I prezzi degli appartamenti ad Hanoi stanno aumentando in modo insolito, superando di gran lunga le possibilità economiche della maggior parte delle persone a reddito medio-basso - Foto: N.TRAN
Secondo il Ministero delle Costruzioni , i prezzi attuali delle abitazioni sono composti da costi del terreno, costi di costruzione, interessi sui prestiti, profitti aziendali, tasse e commissioni di intermediazione...
Per controllare i prezzi delle abitazioni, alcuni esperti raccomandano soluzioni come l'adeguamento dei prezzi dei terreni, il calcolo di imposte, tasse e tassi di interesse sui prestiti per i progetti adeguati, nonché il controllo dei prezzi delle materie prime, l'equilibrio tra domanda e offerta e la prevenzione della speculazione immobiliare.
Anche il prezzo degli appartamenti di fascia media si aggira sui 100 milioni di VND/m2.
Secondo il Ministero delle Costruzioni, nel secondo trimestre di quest'anno i prezzi richiesti per alcuni progetti residenziali ad Hanoi sono aumentati significativamente. Nello specifico, i prezzi degli appartamenti a Royal City sono aumentati del 33%, a The Pride del 33%, a My Dinh Song Da - Sudico del 32% e a Vinhomes West Point del 28%. In alcune zone urbane più vecchie, come Trung Hoa - Nhan Chinh, i prezzi degli appartamenti sono aumentati del 25%, mentre gli appartamenti destinati al reinsediamento a Nam Trung Yen hanno registrato un incremento del 20%.
Il prezzo medio di vendita degli appartamenti a maggio 2024 è aumentato significativamente rispetto alla fine del 2023. Nello specifico, gli appartamenti di Udic Westlake avevano un prezzo di 56,7 milioni di VND/m2, quelli di D' El Dorado di 85,3 milioni di VND/m2, quelli di HDI Tower di 160,1 milioni di VND/m2, quelli di Feliz Homes di 53,9 milioni di VND/m2 e quelli di GoldSeason di 63,8 milioni di VND/m2.
Il Ministero delle Costruzioni ha osservato che in precedenza i prezzi richiesti e di transazione per gli appartamenti di fascia media variavano da 50 a 70 milioni di VND/m2, mentre attualmente i prezzi di transazione sono aumentati a 70-100 milioni di VND/m2.
Ad esempio, il progetto Noble Crystal Tay Ho ha un prezzo di vendita di circa 187 milioni di VND/m2, mentre quello di Mandarin Garden varia da 80 a 105 milioni di VND/m2. In particolare, nel progetto The Grand in Hai Ba Trung Street, nel distretto di Hoan Kiem, alcuni appartamenti hanno un prezzo che sfiora 1 miliardo di VND/m2.
A Ho Chi Minh City, nel secondo trimestre del 2024, il segmento degli appartamenti di fascia media ha registrato un aumento del 2%, mentre quello di fascia alta è cresciuto del 5% rispetto allo stesso periodo del 2023. La scarsità di nuove costruzioni ha inoltre spinto al rialzo i prezzi di vendita degli appartamenti usati a Ho Chi Minh City.
Nello specifico, il progetto residenziale City Garden ha un prezzo medio richiesto di 85 milioni di VND/m2, con un aumento del 18%; i progetti Antonia (Distretto 7) e Masteri Thao Dien (Città di Thu Duc) hanno registrato aumenti rispettivamente dell'11% e del 10%. Alla fine del secondo trimestre, il prezzo medio degli appartamenti a Ho Chi Minh City era aumentato di circa il 6% rispetto alla fine del 2023.
Diversi progetti residenziali a Ho Chi Minh City hanno registrato aumenti di prezzo significativi, come Cantavil An Phu, che ha visto un incremento del 22,6% raggiungendo i 54,5 milioni di VND/m2; Zenity (Distretto 1), che ha registrato un aumento del 18,2% arrivando a 101,4 milioni di VND/m2; Green View (Distretto 7), che ha visto un aumento del 25,1% raggiungendo i 53,9 milioni di VND/m2; e The Panorama (Distretto 7), che ha visto un incremento del 15,5% arrivando a 69,6 milioni di VND/m2.
