Le imprese abbandonano i progetti esclusivamente a causa delle normative fondiarie.

Abbandono del progetto perché il problema non è stato possibile risolverlo.

Secondo i dati del Ministero delle Costruzioni , nel secondo trimestre del 2023 sono stati autorizzati a livello nazionale solo 15 nuovi progetti di edilizia residenziale commerciale. Di questi, 7 progetti si trovavano nel Nord, 3 nella regione Centrale e 5 nel Sud.

Nonostante i continui sforzi del governo per rimuovere gli ostacoli nel corso dell'ultimo anno, il mercato immobiliare non è ancora riuscito a risolvere il problema dell'offerta, poiché il 70% degli ostacoli ai progetti è di natura legale.

Sebbene la bozza rivista della legge fondiaria dovrebbe dare un impulso legale al settore immobiliare, le imprese temono che alcune normative possano diventare un ostacolo alla ripresa del mercato.

In particolare, il punto b della clausola 1 e la clausola 6 dell'articolo 128 stabiliscono che l'uso del suolo per progetti di sviluppo socio -economico è consentito tramite accordi sull'acquisizione di diritti di utilizzo del suolo o di diritti di utilizzo del suolo esistenti.

Pertanto, nel caso di utilizzo di terreni per la realizzazione di progetti di edilizia residenziale commerciale, l'accordo sul diritto d'uso del terreno può includere: terreni residenziali o terreni residenziali e terreni non agricoli diversi da quelli residenziali per i quali sono stati pagati i canoni d'uso del terreno o i canoni di locazione del terreno sono stati pagati in un'unica soluzione per l'intera durata del contratto di locazione.

Parlando con i giornalisti di VietNamNet, il signor Nguyen Quoc Hiep, presidente del consiglio di amministrazione della Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), ha dichiarato che la sua società aveva pianificato di sviluppare un progetto di 4 ettari a Ha Dong (Hanoi) e un altro nel Distretto 12 (Ho Chi Minh City)... Tuttavia, hanno dovuto abbandonarli dopo averli portati avanti per diversi anni senza successo, poiché nessuno si adoperava per risolvere il problema legato alle normative sui terreni residenziali.

Le imprese abbandonano i progetti esclusivamente a causa delle normative fondiarie. (Foto: Hoang Ha)

Secondo il signor Hiep, dal 2021 il Decreto 30 (che modifica e integra alcuni articoli del Decreto 99/2015, il quale disciplina e regola l'attuazione di alcuni articoli della Legge sull'edilizia abitativa - PV) stabilisce che la conversione di altri terreni in terreni residenziali deve includere almeno una parte di terreno adibita ad uso residenziale, cosa che risulta molto difficile da attuare.

"Questo è il motivo per cui centinaia di progetti sono bloccati e non possono essere convertiti. Anche nei casi in cui il terreno è attualmente utilizzato e il piano regolatore esiste, la conversione non è consentita perché non c'è un solo metro quadro di terreno residenziale in quella zona."

"Idealmente, la bozza di revisione della Legge Fondiaria avrebbe dovuto valutare quali disposizioni fossero ragionevoli e mantenerle, e quali irragionevoli e modificarle. Tuttavia, l'articolo 128 è ripetuto, e credo che ciò renda molto difficile per le imprese sviluppare progetti abitativi; il comitato di redazione avrebbe dovuto tenerne conto", ha affermato Hiep.

Nel frattempo, il signor Vu Cuong Quyet, direttore generale di Dat Xanh Northern Vietnam, ha sostenuto che i regolamenti creano dei vincoli per le agenzie statali.

Il signor Quyet ha citato un esempio: se un distretto vuole pianificare un progetto, ma tale progetto non si trova su un terreno con aree residenziali, può quel distretto elaborare un piano per metterlo all'asta?

“Temo che anche gli enti governativi incontreranno difficoltà a causa della sovrapposizione di leggi. Per quanto riguarda le imprese, quando si tratta di sviluppare progetti su terreni non destinati a uso residenziale, spesso si tratta di terreni prevalentemente commerciali, di servizi o agricoli... situati vicino ad aree residenziali o all'interno di zone residenziali pianificate. In questi casi, in assenza di terreni edificabili, le imprese non possono sviluppare progetti, anche se questi includono aree residenziali, perché il terreno stesso non può essere convertito a uso residenziale. Queste problematiche creeranno notevoli difficoltà e complicazioni per le imprese che sviluppano progetti immobiliari”, ha affermato il signor Quyet.

Inoltre, questo leader ha affermato che persino ad Hanoi, dove lo sviluppo si estende fino alla Tangenziale 3 e alla Tangenziale 4, all'interno della Tangenziale 3 sono ancora presenti molti terreni agricoli. Se i regolamenti verranno attuati come previsto, il terreno andrà sprecato perché quell'area è destinata a uso residenziale, potenzialmente per edifici a più piani o a bassa altezza, ma senza un solo metro quadrato di terreno residenziale esistente, il che porterà inevitabilmente a una situazione di stallo.

