HoREA: È necessario prevenire il rischio di manipolazione dei prezzi dei terreni durante la fase di valutazione.

Secondo HoREA, la possibilità di collusione tra agenzie di gestione, investitori, società di valutazione e periti per manipolare i prezzi dei terreni è una pratica negativa che deve essere impedita in fase di modifica della legge.

L'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA) ha appena presentato al Comitato permanente dell'Assemblea nazionale diversi pareri relativi al progetto di legge sulla proprietà terriera (modificato), tra cui un avvertimento sulla prevenzione del rischio di collusione e fissazione dei prezzi durante la valutazione dei terreni.

Secondo HoREA, sono quattro gli enti coinvolti nella valutazione e nella determinazione dei prezzi dei terreni per i progetti immobiliari a livello provinciale. In primo luogo, gli enti statali (Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, Direttore del Dipartimento delle Finanze e Comitato Popolare Provinciale).

Il soggetto successivo è l'investitore del progetto immobiliare direttamente interessato dal processo di valutazione del terreno. In terzo luogo, vi è la società di valutazione (che fornisce servizi di valutazione del terreno e relazioni o certificati di valutazione). Infine, ci sono i revisori esperti invitati a partecipare al Consiglio di Valutazione Fondiaria; essi svolgono il compito di esaminare in modo indipendente le attività di valutazione e stima di tale Consiglio prima di sottoporre il prezzo del terreno al Comitato Popolare Provinciale per la decisione.

Il signor Le Hoang Chau, presidente di HoREA, ha affermato che esistono numerosi casi in cui queste entità colludono attivamente per manipolare i prezzi dei terreni, portando a risultati di valutazione fondiaria inaccurati. Ritiene che queste situazioni debbano essere chiaramente identificate al fine di sviluppare meccanismi e soluzioni per prevenire e contrastare le perdite per il bilancio statale e l'appropriazione indebita di beni pubblici, in quanto si tratta di preziose risorse fondiarie.

Immobili nella parte orientale di Ho Chi Minh City, nei dintorni del quartiere di Thu Thiem. Foto: Quynh Tran

Il signor Chau ha inoltre affermato che, attualmente, i cinque metodi di valutazione fondiaria – comparativo, deduttivo, reddituale, del surplus e del coefficiente di adeguamento del prezzo fondiario – non soddisfano gli standard di accuratezza richiesti. Questi cinque metodi non includono il metodo di valutazione di massa e non dispongono di un database completo e aggiornato dei prezzi di input, il che porta a risultati di valutazione inaffidabili.

L'applicazione di metodi di valutazione obsoleti ha portato a una situazione in cui, per lo stesso progetto immobiliare, se una sola società di valutazione applica due metodi di valutazione differenti, i risultati differiscono del 17%. Allo stesso modo, per lo stesso progetto immobiliare, se due diverse società di valutazione applicano lo stesso metodo di valutazione del terreno, i risultati differiscono anch'essi di circa il 17%.

Il presidente di HoREA ha inoltre sollevato questioni delicate, ovvero che una parte dei funzionari statali e dei dipendenti pubblici che operano nel settore fondiario e della finanza fondiaria temono le proprie responsabilità e i rischi legali nello svolgimento delle loro funzioni. Si sottraggono alle proprie responsabilità, si passano i documenti da una parte all'altra, esitano a proporre o prendere decisioni, oppure valutano i terreni a prezzi molto più alti rispetto a quelli di mercato per tutelarsi.

Analogamente, molte società di valutazione sono restie a partecipare alla valutazione dei terreni per determinare i canoni di utilizzo del suolo e i canoni di locazione fondiaria per i progetti immobiliari destinati al bilancio statale, anche per timore delle responsabilità e dei rischi legali connessi allo svolgimento di attività di valutazione fondiaria.

Alla luce di queste carenze, HoREA propone che il governo centrale prenda in considerazione la proposta presentata dal Comitato popolare di Ho Chi Minh City al governo in merito all'applicazione pilota del metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno. Tale proposta richiederebbe l'emissione di un coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno (coefficiente k4) per calcolare le tasse di utilizzo del terreno per tutti i progetti di edilizia residenziale commerciale, indipendentemente dal fatto che il loro valore sia superiore o inferiore a 30 miliardi di VND secondo la tabella dei prezzi dei terreni.

Sulla base di ciò, lo Stato può decidere in merito alle tariffe per l'uso del suolo e ai canoni di locazione entro un periodo non superiore a 6 mesi dalla data di emissione della decisione di assegnazione, locazione o autorizzazione al cambio di destinazione d'uso del terreno. Questo punto è analogo alla normativa secondo cui i certificati di valutazione fondiaria hanno una validità massima di 6 mesi.

Il signor Chau ritiene che la proposta del Comitato popolare di Ho Chi Minh City standardizzerà il calcolo delle imposte sull'uso del suolo e dei canoni di locazione fondiaria per progetti immobiliari, abitazioni commerciali e sviluppo urbano, garantendo trasparenza. Ciò consentirà sia allo Stato che alle imprese di prevedere l'ammontare delle imposte sull'uso del suolo e dei canoni di locazione fondiaria da versare al bilancio statale.

"Risolvere le questioni in sospeso relative al finanziamento fondiario dimostrerà il ruolo dello Stato nel guidare il mercato, anziché seguirlo, garantendo una riscossione delle entrate sufficiente, accurata e tempestiva per il bilancio, tutelando al contempo i diritti degli investitori e dei cittadini", ha sottolineato.

Trung Tin

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