Hanoi prevede di trasferire oltre 860.000 residenti: il mercato immobiliare subirà delle ripercussioni?

(CLO) Hanoi si trova ad affrontare un punto di svolta cruciale nel suo processo di sviluppo urbano, poiché il concetto di ristrutturazione urbana sta diventando sempre più chiaro e decisivo.

Invece di limitarsi a ristrutturare e ammodernare i vecchi complessi residenziali come in passato, il nuovo approccio si è orientato decisamente verso una ricostruzione globale, che prevede la demolizione completa di intere aree e la simultanea ricostruzione di infrastrutture e spazi urbani in un'ottica di sviluppo verticale, riducendo al contempo la densità abitativa.

Hanoi è in fase di ristrutturazione urbana.

Secondo l'Istituto vietnamita per la valutazione del mercato immobiliare (VARs IRE), il processo di ristrutturazione spaziale urbana non solo riequilibra la distribuzione della popolazione, del lavoro e delle risorse economiche , ma porta anche a una profonda ristrutturazione del mercato immobiliare di Hanoi, in particolare a cambiamenti nei comportamenti di scelta degli alloggi e nelle strategie di investimento a medio e lungo termine.

Secondo il Piano regolatore per la capitale con una visione a 100 anni, Hanoi ha definito una tabella di marcia per il decentramento della popolazione al fine di ridurre la pressione sul centro storico.

Hanoi prevede di trasferire oltre 860.000 persone. Foto: VARS.

Nello specifico, nel periodo 2026-2035, la città prevede di trasferire circa 200.000 persone nell'area di Red River, 200.000 persone nell'area di West Lake e dintorni e 42.000 persone in alcune strade all'interno della Ring Road 3.

Nel periodo 2036-2045, la portata dei trasferimenti continuerà ad aumentare, con circa 26.730 persone nel Quartiere Vecchio, 23.000 persone nell'area della Città Vecchia e circa 370.000 persone nelle restanti aree all'interno della Tangenziale 3, per servire il processo di ristrutturazione urbana. Pertanto, nel periodo 2026-2045, si prevede che Hanoi trasferirà complessivamente oltre 860.000 persone.

Questa decisione dimostra la ferma determinazione del governo ad affrontare problematiche di lunga data come l'elevata densità di popolazione, il sovraccarico delle infrastrutture, la carenza di spazi pubblici e il peggioramento della qualità della vita nei centri urbani.

Tuttavia, secondo VARs IRE, l'esperienza pratica dimostra che se ci si concentra esclusivamente sul trasferimento delle residenze senza trasferire contemporaneamente i mezzi di sussistenza, è improbabile che il processo di ridistribuzione della popolazione raggiunga risultati tangibili.

Le persone sono disposte a lasciare il centro città solo quando la nuova area non solo offre alloggi, ma garantisce anche condizioni di vita a lungo termine, in particolare migliori opportunità di lavoro, sistemi sanitari e scolastici e un ambiente di vita migliore.

Pertanto, VARS IRE suggerisce che, parallelamente agli investimenti nelle infrastrutture di trasporto, Hanoi debba accelerare il trasferimento di aree funzionali urbane come uffici amministrativi, scuole, ospedali e centri di ricerca nelle zone suburbane.

"Questo cambiamento non solo crea posti di lavoro a livello locale, ma contribuisce anche alla formazione di nuovi poli di sviluppo, aiutando le persone a orientarsi naturalmente verso opportunità lavorative ed economiche, anziché esservi costrette", ha dichiarato VARs IRE.

Impatto sul mercato immobiliare di Hanoi

Nel medio e lungo termine, si prevede che il mercato immobiliare del centro di Hanoi continuerà a mostrare una netta differenziazione. I segmenti di lusso e ultra-lusso nel cuore della città manterranno prezzi elevati e una tendenza al rialzo stabile, rivolgendosi all'élite, ai professionisti di alto livello e alla forza lavoro altamente qualificata. Questo segmento è inoltre in linea con l'orientamento di sviluppo e di integrazione internazionale della capitale.

Secondo i piani di riqualificazione urbana, i terreni del centro città, dopo la ristrutturazione, saranno destinati prioritariamente a progetti commerciali e di servizi di alto valore, come centri finanziari e complessi di uffici di classe A.

"Questo rappresenterà una base importante per lo sviluppo del segmento residenziale di lusso, legato alle suddette aree funzionali, e al contempo soddisferà le crescenti esigenze abitative reali dei clienti ad alto reddito", ha sottolineato VARS IRE.

Nel frattempo, i prezzi degli immobili residenziali più datati nel centro città potrebbero mantenersi stabili o addirittura aumentare leggermente nel breve termine. Tuttavia, nel medio e lungo termine, questo segmento subirà una pressione al ribasso a causa del miglioramento delle infrastrutture che collegano le aree suburbane e dell'intensificarsi della migrazione di residenti e attività economiche al di fuori del centro urbano.

Si prevede che il mercato immobiliare del centro di Hanoi continuerà a mostrare una netta differenziazione. Foto: HNM.

Al contrario, si prevede che le aree circostanti Hanoi assorbiranno la maggior parte della popolazione sfollata. Il mercato in queste zone assisterà alla nascita di numerosi grandi progetti di sviluppo urbano, con un'offerta abbondante e una qualità sempre più elevata.

"Promuovere lo sviluppo immobiliare nelle aree suburbane, compresi alloggi di alta gamma, aiuta le persone sfollate ad avere opzioni più adatte e facilita il raggiungimento di accordi di reinsediamento", ha dichiarato VARs IRE.

In questo contesto, la compensazione sotto forma di terreni o abitazioni in aree già destinate a diventare nuovi poli di sviluppo è considerata una soluzione più appropriata rispetto al risarcimento monetario.

In particolare, si prevede che le aree in cui si stanno sviluppando o si svilupperanno poli universitari, ospedalieri, centri di ricerca e zone ad alta tecnologia diventeranno destinazioni stabili per la popolazione che migra dal centro città.

Sebbene si preveda un aumento significativo dell'offerta nelle aree suburbane, la probabilità di un brusco calo dei prezzi degli appartamenti è bassa a causa dell'aumento dei costi dei terreni, della costruzione e degli investimenti.

Al contempo, la qualità dei progetti in quest'area sta migliorando significativamente, con la maggior parte dei nuovi progetti che si sviluppano secondo il modello delle megalopoli, dotati di un sistema infrastrutturale e di servizi moderno e integrato.

È probabile che la fascia di prezzo prevalente si aggiri intorno ai 50 milioni di VND/m2, escluso il segmento dell'edilizia sociale. La reale domanda di alloggi da parte degli sfollati continuerà a svolgere un ruolo cruciale di sostegno per il mercato.

Nel contesto di un significativo aumento dell'offerta immobiliare in tutti i settori, dell'emergere di numerose megalopoli e di una ristrutturazione spaziale urbana sempre più intensa, le strategie di investimento immobiliare devono essere adattate verso un approccio più prudente e dare priorità al medio-lungo termine.

Nelle aree suburbane, gli investitori che non sono sottoposti a forti pressioni finanziarie possono continuare a detenere immobili legati alle esigenze del mercato immobiliare e situati lungo le nuove infrastrutture, ovvero in zone con un potenziale di crescita residuo. Al contrario, è opportuno evitare decisioni di investimento basate su aspettative a breve termine, soprattutto in aree che hanno registrato rapidi aumenti dei prezzi.

Nella zona centrale, il segmento immobiliare di lusso continua ad attrarre capitali da investitori facoltosi con una propensione all'accumulo di patrimonio a lungo termine. Grazie all'offerta limitata e all'elevata domanda di affitti, si prevede che i prezzi di vendita e di locazione nelle posizioni più prestigiose mantengano un trend rialzista stabile, analogamente a quanto accade a Ho Chi Minh City, dove molti progetti in centro, nonostante i prezzi elevati, registrano tassi di assorbimento e occupazione molto alti.

Oltre ad Hanoi, anche le località limitrofe con solide basi economiche, che beneficiano degli afflussi di investimenti diretti esteri e dello sviluppo dell'industria e della logistica, rappresentano potenziali mercati da considerare nelle strategie di investimento a medio e lungo termine.

Fonte: https://congluan.vn/ha-noi-du-kien-di-doi-hon-860-000-dan-gio-bat-dong-san-se-doi-chieu-10330253.html