulan penghapusan mekanisme penetapan harga tanah tertentu. Penyesuaian ini menimbulkan banyak kekhawatiran tentang arah pengelolaan dan administrasi lahan di masa mendatang.

Mengapa peraturan penilaian tanah berdasarkan prinsip pasar harus dihapuskan?

Secara khusus, Rancangan Undang-Undang Pertanahan Perubahan menghapuskan ketentuan tentang penilaian tanah yang berdasarkan asas pasar; persyaratan mengenai publisitas, transparansi, objektivitas, kejujuran, dan independensi tidak lagi diakui; keselarasan kepentingan antara Negara, investor, dan pengguna tanah digantikan oleh kesesuaian antara persyaratan pengelolaan Negara dan realitas setempat.

Dengan adanya 4 asas dalam RUU yang menunjukkan tercakupnya faktor administratif dalam penilaian tanah, apakah asas penilaian tanah itu kita samakan dengan asas Negara yang menentukan harga tanah?

Penetapan harga tanah oleh Negara di pasar perdana dan penetapan harga tanah untuk perhitungan ganti rugi pada saat Negara mengambil kembali tanah, telah ditetapkan sejak adanya pengaturan harga tanah pada Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 1993.

Perlu kita catat, bahwa asas-asas tersebut berlaku secara umum dalam kegiatan penilaian tanah, bukan hanya pada saat Negara menentukan harga tanah; sedangkan tujuan pengembangan asas penilaian tanah adalah untuk menjamin agar nilai sebenarnya dari bidang tanah/luas tanah, karakteristik yang melekat pada harga tanah, dan untuk mengendalikan pemaksaan kehendak subjektif dalam penilaian tanah.

Oleh karena itu, prinsip-prinsip dalam rancangan tersebut perlu dipertimbangkan secara cermat, untuk memastikan tujuan prinsip-prinsip tersebut dan berkontribusi pada peningkatan profesionalisme dalam penilaian tanah.

Memaksakan kehendak subjektif dan mengabaikan faktor pasar tidak akan mencerminkan hakikat dan objektivitas penilaian tanah. Inti permasalahannya adalah kita harus meningkatkan mekanisme pengelolaan dan regulasi pasar yang efektif, bukan menghindari atau menghilangkan dampak pasar terhadap proses penilaian tanah.

Rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi menarik perhatian khusus karena memperkenalkan banyak perubahan signifikan terkait peraturan penilaian tanah. Foto: Son Nhung

Mengganti mekanisme harga tanah tertentu

Perubahan besar berikutnya adalah Rancangan Undang-Undang ini mengusulkan penggantian mekanisme penetapan harga tanah khusus dengan penggunaan tabel harga tanah yang dikombinasikan dengan koefisien penyesuaian. Dengan demikian, ketika Negara melakukan reklamasi tanah, harga tanah untuk menghitung kompensasi akan didasarkan pada tabel harga tanah yang telah disesuaikan, tidak ditentukan secara terpisah untuk setiap kasus seperti sebelumnya.

Penggunaan daftar harga dengan koefisien penyesuaian akan memberikan kemudahan dan kecepatan dalam penerapan harga tanah dalam konteks saat ini, mengurangi risiko kesalahan, dan memperpanjang waktu penilaian tanah spesifik. Namun, penggunaan harga tanah spesifik sejak Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 hingga saat ini memiliki keunggulan luar biasa, seperti: individualitas yang tinggi untuk kasus yang berlaku, penilaian berdasarkan data pasar pada setiap waktu yang ditentukan, dan pengaturan kepentingan pihak terkait secara spesifik dalam setiap kasus...

Kesulitan dan kekurangan dalam penilaian tanah akhir-akhir ini adalah belum profesionalnya subjek penilaian, dan belum beroperasinya lembaga konsultan penilaian tanah secara efektif. Oleh karena itu, perlu dikaji dan dibentuk model sistem penilaian tanah yang independen sebagaimana tertuang dalam Resolusi No. 19-NQ/TW tanggal 31 Oktober 2012.

Kami percaya bahwa penting untuk mengidentifikasi inti permasalahan dengan tepat, bukan hanya demi kemudahan dan kesulitan, tetapi juga mengabaikan ilmu pengetahuan dan profesionalisme dalam penilaian tanah. Penerapan Daftar Harga Tanah dengan koefisien penyesuaian yang meluas serupa dengan periode Undang-Undang Pertanahan 2003, dan ketika solusi harga tanah spesifik lahir dalam Undang-Undang Pertanahan 2013, perlu untuk menilai secara spesifik apakah permasalahan lama akan muncul kembali, yang merupakan langkah mundur ketika menghapuskan harga tanah spesifik.

Source: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm