Nuovo listino prezzi dei terreni a Ho Chi Minh City e aspetti da considerare.

Rimanere in linea con i prezzi di mercato è fondamentale.

Secondo la Legge Fondiaria del 2024, in vigore dal 1° agosto 2024, gli enti locali sono autorizzati ad applicare il vecchio listino prezzi fondiari fino al 31 dicembre 2025 e il nuovo listino prezzi fondiari a partire dal 1° gennaio 2026. Il nuovo listino prezzi non sarà vincolato dal quadro di riferimento dei prezzi fondiari e dovrà essere elaborato in modo da approssimare il più possibile i prezzi di mercato.

Ho Chi Minh City è stata la prima località a richiedere pareri sulla bozza del listino prezzi fondiario rivisto. I prezzi nel listino rivisto sono significativamente più alti rispetto ai precedenti, con aumenti di 10-15 volte nella città di Thu Duc; di 10-20 volte nei distretti di Nha Be, Binh Chanh, Can Gio e Cu Chi. Nel distretto di Hoc Mon, si prevede che i prezzi dei terreni aumenteranno di 15-30 volte lungo molte strade.

A questo proposito, gli esperti di Savills ritengono che il listino prezzi dei terreni di Ho Chi Minh City non sia al passo con i tempi e sia spesso significativamente inferiore al reale valore di mercato. Questa prolungata discrepanza di prezzo ha creato un sistema di "doppi prezzi", con conseguenti gravi ripercussioni.

Secondo la signora Do Thi Thu Giang, direttrice dei servizi di consulenza presso Savills Ho Chi Minh City, questa problematica rende la gestione del territorio difficile e complessa per lo Stato. "Ad esempio, la differenza tra il prezzo dichiarato nel contratto notarile e il prezzo effettivo della transazione viene spesso utilizzata per ridurre l'imposta sul trasferimento di proprietà. Oppure, in un altro caso, il pagamento di un canone di locazione annuale basato su un listino prezzi inferiore al valore di mercato ha comportato perdite per il bilancio statale", ha citato la signora Giang a titolo di esempio.

La signora Do Thi Thu Giang, direttrice dei servizi di consulenza di Savills Ho Chi Minh City

Gli esperti di Savills hanno inoltre affermato che lo sviluppo di progetti immobiliari incontra numerose difficoltà, soprattutto durante la fase di acquisizione e bonifica dei terreni. I risarcimenti basati su listini prezzi che non rispecchiano i prezzi di mercato hanno causato ritardi, insoddisfazione e perdite finanziarie per le parti coinvolte, sfociando in lunghe controversie fondiarie e cause legali.

A causa di questi problemi persistenti, la signora Giang ritiene che l'applicazione di una regolamentazione dei prezzi dei terreni basata sul mercato sia inevitabile e necessaria. Questo cambiamento progressivo contribuirà a superare le limitazioni precedenti, garantendo trasparenza ed equità nel sistema. In particolare, prezzi dei terreni che riflettano fedelmente i valori di mercato faciliteranno il processo di indennizzo e di esproprio, soprattutto in progetti di sviluppo infrastrutturale di rilievo, promuovendo il consenso tra la popolazione in merito ai livelli di indennizzo e di sostegno.

Commentando il listino prezzi dei terreni proposto, gli esperti di Savills hanno anche osservato che sussiste ancora una notevole discrepanza tra i prezzi proposti e i prezzi di transazione effettivi. Ad esempio, in via Cao Thang (Distretto 3), il prezzo di transazione di mercato è di circa 525 milioni di VND/m2, mentre il prezzo proposto è di soli 330 milioni di VND/m2. Analogamente, in via Tan Thang (Distretto di Tan Phu), il prezzo di transazione è di circa 150 milioni di VND/m2, mentre il prezzo proposto è di 90 milioni di VND/m2. Nel complesso, il listino prezzi dei terreni proposto raggiunge solo circa il 60%, o il 70% in alcune aree, del prezzo di mercato, indicando che rimane una differenza significativa.

