Eliminare gli ostacoli per obbligazioni e immobili.

Nel suo recente rapporto sul mercato immobiliare e abitativo, il Ministero delle Costruzioni ha affermato che le imprese del settore immobiliare stanno affrontando numerose difficoltà. In particolare, il numero di imprese immobiliari che hanno dichiarato fallimento o scioglimento nel 2022 è aumentato del 38,7% rispetto al 2021.

Difficoltà su difficoltà.

Secondo questa agenzia, il 2022 è stato un anno difficile per le imprese operanti nel settore immobiliare, con alcune aziende costrette a ridurre il personale fino al 50% per far fronte alle difficoltà. Le ragioni principali sono state le difficoltà di accesso al credito, di emissione di obbligazioni e di reperimento di capitali dai clienti, che hanno portato molte imprese a trovarsi a corto di capitali e a dover ritardare o sospendere temporaneamente l'attuazione dei progetti.

Inoltre, l'aumento dei tassi di interesse sui prestiti, dei tassi di cambio, dei prezzi del carburante e dei materiali da costruzione ha comportato un incremento dei costi aziendali, con ripercussioni sull'attività delle imprese. La difficoltà per i clienti di accedere ai prestiti bancari per l'acquisto di immobili influisce indirettamente anche sulla liquidità dei prodotti e dei progetti immobiliari; le imprese non sono in grado di vendere i propri immobili per recuperare capitale e reinvestire.

Inoltre, dalla fine del 2022 ad oggi, alcune aziende hanno subito pressioni per rimborsare anticipatamente le obbligazioni agli investitori a causa di diverse ragioni, tra cui modifiche alle politiche che regolano l'emissione di obbligazioni societarie.

Secondo un rapporto sul mercato obbligazionario vietnamita pubblicato dalla Vietnam Bond Market Association (VBMA), il volume totale delle emissioni di obbligazioni societarie lo scorso anno ha raggiunto i 255.163 miliardi di dong, con una diminuzione del 66% rispetto all'anno precedente. Il valore delle emissioni della maggior parte dei settori nel 2022 è diminuito rispetto all'anno precedente, in particolare le emissioni di obbligazioni da parte di società immobiliari sono calate dell'80,8% su base annua a causa di diversi fattori macroeconomici sfavorevoli.

Le difficoltà di accesso al capitale hanno avuto un impatto significativo sulle attività di compravendita nel mercato immobiliare. (Foto: TAN THANH)

Nel frattempo, le imprese hanno dovuto riacquistare obbligazioni per un valore fino a 210.830 miliardi di VND in anticipo rispetto alla scadenza, con un aumento del 46% rispetto al 2021. Di queste, il settore immobiliare ha riacquistato circa 35.400 miliardi di VND. Ciò significa che il capitale per il settore immobiliare non solo si sta restringendo, ma si sta anche riducendo significativamente rispetto al passato, causando a molte imprese del settore difficoltà ancora maggiori. Una serie di recenti annunci di perdite da parte di diverse aziende dimostra questa difficoltà, come ad esempio Phat Dat Real Estate che ha perso quasi 230 miliardi di VND nell'ultimo trimestre del 2022, Cen Land che ha riportato una perdita netta di 58,6 miliardi di VND nel quarto trimestre del 2022 e Dat Xanh Group che ha perso oltre 400 miliardi di VND... molte altre grandi aziende hanno inoltre registrato forti cali di fatturato e profitti.

Il presidente del consiglio di amministrazione di una società immobiliare con un debito obbligazionario in essere superiore a 200 miliardi di VND ha dichiarato che la sua azienda ha accettato "perdite e difficoltà" per riorganizzare il proprio portafoglio di investimenti e vendere progetti al fine di uscire dal circolo vizioso del debito e degli interessi passivi. Tuttavia, trovare partner commerciali in questo momento è estremamente difficile, poiché la maggior parte delle società immobiliari sta esaurendo le risorse finanziarie e la vendita di qualsiasi bene, non solo degli immobili, risulta complessa.

