Prevenire l'uso improprio della suddivisione e della vendita dei terreni.

Secondo l'ultima decisione del Comitato popolare di Ho Chi Minh City, a partire dal 21 ottobre 2024, agli investitori di nuovi progetti immobiliari e di nuove costruzioni residenziali nella città non è consentito trasferire i diritti di utilizzo del terreno all'interno di progetti immobiliari che dispongono già di infrastrutture tecniche e di progetti di investimento per la costruzione di alloggi a organizzazioni o individui per l'autocostruzione di abitazioni.

Secondo l'ultima decisione del Comitato popolare di Ho Chi Minh City, a partire dal 21 ottobre 2024, agli investitori di nuovi progetti immobiliari e di nuove costruzioni residenziali nella città non è consentito trasferire i diritti di utilizzo del terreno all'interno di progetti immobiliari che dispongono già di infrastrutture tecniche e di progetti di investimento per la costruzione di alloggi a organizzazioni o individui per l'autocostruzione di abitazioni.

Pertanto, sebbene la legge del 2023 sulle attività immobiliari vieti solo i progetti di lottizzazione nelle aree urbane, la decisione di cui sopra vieta ufficialmente tali progetti a Ho Chi Minh City. Tuttavia, la città ha anche regolamenti che consentono alle famiglie e ai singoli individui in possesso di un'area sufficientemente ampia – se soddisfano i requisiti – di suddividere comunque i propri terreni.

In realtà, la legge fondiaria del 2003 vietava completamente la suddivisione e la vendita dei terreni nelle aree urbane e in quelle soggette a pianificazione urbanistica, consentendole invece nei centri abitati e nelle zone rurali. Nel 2008, in un periodo di difficoltà per il mercato immobiliare, tale normativa è stata attenuata con la legge fondiaria del 2013, che ha permesso la suddivisione e la vendita dei terreni anche nelle aree centrali.

Ciò ha contribuito ad alleviare le difficoltà del mercato immobiliare nel periodo 2008-2013.

Tuttavia, la scarsa regolamentazione ha anche creato le condizioni per la diffusione della lottizzazione e della vendita illegale di terreni dalla periferia della città alle province limitrofe. Ciò ha portato alla formazione di numerose aree residenziali spontanee, prive di sistemi di drenaggio, spazi comuni e collegamenti infrastrutturali con le zone circostanti.

Da ciò derivano anche le diffuse attività di costruzione abusive e illegali. Le conseguenze includono la perturbazione della pianificazione dello sviluppo urbano, lo spreco di risorse territoriali e l'aumento della speculazione immobiliare.

Secondo un rapporto del Dipartimento Edilizia di Ho Chi Minh City, da giugno 2019 a giugno 2024, la città ha registrato 3.085 violazioni edilizie (una media di 1,7 casi al giorno). La ragione principale di questa situazione, secondo l'agenzia, è l'elevato margine di profitto derivante dall'acquisto e dalla vendita di terreni agricoli e dalla loro suddivisione in lotti da vendere. In questo contesto, alcuni speculatori immobiliari hanno approfittato del bisogno di alloggi della popolazione, convertendo illegalmente la destinazione d'uso dei terreni e costruendo case su terreni agricoli a scopo commerciale o suddividendo un'unica abitazione in più appartamenti più piccoli. Questi individui conducono poi le transazioni tramite accordi informali, dando luogo a complesse attività edilizie in alcuni quartieri periferici e zone periferiche di Ho Chi Minh City.

Va inoltre aggiunto che, sebbene la suddivisione e la vendita dei terreni presentino aspetti positivi, vengono spesso sfruttate da alcune organizzazioni e individui a fini speculativi. Molte persone, prive di un reale bisogno di abitazione, hanno approfittato della suddivisione e della vendita dei terreni per realizzare profitti rapidi, lasciando vaste aree di terreno incolte e inutilizzate.

L'inasprimento delle normative sulla suddivisione e la vendita dei terreni potrebbe portare a una diminuzione a breve termine delle transazioni immobiliari e potenzialmente a un aumento dei prezzi dei terreni, ma attenuerà altre conseguenze negative. Il divieto di suddivisione e vendita dei terreni imposto da Ho Chi Minh City mira anche a unificare la gestione statale degli alloggi e a rafforzare la responsabilità degli sviluppatori di progetti, garantendo lo sviluppo sincronizzato delle infrastrutture tecniche e sociali e prevenendo costruzioni abusive o illegali da parte dei residenti. La domanda è: Ho Chi Minh City riuscirà a impedire agli speculatori di aggirare la legge con metodi illeciti, vietando completamente i progetti di suddivisione e vendita dei terreni? Perché Ho Chi Minh City vieta i progetti di suddivisione e vendita dei terreni, ma consente comunque a famiglie e privati ​​di suddividere i terreni se la superficie soddisfa determinati requisiti? È molto probabile che questa politica, che permette la suddivisione dei terreni, distorca le attività di questo tipo.

In realtà, si sono verificati casi in cui individui e organizzazioni hanno sfruttato le normative sulla suddivisione dei terreni per creare lotti edificabili da rivendere. Numerosi lotti così suddivisi sono stati camuffati da "progetti" per attirare gli acquirenti. Per non parlare dei casi in cui individui e organizzazioni costruiscono arbitrariamente case su terreni agricoli e non agricoli, per poi acquistarle e rivenderle, creando complessi residenziali con proprietà condivisa, permessi di costruzione e numeri civici. Anche questo è uno dei motivi che hanno portato all'inflazione dei prezzi, alla speculazione fondiaria e ai potenziali rischi per il mercato negli ultimi tempi.

Pertanto, il compito dell'ente gestore è quello di individuare e affrontare tempestivamente e in modo armonioso questo problema. In caso contrario, le attività di lottizzazione e vendita dei terreni diventeranno più sofisticate o distorte in senso negativo, con inevitabili ripercussioni negative sullo sviluppo del mercato immobiliare e sulla pianificazione urbanistica futura.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html