Nel 2026 entreranno in vigore tre importanti modifiche alle normative in materia di terreni ed costruzioni.

La riduzione al 30% della tassa per la conversione di terreni adibiti a giardino in terreni edificabili, l'applicazione di codici di identificazione elettronica a ciascuna proprietà e l'esenzione dai permessi di costruzione per le case unifamiliari con meno di 7 piani sono tre importanti novità che entreranno ufficialmente in vigore nel 2026.

La conversione di un terreno adibito a giardino in terreno edificabile richiede solo il pagamento di una percentuale del 30%.

Secondo la Risoluzione che stabilisce una serie di meccanismi e politiche per rimuovere le difficoltà e gli ostacoli nell'attuazione della Legge Fondiaria, in vigore dal 1° gennaio, vi sono molti punti nuovi rispetto alla Legge Fondiaria vigente (Legge Fondiaria 2024). Tra questi, la disposizione per ridurre gli oneri finanziari in caso di cambio di destinazione d'uso del terreno.

Secondo la Risoluzione, per i terreni adibiti a giardino, laghetto e terreni agricoli situati nello stesso lotto di terreno residenziale, in caso di conversione della destinazione d'uso in terreno residenziale (e in alcuni casi analoghi), il canone di utilizzo del suolo viene calcolato come segue: 30% della differenza tra il prezzo del terreno residenziale e il prezzo del terreno agricolo per la superficie entro il limite di assegnazione locale per i terreni residenziali; 50% della differenza per la superficie eccedente il limite, ma non superiore al limite di assegnazione per i terreni residenziali; 100% della differenza per la superficie eccedente il doppio del limite di assegnazione per i terreni residenziali.

Dal 2026, le persone dovranno pagare solo il 30-50% della differenza quando convertiranno terreni agricoli, orti o laghetti in terreni residenziali.

L'avvocato Pham Thanh Tuan, dell'Ordine degli avvocati di Hanoi , ha valutato che il nuovo regolamento contribuisce a ridurre l'onere finanziario, garantendo al contempo equità e ragionevolezza nelle politiche, dimostrando umanità nella gestione dei casi in cui gli obblighi finanziari sono stati adempiuti ma non sono ancora in linea con le prassi attuali.

Ha citato un esempio: se il prezzo del terreno secondo il listino prezzi locale è di 2.000.000 VND/m2, mentre il prezzo di un terreno edificabile è di 10.000.000 VND/m2, allora secondo l'attuale Legge Fondiaria del 2024, le persone devono pagare l'intera differenza di 8.000.000 VND/m2 quando cambiano la destinazione d'uso del terreno.

Tuttavia, secondo le nuove normative, con un limite di assegnazione del terreno locale di 200 m², quando si cambia la destinazione d'uso del terreno all'interno di quest'area, i cittadini devono pagare solo il 30% della differenza. Pertanto, invece di pagare 8.000.000 VND/m², i cittadini dovranno pagarne solo 2.400.000 VND/m².

Inoltre, il comma 10 dell'articolo 4 della Risoluzione prevede un meccanismo transitorio. Pertanto, nei casi in cui le persone abbiano modificato la destinazione d'uso del terreno secondo le suddette normative tra il 1° agosto 2024 (data di entrata in vigore della Legge Fondiaria del 2024) e la data di entrata in vigore della Risoluzione (1° gennaio 2026), saranno invitate a richiedere alle autorità fiscali il ricalcolo del canone di utilizzo del terreno. Se l'importo ricalcolato è inferiore a quello già versato, verrà detratto da altri obblighi finanziari (se presenti) oppure lo Stato rimborserà la differenza.

Secondo gli avvocati, si tratta di un cambiamento significativo, che non solo contribuirà a ridurre i costi per i cittadini in caso di cambio di destinazione d'uso dei terreni in futuro, ma creerà anche un meccanismo di rimborso o detrazione per i casi in cui la destinazione d'uso del terreno è stata modificata a partire dal 1° agosto 2024, ma le tariffe precedenti erano più elevate. La nuova normativa contribuisce a ridurre l'onere finanziario, garantendo al contempo equità e ragionevolezza nelle politiche adottate e dimostrando umanità nella gestione dei casi in cui gli obblighi finanziari sono stati adempiuti, ma le prassi attuali non sono ancora in linea con la realtà.

Presto gli immobili avranno codici di identificazione elettronici.

Secondo il Decreto n. 357/2025/ND-CP sulla costruzione e gestione di sistemi informativi e banche dati in materia di edilizia abitativa e mercato immobiliare, in vigore dal 1° marzo, ogni immobile, come case unifamiliari, appartamenti e unità immobiliari all'interno di progetti, avrà un codice identificativo elettronico univoco nel sistema.