Quali sono state le cause di questi prezzi insolitamente elevati?
Recenti indagini e valutazioni del Ministero delle Costruzioni mostrano che le tasse sull'uso del suolo sono piuttosto elevate rispetto al prezzo di vendita al metro quadro degli immobili residenziali. Nel progetto residenziale di GP Invest ad Hanoi, la cifra si aggira intorno ai 15 milioni di VND/36,35 milioni di VND, pari al 41,5% del prezzo di vendita; in un progetto condominiale ad Hai Phong, è di 6,67 milioni di VND/34,54 milioni di VND, pari al 19,3% del prezzo di vendita; e in un progetto di edilizia residenziale a bassa densità, sempre ad Hai Phong, è di 60,14 milioni di VND/156,83 milioni di VND.
Analogamente, nell'area urbana di Dong Tang Long, nella città di Thu Duc (Ho Chi Minh City), la tassa per l'uso del terreno è di 2,34 milioni/8,84 milioni di VND. Nel progetto di ville nell'area urbana di Chanh My, nella provincia di Binh Duong, la tassa per l'uso del terreno rappresenta il 16,3% del prezzo di vendita.
Secondo il Ministero delle Costruzioni, se venissero applicati i prezzi dei terreni del 2024, la tassa di utilizzo del terreno per i progetti continuerebbe ad aumentare vertiginosamente. Nello specifico, la tassa di utilizzo del terreno nella struttura dei prezzi dei progetti di GP Invest aumenterà al 60%, nell'area urbana di Dong Tang Long a Thu Duc aumenterà di circa il 60-65% e nel progetto di ville di Chanh My aumenterà al 50% del prezzo di vendita.
Il Ministero delle Costruzioni stima che l'applicazione del nuovo listino prezzi dei terreni, che riflette fedelmente i prezzi di mercato, comporterà un aumento medio del 15-20% dei prezzi degli immobili residenziali rispetto al periodo precedente. Nello specifico, il costo di investimento per metro quadro per il progetto residenziale GP Invest (Hanoi) è di 5,1 milioni di VND/36,3 milioni di VND, pari a circa il 14,1% del prezzo di vendita. Per i progetti di appartamenti ad Hai Phong, è di 15,7 milioni di VND/34,5 milioni di VND, pari a circa il 45,5% del prezzo di vendita. Per i progetti di edilizia residenziale a bassa densità ad Hai Phong, è di 31,2 milioni di VND/156,8 milioni di VND, pari al 20,53% del prezzo di vendita...
Inoltre, sebbene ogni progetto differisca per scala e tipologia di immobile, i costi di investimento per i progetti abitativi sono rimasti relativamente stabili o hanno subito solo lievi fluttuazioni negli ultimi tempi a causa dell'aumento dei costi per la sicurezza antincendio, ha dichiarato il Ministero delle Costruzioni.
Per quanto riguarda il costo dei finanziamenti per i progetti abitativi, secondo il ministero, se i progetti abitativi prendono in prestito dal 30% al 70% del capitale totale di investimento da fonti commerciali, la spesa per interessi sarà pari a circa il 3-5% del costo totale dell'investimento di costruzione. Nel frattempo, le spese di vendita tipiche per i progetti abitativi commerciali variano dal 3% al 7% del prezzo dell'immobile, con alcuni progetti che possono arrivare fino al 15% del prezzo dell'abitazione.
L'ultima componente dei prezzi attuali delle abitazioni è rappresentata dalle tasse, dal profitto e dalle spese di gestione a carico del proprietario del progetto, che variano dal 10% al 20% per gli edifici multipiano e dal 20% al 30% per gli edifici a bassa altezza.
Fonte: Ministero delle Costruzioni - Grafica: T. ĐẠT
Come possiamo far scendere i prezzi delle case?