Nel frattempo, il signor Vu Kim Giang, presidente del consiglio di amministrazione del gruppo SGO, ha sollevato la seguente questione: se le norme contenute nella bozza venissero approvate, avrebbero un impatto significativo, poiché il terreno in questione è ampiamente frammentato e intervallato da terreni di diversa tipologia preesistenti. Se il progetto complessivo includesse una porzione di terreno adibita ad agricoltura, produzione, ecc., come verrebbe gestita?

"Temo che, se questa bozza di regolamento verrà approvata, dovremo rivedere i piani regolatori e di zonizzazione di ogni località, perché molte di esse hanno già aggiornato quasi tutti i loro piani di utilizzo del territorio per ciascuna area", ha affermato il signor Giang.

Impatto sull'offerta abitativa e sui prezzi degli alloggi urbani.

Parlando con un giornalista di VietNamNet, l'avvocato Nguyen Thanh Ha, presidente della società SBLaw, ha affermato che la suddetta normativa creerà ulteriori difficoltà e colli di bottiglia per il mercato immobiliare, poiché centinaia di vecchi progetti sono attualmente sottoposti a procedure legali; allo stesso tempo, anche i nuovi progetti incontreranno difficoltà di realizzazione, con conseguente ulteriore riduzione dell'offerta di alloggi.

L'avvocato ha analizzato la situazione, sottolineando come la difficoltà risieda nella normativa che richiede la presenza di aree residenziali sul terreno per il quale si chiede la conversione d'uso del suolo per un progetto. Tuttavia, la maggior parte dei nuovi progetti di sviluppo immobiliare odierni viene realizzata su terreni che in origine erano agricoli, non agricoli, produttivi o di altro tipo.

La difficoltà risiede nella normativa che concede il riconoscimento solo ai terreni non agricoli (esclusi quelli residenziali) per i quali sono stati pagati in un'unica soluzione i canoni di utilizzo del terreno o i canoni di locazione per l'intera durata del contratto. Tuttavia, nella realtà, la maggior parte dei progetti attuali viene realizzata con aziende che pagano canoni di locazione annuali. Pertanto, i progetti che prevedono il pagamento di canoni di locazione annuali non possono sviluppare progetti immobiliari.

Inoltre, la normativa rende difficile negoziare il trasferimento dei diritti di utilizzo del suolo per lo sviluppo di progetti residenziali commerciali, poiché si applica solo ai terreni non agricoli, non residenziali, per i quali sono stati pagati i canoni di utilizzo del suolo o i canoni di locazione del terreno, versati in un'unica soluzione per l'intera durata del contratto.

In realtà, le normative attuali incoraggiano gli investitori a negoziare autonomamente il trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno per realizzare progetti residenziali urbani e commerciali; tuttavia, il requisito di possedere terreni non agricoli e di versare un canone di locazione una tantum impedirà la conversione di molti progetti.

"Secondo il punto b, comma 1 e comma 6 dell'articolo 128 del progetto di legge fondiaria, le imprese non potranno realizzare progetti di edilizia residenziale commerciale. Ciò avrà ripercussioni sull'offerta di appartamenti e sui prezzi degli immobili residenziali urbani."

Questa normativa contraddice anche le direttive attuali volte a rimuovere gli ostacoli legali ai progetti, in quanto ha ristretto la portata rispetto alle normative vigenti contenute nella Legge n. 03/2022/QH15, che modifica nove leggi, tra cui la modifica del comma 1, articolo 23 della Legge sull'edilizia abitativa del 2014, relativa alle tipologie di terreno consentite per l'edilizia residenziale commerciale. Di conseguenza, la normativa stabilisce che alle imprese viene concessa l'approvazione per le politiche di investimento; e, contemporaneamente, l'approvazione per gli investitori di progetti di edilizia residenziale commerciale se hanno il diritto di utilizzare il terreno o ricevono il diritto di utilizzare un terreno residenziale o un terreno residenziale e altri terreni non residenziali che soddisfano le condizioni per consentire la conversione d'uso del terreno per realizzare il progetto di investimento", ha affermato il signor Ha.

Progetto di legge fondiaria: Molti pareri continuano a esprimere preoccupazioni in merito all'acquisizione di terreni per lo sviluppo socio-economico. Numerosi deputati dell'Assemblea nazionale continuano a manifestare perplessità sulla normativa relativa all'acquisizione di terreni per lo sviluppo socio-economico a beneficio nazionale e pubblico, contenuta nel progetto di legge fondiaria emendata.

Fonte: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html