Il governo ha emanato nuove normative sulla valutazione dei terreni.

4 metodi per la valutazione dei terreni

Il Decreto 12/2024/ND-CP modifica gli articoli 4 e 5 del Decreto n. 44/2014/ND-CP sui metodi di valutazione dei terreni e sulle condizioni di applicazione di ciascun metodo.

Nello specifico, il metodo comparativo viene applicato mediante la valutazione comparativa dei prezzi di terreni con la stessa destinazione d'uso, caratterizzati da determinate similitudini nei fattori che ne influenzano il valore, che sono stati immessi sul mercato e che sono stati oggetto di asta per i diritti di utilizzo del suolo, laddove l'aggiudicatario abbia adempiuto ai propri obblighi finanziari secondo quanto stabilito dalla sentenza d'asta. Ciò avviene attraverso l'analisi e il confronto dei fattori che incidono sul valore dei terreni, escludendo il valore di eventuali beni annessi al terreno, al fine di determinarne il prezzo di valutazione.

Il metodo comparativo si applica alla valutazione nei casi in cui vi siano almeno tre appezzamenti di terreno comparabili con la stessa destinazione d'uso, determinate similitudini nei fattori che influenzano i prezzi dei terreni e diritti di utilizzo del terreno che siano stati trasferiti sul mercato e acquisiti tramite asta, con l'aggiudicatario che abbia adempiuto ai propri obblighi finanziari secondo la decisione di aggiudicazione (di seguito denominati appezzamenti di terreno comparabili), ad eccezione dei casi specificati ai punti a, b, c e d seguenti.

Il metodo del reddito viene applicato dividendo il reddito netto annuo medio per superficie territoriale per il tasso di interesse medio sui depositi di risparmio in dong vietnamiti a 12 mesi presso le banche commerciali nelle province in cui lo Stato detiene più del 50% del capitale sociale o del totale delle azioni con diritto di voto, per i tre anni consecutivi fino alla fine del trimestre più recente per il quale sono disponibili i dati prima della data di valutazione.

Il metodo del reddito si applica alla valutazione di terreni agricoli e non agricoli (esclusi i terreni residenziali) laddove il terreno o l'area da valutare non rientri nei criteri del metodo comparativo, ma sia possibile determinare i redditi e le spese derivanti dall'utilizzo del terreno in base alla destinazione d'uso legale al momento della valutazione, fatta eccezione per i casi specificati ai punti a, b, c e d seguenti.

Il metodo del surplus si applica sottraendo i costi totali stimati di sviluppo del lotto o dell'area dal totale stimato dei ricavi di sviluppo, sulla base dell'uso più efficiente del suolo (coefficiente di utilizzo del suolo, densità edilizia, numero massimo di piani dell'edificio) secondo il piano urbanistico e il progetto di costruzione dettagliato approvati dall'autorità competente.

Il metodo del surplus si applica alla valutazione nei casi in cui il terreno o l'area destinata a progetti di investimento non rientri nei criteri del metodo comparativo o del metodo del reddito, ma sia possibile stimare i ricavi totali e i costi totali di sviluppo del progetto, fatta eccezione per i casi specificati ai punti a, b, c e d seguenti.

Il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni viene applicato moltiplicando il prezzo del terreno riportato nella tabella dei prezzi fondiari per il coefficiente di adeguamento. Il coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni viene stabilito dal Comitato popolare provinciale o della città a governo centrale (di seguito denominato Comitato popolare provinciale) confrontando il prezzo del terreno riportato nella tabella dei prezzi fondiari con il prezzo del terreno di mercato prevalente.

Il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo fondiario viene applicato per determinare il prezzo dei terreni e delle aree già specificati nella tabella dei prezzi fondiari pubblicata dal Comitato popolare provinciale e che rientrano in uno dei seguenti casi:

a) Casi previsti al punto a, comma 4, articolo 114 e comma 3, articolo 189 della Legge Fondiaria;

b) Calcolo dei pagamenti annuali di affitto fondiario quando lo Stato concede in locazione il terreno senza mettere all'asta i diritti di utilizzo del terreno;

c) Calcolare il prezzo di partenza per l'asta dei diritti di utilizzo del terreno quando lo Stato assegna o concede in locazione terreni nei casi in cui il lotto o l'area di terreno abbia già beneficiato di investimenti in infrastrutture tecniche secondo il piano di costruzione dettagliato;

d) Determinazione del prezzo del terreno o dell'area da valutare qualora il valore totale calcolato secondo la tabella dei prezzi dei terreni per l'area soggetta a tasse di utilizzo del terreno e canoni di locazione del terreno sia inferiore a 30 miliardi di VND per le città ad amministrazione centrale, inferiore a 10 miliardi di VND per le province montuose e di alta quota e inferiore a 20 miliardi di VND per le altre province nei seguenti casi:

I casi previsti dalle lettere b) e d) dell'articolo 114, comma 4, e dall'articolo 172, comma 2, della Legge Fondiaria;

Il canone di locazione del terreno viene calcolato come pagamento una tantum per l'intero periodo di locazione quando lo Stato concede in locazione il terreno senza mettere all'asta i diritti di utilizzo.

d) Calcolo dell'indennizzo quando lo Stato bonifica terreni nei casi in cui vengono bonificati più appezzamenti di terreno adiacenti con la stessa destinazione d'uso, ma non soddisfano le condizioni per l'applicazione del metodo comparativo.

Il decreto stabilisce che i lotti di terreno comparabili utilizzati per la valutazione fondiaria devono soddisfare le condizioni per l'esercizio dei diritti di utilizzo del terreno, come previsto dalla legge fondiaria.