Basandosi su tutti i costi e le loro proporzioni che compongono il prezzo di vendita delle case, come menzionato in precedenza, in un'intervista al quotidiano Tuoi Tre , il signor Nguyen Chi Thanh, vicepresidente dell'Associazione degli agenti immobiliari, ha affermato che gli attuali prezzi dei terreni sono molto elevati rispetto al reddito delle persone, quindi le agenzie di gestione devono adeguare i prezzi dei terreni alla realtà.
"Il principio della determinazione del prezzo dei terreni in base alle leggi di mercato è adatto ad aree urbane consolidate con parametri di transazione chiaramente definiti, come il Distretto 1 e la città di Thu Duc (Ho Chi Minh City), e i distretti di Hoan Kiem, Ba Dinh e Dong Da (Hanoi). Tuttavia, nelle aree sottosviluppate, se non adeguiamo i prezzi dei terreni per creare incentivi allo sviluppo, la situazione diventerà molto pericolosa", ha affermato il signor Thanh.
Il signor Thanh ha citato l'esempio della Cina, dove le imprese edili costruiscono molte case, ma a prezzi elevati (in parte a causa degli alti costi dei terreni), rendendole invendibili. Quando queste imprese si trovano in difficoltà, il governo non è in grado di intervenire. In definitiva, la decisione finale spetta all'acquirente.
Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, la struttura dei costi del terreno per un progetto residenziale include le tasse di utilizzo del terreno e i costi di bonifica, che rappresentano una somma considerevole a seconda della densità edilizia di ciascun progetto.
Dal punto di vista di una società di investimento immobiliare, il signor Nguyen Quoc Khanh, presidente della DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, ha sottolineato che il fattore più importante per le aziende che investono oggi in progetti residenziali è il tempo. Ridurre i tempi necessari per completare le procedure relative ai progetti residenziali attraverso normative chiare aiuterà le aziende a diminuire i costi di conformità, abbassando di conseguenza i prezzi delle case.
Secondo il signor Thanh, l'orientamento di sviluppo del mercato immobiliare dovrebbe mirare alla stabilità e al miglioramento della qualità della vita delle persone. Un margine di profitto del 10-20% sul prezzo di vendita per i costruttori immobiliari è considerato normale, ma è necessario verificare se ciò corrisponda effettivamente alla realtà, poiché esistono grandi progetti immobiliari, costruiti su terreni completamente nuovi, che attraggono acquirenti, e i profitti dei costruttori sono di gran lunga superiori alle cifre riportate dall'ufficio di statistica.
Molti esperti del settore immobiliare ritengono inoltre che, per bilanciare l'attuale domanda e offerta di alloggi, sia necessario aumentare la disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili. Tale offerta dipende in larga misura dal coinvolgimento di ministeri, dipartimenti e amministrazioni locali. È inoltre necessario un cambio di mentalità, che si allontani dallo sfruttamento eccessivo del territorio e si concentri invece sul controllo dei costi dei terreni, mantenendoli a un livello accessibile alla maggior parte della popolazione. Con gli attuali costi elevati dei terreni, molte imprese saranno restie a investire in progetti, rendendo difficile un futuro aumento dell'offerta abitativa.
Per far scendere gli attuali prezzi delle case, il signor Le Hoang Chau ritiene che sia necessario fare le seguenti sei cose:
1. Ridurre i costi del terreno.
2. Ridurre le tasse e le imposte correlate.
3. Ridurre gli oneri finanziari.
4. Mantenere stabili i costi dei materiali di input per il progetto, compresi carburante ed elettricità.
5. Come possiamo semplificare il processo di approvazione dei progetti abitativi, riducendo così i costi di conformità?
6. Contrastare la speculazione immobiliare e la creazione deliberata di prezzi artificiali a scopo di lucro, aumentare al 20% l'importo della cauzione per le aste di terreni e sanzionare severamente coloro che perdono la cauzione dopo essersi aggiudicati l'asta.
Esistono anche ragioni legate alla speculazione e alla creazione di prezzi artificiali.
Il Ministero delle Costruzioni ha inoltre affermato che gli alti prezzi delle case sono in parte dovuti al fatto che gli immobiliaristi approfittano della scarsità di immobili sul mercato per offrire proprietà a prezzi elevati. Alcuni gruppi speculativi, investitori e individui coinvolti in attività di intermediazione stanno destabilizzando il mercato per "gonfiare i prezzi e creare prezzi artificiali".
In genere, i costruttori di complessi residenziali destinano circa il 3% del prezzo di vendita delle case alle agenzie o ai mediatori immobiliari, ma questi ultimi spesso adeguano il prezzo in base alle condizioni di mercato quando trattano con i clienti. Tale differenza non è fissa e può arrivare al 5%, al 10% o al 20% del prezzo dell'immobile.
Ad esempio, un progetto residenziale a bassa densità a Hung Yen con un prezzo di vendita di 7-8 miliardi di VND/unità avrebbe un sovrapprezzo medio di circa 750 milioni di VND, ma quando il mercato si raffredda, il sovrapprezzo si ridurrebbe a soli 250 milioni di VND/unità.
Un progetto immobiliare in costruzione nel Distretto 7 di Ho Chi Minh City - Foto: QUANG DINH
Scarsità di alloggi, prezzi alle stelle, basso volume effettivo di transazioni.
L'impennata dei prezzi degli immobili ad Hanoi dall'inizio dell'anno sta sollevando numerosi interrogativi in merito alle attuali politiche di sviluppo abitativo. I prezzi degli immobili sono aumentati costantemente trimestre dopo trimestre, raggiungendo nuovi livelli record, di gran lunga superiori a quelli di un anno fa, mentre le transazioni effettive sul mercato sono diminuite. Nel frattempo, l'offerta di alloggi rimane scarsa, con le case a prezzi accessibili praticamente inesistenti e l'offerta di alloggi sociali e per le fasce a basso reddito minima, se non addirittura nulla, ad Hanoi e Ho Chi Minh City. Con prezzi così elevati, la maggior parte delle persone a reddito medio-basso che avrebbero un reale bisogno di una casa non può permettersela.
Visti i segnali anomali nel mercato immobiliare, il Primo Ministro terrà a breve un incontro con le società e le imprese del settore immobiliare per discutere soluzioni ai problemi del mercato.
Secondo un rapporto che analizza la struttura dei costi, i prezzi di vendita e le cause dell'aumento dei prezzi degli immobili, recentemente presentato dal Ministero delle Costruzioni all'Ufficio del Governo (18 settembre), l'offerta abitativa a livello nazionale sta subendo un grave calo. Nel secondo trimestre del 2024 sono stati completati solo 9 progetti abitativi, comprendenti circa 6.000 appartamenti, case unifamiliari e villette a schiera. Considerando l'intero primo semestre di quest'anno, l'offerta abitativa completata ha raggiunto solo circa 9.000 unità tra appartamenti, case unifamiliari e villette a schiera. Il numero di nuovi progetti abitativi autorizzati ammonta a sole 20.000 unità.
La scarsità di alloggi e terreni edificabili ad Hanoi dalla fine del 2023 ha fatto impennare i prezzi degli immobili. Diversi progetti di appartamenti di lusso nella zona del Lago dell'Ovest hanno registrato prezzi iniziali superiori a 100 milioni di VND/m2. Nel frattempo, il mega-complesso urbano Vinhomes Co Loa, al momento del suo lancio, presenta villette a schiera con prezzi superiori a 300 milioni di VND/m2. In particolare, anche i terreni edificabili messi all'asta nelle aree rurali dei distretti periferici di Hanoi, come Hoai Duc, Thanh Oai e Phuc Tho, situati a 30-40 km dal centro città, hanno superato i 100 milioni di VND/m2.
Il Ministero delle Costruzioni individua le cause e le soluzioni per ridurre i prezzi delle abitazioni.
4 motivi per cui i prezzi delle case sono in aumento:
1. I costi dei terreni sono aumentati in base al nuovo listino prezzi e le aste fondiarie si tengono a prezzi di gran lunga superiori al prezzo di partenza, con conseguente aumento del livello generale dei prezzi dei terreni.
2. Il fenomeno della "creazione di prezzi artificiali e dell'inflazione dei prezzi" da parte di speculatori e individui che operano come agenti immobiliari.
3. Vi è una carenza di immobili e di offerta abitativa in grado di soddisfare le esigenze della maggior parte delle persone a reddito medio e basso.
4. Le recenti fluttuazioni economiche relative ai mercati azionari, obbligazionari e dell'oro hanno determinato un forte afflusso di capitali nel settore immobiliare, considerato un bene rifugio.
6 soluzioni per abbassare i prezzi delle case:
1. Eliminare gli ostacoli procedurali e legali, aumentare l'offerta sul mercato e promuovere uno sviluppo del mercato sicuro e sostenibile.
2. Migliorare le procedure di asta fondiaria, perfezionare i regolamenti in materia aumentando gli importi dei depositi cauzionali, determinando prezzi di partenza realistici, riducendo i tempi di pagamento per le offerte vincenti e limitando le offerte speculative.
3. Ricercare e proporre politiche fiscali per coloro che possiedono più case e terreni al fine di frenare la speculazione.
4. Esistono soluzioni e misure per mitigare gli impatti negativi derivanti dalla pubblicazione del nuovo listino prezzi fondiari ai sensi della Legge fondiaria del 2024.
5. Sperimentare un modello per un centro di transazione sui diritti immobiliari e di utilizzo del suolo gestito dallo Stato.
6. Rafforzare l'ispezione e la supervisione delle aste per i diritti di utilizzo del suolo, delle gare d'appalto per i progetti di utilizzo del suolo e la gestione efficace delle imprese di servizi immobiliari, delle borse immobiliari e delle attività di intermediazione.
Alloggi a basso costo nei paesi limitrofi
Secondo quanto riportato dal quotidiano thailandese Nation all'inizio di aprile, Narit Therdsteerasukdi, Segretario Generale del Consiglio per gli Investimenti della Thailandia (BOI), ha dichiarato che gli incentivi fiscali per l'edilizia abitativa erano stati approvati dal consiglio il 15 marzo. Questi incentivi rientrano nella terza fase di un progetto, avviato dalla Banca per l'Edilizia Abitativa della Thailandia (GHB), che prevede la concessione di prestiti a sostegno delle persone a basso reddito per l'acquisto di case unifamiliari e appartamenti.
Attualmente, il programma di agevolazioni fiscali si applica solo alle case con una superficie minima di 70 m² per le villette unifamiliari e agli appartamenti con una superficie minima di 24 m². Secondo il signor Therdsteerasukdi, il BOI sostiene progetti abitativi per i lavoratori a basso reddito dal 1993. Nello specifico, il BOI ha partecipato alla realizzazione di 44 progetti di appartamenti con 34.900 unità a Bangkok e nelle province di Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom e Chonburi.
Secondo l'agenzia di stampa Bernama, il 17 settembre il governo malese ha annunciato l'avvio di almeno 23 nuovi progetti di edilizia popolare in tutto il paese, nell'ambito del Programma per l'edilizia popolare (PPR). Il viceministro malese per l'edilizia abitativa e il governo locale (KPKT), Datuk Aiman Athirah Sabu, ha dichiarato che a settembre 2024 il governo malese aveva completato 166 progetti di edilizia popolare, fornendo 104.081 appartamenti per i lavoratori a basso reddito, e stava continuando la costruzione di altri 16 progetti.
Le case all'interno del progetto PPR hanno un prezzo che varia da 45.000 a 60.000 ringgit (da 10.700 a oltre 14.000 dollari USA) per unità. I progetti futuri integreranno nuovi servizi, migliorando la qualità della vita dei residenti.
Fonte: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