"La stretta sul mercato delle obbligazioni societarie, troppo rapida e improvvisa, ci ha colti di sorpresa. La nostra preoccupazione principale ora è trovare i capitali necessari per realizzare i nostri progetti, mentre molte politiche e procedure correlate devono ancora essere definite. Pertanto, è fondamentale che il governo trovi rapidamente il modo di rimuovere gli ostacoli normativi per supportare le imprese nella realizzazione dei loro progetti", ha affermato questa persona.

Esistono molte soluzioni per superare il problema.

Parlando con un giornalista del quotidiano Nguoi Lao Dong, il dottor Nguyen Huu Huan dell'Università di Economia di Ho Chi Minh City ha affermato che il mercato immobiliare sta affrontando difficoltà sia sul fronte degli input che degli output, soprattutto a causa del rigido controllo dei capitali. Pertanto, per alleviare le restrizioni di capitale in questo mercato, la Banca di Stato del Vietnam deve attuare politiche che indichino chiaramente un sostegno, incluso un certo livello di supporto creditizio a breve termine, per salvare la liquidità delle imprese immobiliari.

"Poiché le difficoltà relative alle obbligazioni societarie non possono essere risolte dall'oggi al domani, mentre le imprese immobiliari necessitano urgentemente di capitale circolante per portare a termine i progetti incompiuti, le aziende possono cercare altre fonti di finanziamento, come i prestiti esteri, ma dovranno affrontare i rischi di cambio poiché dovranno contrarre prestiti in dollari statunitensi, e non tutte le imprese soddisfano i requisiti per ottenere capitali internazionali. Pertanto, nel breve termine, il capitale di credito rimane necessario per 'sopportare il peso' e contribuire alla ripresa delle imprese immobiliari", ha affermato il Dott. Nguyen Huu Huan.

Secondo il dottor Nguyen Huu Huan, non solo le imprese immobiliari incontrano difficoltà nell'accesso al credito, ma anche i clienti privati ​​che chiedono prestiti per acquistare case a scopo abitativo o di investimento si trovano limitati nell'accesso al capitale o devono affrontare tassi di interesse elevati, intorno al 15%-16% annuo. Pertanto, è necessario trovare al più presto soluzioni per stabilizzare o ridurre i tassi di interesse sui prestiti.

Per quanto riguarda le soluzioni al problema delle obbligazioni societarie, il Dott. Le Dat Chi, Vice Capo del Dipartimento di Finanza Aziendale dell'Università di Economia di Ho Chi Minh City, ritiene necessario riconoscerle come un importante canale di mobilitazione di capitali per le imprese, oltre al credito bancario. Pertanto, occorre adottare misure per organizzare e gestire il mercato delle obbligazioni societarie allo stesso modo in cui le banche devono rispettare le normative sui prestiti per tutelare i depositanti.

Nel frattempo, l'esperto di finanza e titoli Lam Minh Chanh ritiene che il mercato delle obbligazioni societarie abbia recentemente causato una perdita di fiducia in molti investitori, i quali non hanno più intenzione di parteciparvi. Per ripristinare il ruolo importante delle obbligazioni societarie, è necessario garantire le seguenti condizioni:

Innanzitutto, e soprattutto, tutte le obbligazioni societarie devono essere valutate da agenzie di rating affidabili. Ciò consentirà agli investitori di comprendere il livello di rischio di ogni tipo di obbligazione societaria. In secondo luogo, gli enti regolatori devono controllare rigorosamente la distribuzione delle obbligazioni. Non devono essere sfruttate scappatoie per distribuire al pubblico obbligazioni emesse privatamente. In terzo luogo, solo chi possiede una licenza di intermediazione mobiliare dovrebbe essere autorizzato a fornire consulenza e vendere obbligazioni agli investitori. È fondamentale evitare che persone non qualificate, come ad esempio i dipendenti di banca, forniscano consulenza sulla vendita di obbligazioni.