Pertanto, questo regolamento entrerà ufficialmente in vigore tra circa due settimane. Dal punto di vista gestionale, la signora Tong Thi Hanh, direttrice del Dipartimento per la gestione del mercato immobiliare e degli alloggi ( Ministero delle Costruzioni ), ha affermato che si tratta di uno strumento informativo importante per lo Stato, utile a formulare politiche per lo sviluppo del mercato immobiliare. Sulla base dei dati raccolti, l'ente gestore può identificare con precisione quali segmenti presentano un eccesso di offerta e quali una reale domanda, consentendo così di elaborare programmi e piani di sviluppo abitativo e politiche regolamentari adeguate.

Secondo la signora Hanh, se il sistema informativo e il database relativi al settore immobiliare e abitativo venissero gestiti e utilizzati in modo sincrono, il mercato diventerebbe più trasparente.

Nel frattempo, il responsabile di una società immobiliare ha sostenuto che la nuova normativa che impone l'identificazione degli immobili rappresenta anche un'importante base per l'attuazione di politiche di gestione fiscale. L'identificazione contribuisce a impedire agli agenti immobiliari di sfruttare la mancanza di trasparenza per gonfiare i prezzi, causando distorsioni del mercato.

Grazie ai dati identificativi, le autorità possono determinare con precisione quante proprietà possiede un individuo. Questo servirà come base per imporre tasse sulle seconde case o imposte sulle vendite relative ai profitti realizzati nel tempo, contrastando così la manipolazione speculativa dei prezzi.

Per costruire una casa con meno di 7 piani non è necessario un permesso.

Una delle principali novità introdotte dalla legge edilizia modificata, in vigore dal 1° luglio, è l'ampliamento a otto categorie dell'elenco dei progetti edilizi esenti da permessi di costruzione, che comprende progetti nell'ambito di speciali iniziative di investimento pubblico e abitazioni individuali fino a sette piani.

Nello specifico, nel settimo gruppo, i progetti di costruzione di livello 4, ovvero le case unifamiliari di meno di 7 piani, con una superficie totale inferiore a 500 m2, sono esentati dai permessi se non si trovano in aree soggette a regolamenti di gestione architettonica come zone funzionali, aree urbane, aree residenziali rurali, aree di sviluppo urbano secondo la pianificazione provinciale/comunale, la pianificazione generale delle zone economiche, le aree turistiche nazionali, la pianificazione generale dei comuni o aree con regolamenti di gestione architettonica già in vigore.

Molte aree sono esenti dall'obbligo di permesso di costruzione per le singole abitazioni. Foto: Hong Khanh

Per maggiore chiarezza, il signor Bui Van Duong, vicedirettore del Dipartimento di Economia e Gestione degli Investimenti nel settore delle Costruzioni (Ministero delle Costruzioni), ha dichiarato che la Legge sulle Costruzioni del 2020 stabilisce che le case unifamiliari nelle aree rurali prive di pianificazione urbanistica, pianificazione specialistica o pianificazione dettagliata per le aree residenziali rurali devono essere soggette alle procedure per il permesso di costruzione. Tutti gli altri casi sono esenti.

La legge edilizia modificata continua a basarsi sui principi della legge edilizia del 2020, chiarendola ulteriormente per allinearla alla legge sulla pianificazione urbana e rurale e aggiungendo regolamenti per gli edifici residenziali individuali con una superficie superiore a 500 m2.

Secondo la legge sulla pianificazione urbana e rurale, le aree residenziali esistenti non sono soggette a una pianificazione dettagliata; solo le aree con un'elevata concentrazione di costruzioni richiedono una pianificazione dettagliata. Per le aree residenziali esistenti, le autorità locali devono semplicemente emanare regolamenti architettonici.

"Pertanto, nelle aree rurali dove sono stati emanati regolamenti edilizi, è necessario seguire la procedura per ottenere il permesso di costruzione. Nelle aree in cui l'amministrazione locale lo ritiene superfluo e non ha ancora pubblicato regolamenti edilizi, non è necessario richiedere un permesso per la costruzione di abitazioni private", ha sottolineato il signor Duong.

Per altre zone, residenti e aziende sono ancora tenuti a ottenere permessi prima di costruire singoli edifici residenziali. Tuttavia, il tempo massimo previsto per il rilascio di un permesso di costruzione non supera i 7 giorni.

In particolare, i futuri permessi di costruzione saranno rilasciati sulla base del principio che l'ente di gestione statale ispezionerà ogni progetto o costruzione una sola volta, dalla fase preparatoria all'inizio dei lavori.

vietnamnet.vn

Fonte: https://baolaocai.vn/ba-thay-doi-lon-ve-dat-dai-xay-dung-co-hieu-luc-nam-2026-post894031.html