Informazioni sull'applicazione dei metodi di valutazione fondiaria .

Il Decreto 12/2024/ND-CP aggiunge anche l'articolo 5b relativo alle informazioni per l'applicazione dei metodi di valutazione fondiaria. Di conseguenza, le informazioni sui prezzi dei terreni, sui canoni di locazione fondiaria e sui canoni di locazione degli immobili per l'applicazione del metodo comparativo, del metodo del surplus e per la costruzione dei coefficienti di adeguamento del prezzo dei terreni includono:

1) Il prezzo di aggiudicazione dell'offerta vincente per i diritti di utilizzo del terreno nei casi in cui l'offerente vincente abbia adempiuto ai propri obblighi finanziari secondo quanto stabilito nella decisione di aggiudicazione.

2) Prezzi dei terreni dopo che le procedure fiscali sono state completate presso l'autorità fiscale o registrate presso l'ufficio del catasto in caso di trasferimento del diritto d'uso del terreno;

3) Prezzi di locazione dei terreni, prezzi di locazione dei locali;

4) Prezzo di mercato dei trasferimenti di proprietà terriera.

Il decreto stabilisce che le informazioni utilizzate per applicare il metodo di valutazione fondiaria devono essere informazioni relative a un periodo non superiore a 24 mesi prima della data di valutazione, dando priorità alle informazioni più vicine alla data di valutazione, e devono essere raccolte dalle seguenti fonti:

- Banca dati nazionale dei terreni, banca dati nazionale dei prezzi;

- Uffici del catasto, unità che organizzano aste per i diritti di utilizzo del suolo e unità che organizzano aste di beni;

- Autorità fiscali, agenzie per l'agricoltura e lo sviluppo rurale;

- Scambi immobiliari, imprese immobiliari;

- Organizzazioni che si occupano di fornire consulenza sulla valutazione dei terreni e società di perizia;

- Istituti di credito, associazioni immobiliari, istituti/centri di ricerca;

- Condurre colloqui diretti con il cedente o il cessionario nei casi in cui il trasferimento sia già avvenuto sul mercato.

Secondo il Decreto 12/2024/ND-CP, le informazioni sui ricavi e sulle spese derivanti dall'utilizzo di terreni non agricoli ai fini dell'applicazione del metodo del reddito sono raccolte dalle seguenti fonti: redditi da attività produttive e imprenditoriali registrati nei bilanci o redditi da locazione di terreni e immobili percepiti durante un periodo continuativo di 3 anni (calcolato dal 1° gennaio al 31 dicembre) immediatamente precedente la data di valutazione.

Se i dati relativi al reddito derivante dal terreno o dall'area da valutare sono incompleti per ciascun anno e non riflettono accuratamente il reddito effettivo derivante dall'utilizzo del terreno, è opportuno raccogliere, a scopo di confronto, informazioni sui canoni di locazione del terreno e degli immobili per almeno tre appezzamenti di terreno.

Il costo di generazione del reddito derivante dall'uso del terreno come sopra specificato è determinato sulla base di norme e prezzi unitari emanati dagli enti statali competenti o di tariffe di investimento edilizio pubblicate dal Ministero delle Costruzioni ; nei casi in cui non vi siano norme, prezzi unitari o tariffe di investimento edilizio emanati dagli enti statali competenti, si utilizzerà come base il costo medio effettivo di mercato di almeno tre appezzamenti di terreno più vicini all'appezzamento o all'area da valutare come previsto al punto b), comma 5 del presente articolo.

Nell'applicazione dei metodi comparativi, il metodo del surplus deve selezionare appezzamenti di terreno comparabili nel seguente ordine di priorità: a) Somiglianza in termini di ubicazione, condizioni infrastrutturali, superficie, dimensioni, forma, coefficiente di utilizzo del suolo, densità edilizia, altezza degli edifici e altri fattori che influenzano i prezzi dei terreni rispetto all'appezzamento di terreno da valutare; b) Distanza minima dall'appezzamento di terreno o dall'area da valutare e non limitata dai confini amministrativi di comuni, distretti o unità amministrative a livello provinciale.

Il Comitato popolare provinciale decide i prezzi specifici dei terreni.

Per quanto riguarda la determinazione dei prezzi specifici dei terreni, il Decreto 12/2024/ND-CP stabilisce che, sulla base dei principi di valutazione fondiaria specificati nel comma 1 dell'articolo 112 della Legge Fondiaria, delle condizioni per l'applicazione dei metodi di valutazione fondiaria e dei risultati della perizia fondiaria effettuata dal Consiglio di Valutazione Fondiaria, spetta al Comitato Popolare provinciale decidere sui prezzi specifici dei terreni, oppure al Comitato Popolare distrettuale decidere sui prezzi specifici dei terreni nei casi in cui il Comitato Popolare provinciale deleghi l'autorità secondo quanto previsto dalla Legge sull'Organizzazione degli Enti Locali.

I prezzi specifici dei terreni vengono utilizzati come base per i casi previsti dall'articolo 114, comma 4, dall'articolo 172, comma 2, e dall'articolo 189, comma 3, della Legge Fondiaria; costituiscono il prezzo di partenza per l'asta dei diritti di utilizzo del terreno quando lo Stato assegna terreni con canoni di utilizzo o concede in locazione terreni con un pagamento una tantum per l'intera durata del contratto.

Il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente è responsabile di assistere il Comitato Popolare, allo stesso livello, nell'organizzazione della determinazione dei prezzi specifici dei terreni.

Fonte