In quarto luogo, i professionisti della vendita e della consulenza obbligazionaria devono seguire un processo di consulenza dettagliato e rigoroso per garantire che gli investitori comprendano chiaramente in quali obbligazioni societarie stanno investendo e i potenziali rischi ad esse associati. "Se queste procedure vengono seguite, le obbligazioni societarie si riprenderanno gradualmente e si svilupperanno con forza, diventando un canale per fornire capitale alle imprese, in particolare a quelle del settore immobiliare", ha sottolineato l'esperto Lam Minh Chanh.

Dal punto di vista dell'ente regolatore, il signor Hoang Hai, direttore del Dipartimento per la gestione del mercato immobiliare e degli alloggi del Ministero delle Costruzioni, ha affermato che il Ministero delle Costruzioni ha proposto al Ministero delle Finanze di presentare al Governo emendamenti e integrazioni al Decreto 65/2022/ND-CP che disciplina l'offerta e la negoziazione di obbligazioni societarie private sul mercato interno e l'offerta di obbligazioni societarie sul mercato internazionale; di rafforzare le linee guida e gli orientamenti sull'offerta e la negoziazione di obbligazioni societarie sul mercato interno e l'offerta di obbligazioni societarie sul mercato internazionale in conformità con la legge; e di controllare le attività di raccolta di capitali delle imprese immobiliari sul mercato azionario, evitando speculazioni, manipolazioni e inflazione dei prezzi.

Il Ministero delle Costruzioni propone che la Banca di Stato del Vietnam valuti e proponga un piano adeguato di gestione del tetto del credito a sostegno dell'economia; indirizzi e guidi gli istituti di credito affinché facilitino l'accesso al credito per imprese, acquirenti di immobili e investitori. Richiede inoltre indicazioni e direttive affinché gli istituti di credito eroghino rapidamente prestiti e fondi alle imprese e ai progetti immobiliari ammissibili, in conformità con la legge; dando priorità ai prestiti per progetti di edilizia sociale, alloggi per lavoratori, alloggi commerciali a prezzi accessibili e altre tipologie di immobili che servano a scopi produttivi e di benessere sociale con elevata efficienza e capacità di rimborso.

Per le amministrazioni locali, è necessario esaminare e compilare un elenco dei progetti immobiliari e abitativi presenti sul territorio; in particolare, valutare le ragioni e le cause dei progetti che hanno ricevuto l'approvazione per gli investimenti ma non sono stati realizzati o hanno subito ritardi. Sulla base di ciò, concentrarsi sulla risoluzione delle difficoltà legali e procedurali nella preparazione degli investimenti per i progetti abitativi al fine di aumentare l'offerta sul mercato. Accelerare la riforma amministrativa, evitando elusioni di responsabilità o ritardi nella risoluzione delle procedure per la realizzazione dei progetti immobiliari sul territorio.

Esperienza di studio internazionale

Il dottor Can Van Luc, membro del Consiglio consultivo nazionale per la politica finanziaria e monetaria, ha affermato di aver studiato a fondo 16 soluzioni per salvare il mercato immobiliare cinese e di aver concluso che il Vietnam potrebbe prendere in considerazione l'applicazione di 10 di esse.

"In realtà, abbiamo già implementato alcune soluzioni, come il differimento/la dilazione dei pagamenti fiscali, il differimento/la dilazione dei pagamenti dei debiti... Abbiamo anche consigliato al Ministero delle Costruzioni, al Ministero delle Finanze e al Governo di esaminare e individuare approcci adeguati in base alla situazione reale del Paese."

"Ad esempio, le imprese devono accettare sconti per vendere determinati beni al fine di ripagare i debiti in tempo; negoziare proroghe del debito con gli obbligazionisti in circostanze difficili, cosa consentita dal Decreto 65. Scambiare denaro con beni, scambiare obbligazioni con immobili: queste soluzioni necessitano di una guida statale per evitare potenziali problemi legali. Le imprese sono autorizzate a ristrutturare il debito, ovvero a emettere nuove obbligazioni per ripagare i vecchi debiti..." - ha affermato il signor Luc.

(*) Vedi il quotidiano Nguoi Lao Dong del numero del 30 gennaio.

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm