Durante un incontro tenutosi lo scorso fine settimana con il Presidente del Comitato Popolare di Ho Chi Minh City, Nguyen Van Duoc, e i rappresentanti dei dipartimenti competenti, il Sig. Jun Sung Ho, Direttore Generale di Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Corea del Sud) - l'investitore del progetto Thu Thiem Eco Smart City (quartiere di An Khanh) - ha espresso il desiderio di proseguire con la realizzazione del progetto qualora Ho Chi Minh City risolvesse gli ostacoli agli investimenti, in particolare l'esenzione dalla tassa aggiuntiva del 5,4% annuo sull'utilizzo del terreno per il progetto.
Cento progetti si trovano ad affrontare obblighi finanziari.
Il presidente del Comitato popolare di Ho Chi Minh City, Nguyen Van Duoc, ha preso atto delle raccomandazioni delle imprese e ha dichiarato che le avrebbe presentate al governo centrale per la valutazione di soluzioni appropriate. I leader della città hanno apprezzato la continua collaborazione di Lotte, la condivisione delle difficoltà e la realizzazione del progetto nei tempi previsti.
In realtà, la questione sollevata da Lotte non è un caso isolato. Precedentemente, anche l'investitore del progetto Empire City, la Empire City Joint Venture, aveva inviato un documento al Comitato popolare di Ho Chi Minh City richiedendo una revisione degli obblighi finanziari derivanti da tale progetto.
Secondo quanto affermato da questo ente, dal 2017 l'azienda ha adempiuto ai propri obblighi finanziari per quasi 3.600 miliardi di VND, e la decisione di assegnazione dei terreni da parte della città stabilisce chiaramente che l'azienda "non deve pagare alcun costo aggiuntivo" passando da un pagamento una tantum per l'affitto del terreno a un'assegnazione con canone d'uso.
Sulla base di ciò, il progetto è stato completato e ha consegnato ai residenti tre complessi di edifici, corrispondenti a circa 1.200 appartamenti. Tuttavia, l'obbligo di pagare ulteriori oneri per l'utilizzo del terreno è considerato un "onere considerevole", che incide seriamente sul flusso di cassa e sui piani aziendali.
Una sezione del progetto Empire City sta incontrando difficoltà procedurali. Foto: HOANG TRIEU
Analogamente, l'autorità fiscale di Ho Chi Minh City ha recentemente emesso un documento in cui si richiede alla Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company di versare ulteriori 400 miliardi di VND per il progetto Green Star Sky Garden. Secondo l'Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), la città conta attualmente circa 100 progetti immobiliari commerciali in attesa di notifica degli obblighi finanziari, tra cui molti progetti su larga scala di società come Novaland , Hung Thinh Land e TTC Land.
Il signor Le Hoang Chau, presidente di HoREA, ha affermato che l'associazione ha ripetutamente richiesto l'abolizione completa della commissione aggiuntiva del 5,4% per le imprese non responsabili. Secondo lui, "il ritardo nella determinazione degli obblighi finanziari deriva principalmente da procedure amministrative, non da colpa degli investitori".
Secondo il signor Chau, questo meccanismo non solo causa perdite per le imprese, ma comporta anche una perdita di entrate per il bilancio statale, poiché le tasse sull'utilizzo del suolo vengono "sospese" e non possono essere pagate puntualmente, mentre numerosi progetti devono interrompere temporaneamente la costruzione, causando uno spreco di risorse fondiarie.
Egli sosteneva che, se il governo fosse riuscito a risolvere questo problema, i progetti bloccati avrebbero adempiuto rapidamente ai loro obblighi finanziari, sbloccando così decine di migliaia di miliardi di dong di capitale per il mercato immobiliare.
"Le tasse sull'utilizzo del suolo sono fondamentali per ripristinare l'offerta abitativa e stimolare la crescita economica . Una volta risolta questa questione, rappresenteranno anche un'importante garanzia per il clima degli investimenti in Vietnam", ha sottolineato.
Il nodo più grande
Il signor Dang Hong Anh, presidente dell'Associazione dei giovani imprenditori del Vietnam (VYEA) e presidente del consiglio di amministrazione fondatore della Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), ritiene che gli ostacoli legati agli obblighi di finanziamento fondiario rappresentino il "maggiore collo di bottiglia" che frena lo sviluppo del mercato immobiliare di Ho Chi Minh City.
"Secondo le disposizioni della Legge Fondiaria del 2024 e del Decreto 103/2024/ND-CP, i canoni di utilizzo del suolo vengono determinati al momento dell'emissione della decisione di assegnazione del terreno da parte dello Stato. Tuttavia, in realtà, molti grandi progetti vengono realizzati in fasi e, ogni volta che viene assegnato un terreno, è necessaria una nuova valutazione, il che genera incongruenze", ha affermato.
Ha citato diversi progetti in cui la città ha temporaneamente assegnato terreni agli investitori nella fase iniziale per l'avvio dei lavori, mentre la parte restante era in attesa del completamento delle procedure di esproprio e di autorizzazione. Una volta presa la prima decisione sull'assegnazione dei terreni, le imprese hanno pagato le tasse di utilizzo del suolo per l'intero progetto, sulla base del piano dettagliato.
Tuttavia, quando i terreni rimanenti furono assegnati, le autorità stabilirono ulteriori obblighi finanziari basati sul nuovo prezzo del terreno, costringendo la società a pagare centinaia di miliardi di dong in più, nonostante quell'area fosse già stata inclusa nel pagamento precedente.
Secondo il signor Hong Anh, questa situazione non solo aumenta i costi di investimento e prolunga i tempi di realizzazione, ma incide anche sull'intera catena del valore del mercato immobiliare. "Un progetto in ritardo non solo danneggia le imprese, ma comporta anche una serie di conseguenze negative: gli acquirenti di case aspettano, le banche devono ristrutturare i prestiti, l'offerta si interrompe e il mercato perde liquidità", ha affermato.
Secondo il signor Dang Hong Anh, la questione degli obblighi finanziari relativi ai canoni di utilizzo del suolo per i progetti che prevedono l'assegnazione temporanea di terreni è stata sollevata a lungo dalla comunità imprenditoriale. Anche il Comitato popolare di Ho Chi Minh City ha inviato numerosi documenti al Ministero delle Finanze e al Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente per richiedere una soluzione, ma finora non sono pervenute indicazioni specifiche.
Di conseguenza, molte aziende che decenni fa avevano pagato le tasse di utilizzo del terreno per l'intero progetto sono ora costrette a pagare ulteriori tasse per l'area appena assegnata, a prezzi attuali dei terreni di gran lunga superiori. Questo rappresenta un onere finanziario significativo, che causa perdite per le imprese, compromette seriamente i loro piani aziendali, porta a ritardi nei progetti e, indirettamente, riduce l'offerta di alloggi a Ho Chi Minh City.
Il signor Dang Hong Anh ha suggerito la necessità di un meccanismo speciale per gestire la questione in modo equo e ragionevole. "Proponiamo che il Ministero delle Finanze e il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente presentino tempestivamente al Governo un meccanismo che consenta la detrazione e la compensazione degli obblighi finanziari precedentemente assunti dalle imprese, in base alla superficie, per i progetti che hanno pagato l'intera tassa di utilizzo del terreno secondo il piano dettagliato 1/500 ma non hanno ancora completato l'assegnazione del terreno."
"Questo garantisce equità e trasparenza, tutelando al contempo i legittimi diritti dello Stato e delle imprese. Solo così possiamo gestire con rigore le entrate di bilancio, incoraggiando le imprese a investire con fiducia, contribuendo allo sviluppo socio-economico e soddisfacendo il fabbisogno abitativo degli abitanti di Ho Chi Minh City", ha sottolineato.
Proposta di abolizione totale della norma del 5,4%.
Nel corso di una recente conferenza stampa socio-economica, un rappresentante del Dipartimento dell'Agricoltura e dell'Ambiente di Ho Chi Minh City ha dichiarato che il Comitato Popolare della Città ha ufficialmente proposto al Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente e al Ministero delle Finanze di valutare l'abolizione del regolamento che prevede la riscossione di un ulteriore 5,4% sulle tasse di utilizzo del suolo e sui canoni di locazione fondiaria nel periodo precedente alla determinazione degli obblighi finanziari.
Secondo quanto spiegato dalla città, questo regolamento è stato introdotto con l'obiettivo di "condividere la responsabilità finanziaria tra lo Stato e i cittadini", ma in realtà il ritardo è dovuto principalmente agli enti amministrativi. Pertanto, imprese e cittadini non possono essere obbligati a farsi carico di questo costo aggiuntivo.
La città ha inoltre sottolineato che, nel contesto della ripresa socio-economica successiva alla pandemia di COVID-19, l'abolizione del regolamento contribuirebbe a ridurre la pressione sui costi, a stimolare gli investimenti e a promuovere la crescita. Attualmente, la legge prevede un onere aggiuntivo del 5,4%, ma nella bozza di modifica del Decreto 103 sulle tasse di utilizzo del suolo e sui canoni di locazione fondiaria, il Ministero delle Finanze propone due opzioni: ridurlo al 3,6% o abolirlo completamente.
Tuttavia, l'abolizione completa può essere raggiunta solo se espressamente sancita dalla Legge Fondiaria; pertanto, il Ministero delle Finanze ha raccomandato al Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente di studiare la questione per includerla nel prossimo emendamento della legge.
Secondo molti esperti e aziende, in realtà i ritardi nella determinazione degli obblighi finanziari derivano spesso da complesse procedure amministrative, mentre le imprese hanno già adempiuto ai propri obblighi relativi alle tasse sull'utilizzo del suolo. L'ulteriore riscossione di tali tasse aumenta i costi di investimento, fa lievitare il prezzo degli immobili, incide direttamente sugli acquirenti e limita il loro accesso all'edilizia abitativa.
Alcuni esperti sostengono inoltre che, se si deve applicare una commissione aggiuntiva, questa dovrebbe essere destinata solo ai progetti che hanno già avviato l'attività sul terreno e stanno generando profitto, al fine di evitare la situazione in cui le imprese "accumulano terreni in attesa del momento opportuno". Tuttavia, nei casi in cui l'investitore non è responsabile, continuare a riscuotere commissioni aggiuntive è ingiusto.
Secondo gli esperti, la soluzione più fondamentale è abolire completamente la normativa del 5,4% e, al contempo, definire un meccanismo chiaro per il calcolo delle tempistiche di utilizzo del suolo, al fine di creare trasparenza e uniformità, sbloccando così una serie di progetti fermi e ripristinando la fiducia nel mercato immobiliare.
Le normative devono essere più chiare.
Il presidente di HoREA, Le Hoang Chau, ha inoltre sottolineato che la bozza di risoluzione che prevede alcuni meccanismi politici per rimuovere le difficoltà e gli ostacoli nell'attuazione della Legge Fondiaria deve definire più chiaramente la gestione dei canoni aggiuntivi per l'uso del suolo. "Il governo deve regolamentare in modo specifico la detrazione dei canoni pagati dalle imprese per periodi non ancora soggetti a canoni o affitti fondiari, nei casi non imputabili all'utilizzatore del terreno. Questa è una base giuridica necessaria per gestire progetti come Eco Smart City o Empire City di Lotte, evitando situazioni in cui le imprese vengano trattate ingiustamente", ha analizzato Chau.
Fonte: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm
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