Il listino prezzi dei terreni a Ho Chi Minh City è "inadeguato e irrealistico".

Il metodo utilizzato dalle società di consulenza sui prezzi fondiari per calcolare i prezzi dei terreni rettificati consiste nel moltiplicare la tabella dei prezzi fondiari corrente per un "coefficiente" per ottenere il nuovo prezzo. A ciascun distretto verrà assegnato un proprio "coefficiente", calcolato in base all'aumento dei prezzi fondiari all'interno di quel distretto. Ad esempio, se si determina che il Distretto 1 ha un aumento dei prezzi fondiari pari a 5 volte (il coefficiente sarà 5), il Distretto 4 ha un aumento uniforme di 11,3 volte e il Distretto 5 ha un aumento uniforme di 5,6 volte, quindi i coefficienti applicati saranno rispettivamente 11,3 e 5,6...

Secondo HoREA, questo metodo presenta numerose lacune, che si traducono in adeguamenti dei prezzi dei terreni in alcuni distretti e contee incompleti e non rappresentativi della realtà. Ad esempio, i prezzi dei terreni su tutte le strade nei distretti 1, 4 e 5 vengono calcolati utilizzando lo stesso "coefficiente", il che è irragionevole e non garantisce equità.

L'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA) ha recentemente inviato un documento al Primo Ministro , offrendo suggerimenti sul metodo di calcolo del listino prezzi aggiornato dei terreni a Ho Chi Minh City. (Foto: ST)

Nello specifico, il 100% dei prezzi dei terreni nel Distretto 1 viene "applicato" uniformemente con un coefficiente di 5. Tuttavia, i prezzi dei terreni e il tasso di aumento dei prezzi variano notevolmente nelle diverse aree del Distretto 1. I prezzi dei terreni nelle principali vie centrali come Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Le Duan, ecc., possono essere moltiplicati per un coefficiente di 5 perché l'aumento in queste zone è piuttosto elevato. Ma per le vie più piccole come Tran Dinh Xu, Dang Tran Con, Tran Quang Khai, Nguyen Canh Chan, ecc., l'aumento non è paragonabile a quello delle vie principali, quindi applicare lo stesso coefficiente è considerato irragionevole.

Il Distretto 10 conta attualmente 67 strade, suddivise in 3 gruppi per il calcolo del prezzo dei terreni, con "coefficienti" rispettivamente di 5,12, 5,13 e 5,58. Nonostante questa suddivisione in gruppi, la differenza effettiva è di soli 0,01 e 0,45, un valore trascurabile che non riflette le reali differenze di prezzo nelle diverse aree del Distretto 10. Analogamente, anche altri distretti, come il Distretto 4, il Distretto 5 e Phu Nhuan, applicano lo stesso metodo di calcolo basato sui "coefficienti", con conseguenti differenze minime tra le strade.

Il signor Le Hoang Chau, presidente di HoREA, ha sostenuto che questo metodo di calcolo è incoerente con le disposizioni del comma 1, articolo 158 della Legge Fondiaria del 2024, che richiede che le tabelle dei prezzi dei terreni siano elaborate in base all'area e all'ubicazione, e con l'articolo 18 del Decreto 71 sui requisiti per la determinazione delle aree nella costruzione delle tabelle dei prezzi dei terreni. In realtà, è impossibile che tutte le aree di un distretto presentino lo stesso aumento uniforme dei prezzi dei terreni.

Ha citato i restanti distretti e la città di Thu Duc come esempi di livelli di prezzo dei terreni con intervalli di prezzo molto più ampi e realistici. Ad esempio, il Distretto 3 ha un "coefficiente" di aumento da 4 a 8 volte, il Distretto 8 da 4 a 18 volte, il Distretto 12 da 2 a 33 volte, il Distretto di Binh Chanh da 1,9 a 36 volte e il Distretto di Hoc Mon da 3 a 50 volte...

HoREA ha inoltre sconsigliato di calcolare il listino prezzi fondiari rettificato prendendo il tasso corrente e moltiplicandolo per un "coefficiente" per applicarlo uniformemente nei distretti 1, 4, 5, 10 e Phu Nhuan; e ha suggerito di rivedere la bozza del listino prezzi fondiari rettificato per questi distretti.

Inoltre, i prezzi dei terreni nell'elenco aggiornato dei prezzi dei terreni per 6 distretti (tra cui il Distretto 3, il Distretto 6, il Distretto 7, il Distretto 11, il Distretto 12 e Binh Thanh) e 4 distretti (tra cui i distretti di Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh e Can Gio) e la città di Thu Duc sono attualmente calcolati al livello più alto, superando il "tetto" del quadro di riferimento del coefficiente (K) per i terreni residenziali secondo la Decisione 11/2024 sui prezzi di compensazione quando lo Stato recupera i terreni. L'Associazione raccomanda inoltre che il prezzo massimo del terreno non superi il quadro di riferimento del coefficiente (K) per i terreni residenziali.

Fonte: https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html