Cavalcando l'onda delle nuove politiche, gli speculatori immobiliari sono a caccia di appezzamenti di terreno nelle aree urbane.

Alla ricerca di terreni edificabili in area urbana.

Una serie di nuove normative introdotte nella legge modificata sul settore immobiliare, in vigore dal 1° gennaio 2025, includono disposizioni più rigorose in materia di lottizzazione e vendita di terreni rispetto alla normativa vigente, suscitando notevole attenzione da parte del pubblico, in particolare degli speculatori immobiliari.

Nello specifico, le nuove normative vieteranno la suddivisione e la vendita di lotti di terreno nei quartieri, distretti e città delle aree urbane speciali, di tipo I, di tipo II e di tipo III; nelle aree con elevati requisiti paesaggistici e architettonici; nelle aree centrali e nelle aree circostanti i monumenti architettonici nelle aree urbane; e lungo i fronti delle strade regionali e superiori, nonché delle principali strade panoramiche nelle aree urbane.

Secondo molti esperti del settore immobiliare, a lungo termine, normative più rigorose sulla suddivisione e la vendita dei terreni contribuiranno a rendere il mercato più trasparente e sostenibile. Tuttavia, dopo l'entrata in vigore della nuova legge all'inizio del 2025, il mercato subirà fluttuazioni significative.

L'approvazione di nuovi progetti diventerà più complessa. Inoltre, i progetti di lottizzazione già realizzati in aree urbane di tipo II e III continuano a essere trasferiti regolarmente e potrebbero persino beneficiare di aumenti di prezzo. Il rapporto tra domanda e offerta sta causando un aumento, anziché una diminuzione, dei prezzi di questi prodotti.

Una veduta a volo d'uccello di Hanoi con le sue case a schiera fittamente addossate (Foto: Ha Phong).

In previsione di questa nuova normativa, molti investitori con anni di esperienza nel settore immobiliare hanno iniziato a cercare appezzamenti di terreno in aree in cui la suddivisione e la vendita sono vietate dalle nuove regole. In particolare in questo contesto, il mercato fondiario mostra segni di stagnazione, con alcune zone che registrano cali di prezzo significativi e persino perdite.

Il signor Nguyen Van Khanh, investitore immobiliare di Hanoi, ritiene che il mercato dei terreni edificabili sarà particolarmente scarso nelle aree urbane, dove i terreni non possono essere suddivisi e venduti come lotti singoli. Chiaramente, quando l'offerta è limitata, questo prodotto avrà maggiori opportunità di aumentare di prezzo.

"In precedenza, noi investitori puntavamo a grandi appezzamenti di terreno alla periferia della città, con l'obiettivo di suddividerli e venderli. Ma con le nuove normative in arrivo, molti investitori cercheranno terreni in zone residenziali, aree d'asta e zone di reinsediamento con titoli di proprietà già esistenti nei quartieri centrali", ha affermato il signor Khanh, aggiungendo che è probabile che il valore dei terreni esistenti con documentazione legale completa aumenti rapidamente nel prossimo futuro.

Tuttavia, secondo il signor Khanh, nonostante si intraveda un potenziale di forte aumento dei prezzi, non tutti gli investitori possono permettersi di acquistare questi appezzamenti di terreno. Questo perché i prezzi dei terreni a norma di legge in alcuni quartieri centrali di Hanoi sono già elevati.

Con oltre 20 anni di esperienza negli investimenti immobiliari, il signor Tran Van Huy, residente nel distretto di Thanh Xuan (Hanoi), prevede che il mercato fondiario nelle aree in cui, secondo le nuove normative, non è consentito suddividere e vendere lotti subirà significative fluttuazioni con una tendenza al rialzo dei prezzi. La ragione più ovvia è la scarsità di questo tipo di offerta immobiliare.

"Il prezzo dei lotti di terreno suddivisi sta mostrando segni di calo dopo un periodo di 'febbre fondiaria', ma rimane comunque elevato. Sul mercato, solo pochi lotti hanno registrato riduzioni di prezzo, alcuni dei quali vengono venduti in perdita a causa delle difficoltà finanziarie dei proprietari e della posizione sfavorevole dei terreni", ha affermato il signor Khanh.

È comunque necessario pensare a lungo termine.

Secondo gli esperti di Batdongsan.com.vn, nonostante un anno difficile per il mercato immobiliare, la domanda di proprietà immobiliari rimane elevata. In termini di segmenti, i terreni edificabili sono la tipologia più ricercata dai potenziali acquirenti (33%), seguiti dalle case unifamiliari (26%) e dagli appartamenti (24%).

Spiegando questa tendenza dominante nel mercato dei terreni edificabili, Le Bao Long, direttore strategico del sito di informazione citato, ha affermato che i consumatori nutrono grandi aspettative nei confronti di questo tipo di proprietà. Grazie alla possibilità di acquistarne uno a un prezzo contenuto, questo tipo di immobile continua ad attrarre l'interesse degli investitori.

Un progetto residenziale che in precedenza aveva ottenuto l'autorizzazione a suddividere e vendere lotti di terreno nel distretto di Hoang Mai (Immagine illustrativa: Ha Phong).

Le persone tendono a investire nel settore immobiliare quando hanno denaro da parte e vedono un leggero miglioramento del mercato. Il primo tipo di investimento che viene in mente è il terreno, e la percezione comune è che offra un ritorno sull'investimento molto elevato.

In realtà, i terreni edificabili sono più facili da acquistare e vendere rispetto ad altri tipi di immobili. Mentre il prezzo di una casa indipendente si aggira intorno ai 7-12 miliardi di VND, gli acquirenti possono acquistare un terreno edificabile per soli 3-5 miliardi di VND.

Secondo molti esperti del settore immobiliare, il mercato ha mostrato segnali di ripresa, ma rimane a livelli bassi.

Tuttavia, se si desidera investire in terreni in questo momento, la cosa più importante è che gli investitori valutino attentamente la propria capacità finanziaria, perché non è più il momento per gli investitori speculativi. Inoltre, gli investitori dovrebbero scegliere immobili con uno status giuridico chiaro che soddisfino le loro effettive esigenze abitative.

"Il mercato ha bisogno di più tempo per riprendersi. Credo che questo sia un periodo in cui gli investitori che non fanno eccessivo ricorso alla leva finanziaria acquisteranno di più. Gli investitori immobiliari in questo momento devono considerare il medio e il lungo termine", ha consigliato Nguyen The Diep, vicepresidente dell'Hanoi Real Estate Club.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/don-song-chinh-sach-moi-gioi-buon-dat-san-lung-dat-nen-do-thi-20231214104004897.htm