Aspetti da considerare prima dell'implementazione

La signora Do Thi Thu Giang ha affermato che, secondo l'articolo 159 della Legge Fondiaria del 2024, la tabella dei prezzi dei terreni viene utilizzata in 11 casi. Inoltre, gli articoli 109 e 111 della stessa legge, che regolano le disposizioni in materia di sostegno e reinsediamento, utilizzano anch'essi i prezzi dei terreni ricavati dalla tabella. Pertanto, la tabella dei prezzi dei terreni proposta per Ho Chi Minh City influenzerà direttamente due diversi gruppi di persone, sia in modo positivo che negativo.

Il gruppo dei beneficiari comprende coloro che ricevono sostegno dallo Stato in caso di bonifica dei terreni e di organizzazione del reinsediamento (ai sensi degli articoli 109 e 111 della Legge fondiaria del 2024).

Il gruppo interessato comprende famiglie e individui la cui destinazione d'uso del terreno è stata riconosciuta e modificata. Secondo la precedente legge fondiaria del 2014, gli oneri finanziari venivano calcolati in modo diverso per i terreni all'interno e all'esterno del limite assegnato: per i terreni all'interno del limite il calcolo si basava sulla tabella dei prezzi fondiari, mentre per i terreni al di fuori del limite si basava su prezzi fondiari specifici.

Tuttavia, l'attuale Legge Fondiaria 2024 non fa più questa distinzione; l'intera area sarà soggetta al listino prezzi fondiari. Pertanto, il listino prezzi fondiari proposto, che è molte volte superiore a quello attuale, aumenterà gli oneri finanziari per l'area entro i limiti consentiti. Il listino prezzi fondiari proposto, che è molte volte superiore a quello attuale, aumenterà il costo degli oneri finanziari per quest'area.

L'immediata attuazione del nuovo listino prezzi dei terreni a Ho Chi Minh City avrà ripercussioni su numerose categorie di persone.

La proposta di listino prezzi dei terreni di Ho Chi Minh City, la cui entrata in vigore era prevista per il 1° agosto 2024, è stata rinviata per ulteriori valutazioni. Gli esperti di Savills ritengono che tale rinvio sia giustificato, in quanto il listino prezzi proposto prevede un aumento significativo rispetto al precedente ed è valido per un breve periodo. Ciò crea una notevole pressione finanziaria sui gruppi interessati. Pertanto, l'elaborazione e l'applicazione dei listini prezzi dei terreni richiedono un'attenta valutazione al fine di bilanciare gli interessi di tutte le parti, con particolare attenzione alla tutela dei diritti dei cittadini.

Inoltre, i metodi applicati per determinare i prezzi dei terreni sono ancora incoerenti e semplicistici. In alcune zone di alto valore, il metodo per la costruzione delle tabelle dei prezzi dei terreni sembra consistere semplicemente nell'applicare un coefficiente fisso a tutte le strade.

Ad esempio, nel Distretto 1, un moltiplicatore di 5,0 viene applicato uniformemente a tutte le località e le strade. Di conseguenza, il costo proposto per Dong Khoi Street è di 810 milioni di VND/m2 (rispetto agli attuali 162 milioni di VND/m2) e per Hai Ba Trung Street (il tratto da Ben Bach Dang a Nguyen Thi Minh Khai) di 484 milioni di VND/m2 (rispetto agli attuali 96,8 milioni di VND/m2). Analogamente, il Distretto 4 ha un moltiplicatore di 11,3 e il Distretto 5 di 5,58.

"Questo approccio non è sostanzialmente diverso dall'applicare il vecchio listino prezzi e moltiplicarlo per un coefficiente K, pertanto non riflette realmente il valore di mercato di ciascuna strada come previsto dalla legge fondiaria", ha affermato la signora Giang.

In sintesi, la signora Do Thi Thu Giang ritiene che, sebbene l'aggiornamento delle tabelle dei prezzi dei terreni per riflettere i valori di mercato rappresenti un importante passo avanti, la proposta attuale necessiti di ulteriori perfezionamenti. La metodologia deve essere più specifica e adattata a ciascuna area, anziché limitarsi ad applicare coefficienti generici. Una transizione graduale e trasparente, che tuteli gli interessi di tutte le parti interessate, è essenziale per garantire il successo a lungo termine di questo nuovo sistema.

Fonte: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html