Quando il denaro affluisce maggiormente negli asset

Un impiegato di banca di Hanoi ha raccontato di guadagnare circa 55 milioni di dong al mese, uno stipendio piuttosto elevato di questi tempi. Ma dopo tanti anni di lavoro, la cosa che lo preoccupa di più è il costo delle case.

Ogni volta che vedo il listino prezzi di un nuovo progetto di appartamenti, la prima sensazione non è se me lo posso permettere, ma piuttosto che il prezzo è aumentato a tal punto da diventare inaccessibile. Molti lavoratori nelle aree urbane condividono ormai questa sensazione: gli stipendi continuano ad aumentare, ma non riescono comunque a tenere il passo con i prezzi degli appartamenti.

Questo articolo è stato incluso nell'aggiornamento economico della Banca Mondiale sul Vietnam - maggio 2026. L'istituzione ha aggiunto una serie di dati che dimostrano come i flussi di denaro nell'economia stiano attualmente affluendo in modo significativo nel settore immobiliare.

Secondo questo rapporto, si prevede che il credito immobiliare aumenterà del 42% entro il 2025, quasi il doppio del tasso di crescita complessivo del credito, pari al 19%. Attualmente, questo settore rappresenta circa il 25,5% del credito totale in essere.

Ciò significa anche che per ogni quattro dollari di credito nell'economia, più di un dollaro affluisce nel settore immobiliare.

In particolare, circa la metà di questo credito immobiliare è stata concessa a società di sviluppo immobiliare. Nel frattempo, il credito per l'industria e l'agricoltura è aumentato rispettivamente solo del 12,1% e del 9,1%.

Esaminando i flussi di credito, è evidente che il settore immobiliare attrae molti più capitali rispetto al settore manifatturiero.

Sta emergendo un paradosso sempre più evidente: il credito aumenta vertiginosamente, la liquidità nell'economia è molto elevata, ma per molte persone la prospettiva di possedere una casa si fa sempre più lontana. Foto: Hoang Ha

La Banca Mondiale ha inoltre osservato che l'attuale allocazione del credito è "strutturalmente inefficiente", poiché le banche privilegiano segmenti basati su attività ma a bassa produttività rispetto a settori in grado di generare crescita e occupazione sostenibili. Questo è il punto cruciale, perché ciò che conta non è quanto aumenta il credito, ma dove confluisce il denaro.

Quando più denaro affluisce verso la terra che verso le fabbriche, è quasi certo che i prezzi degli immobili aumenteranno più rapidamente dei salari dei lavoratori, una tendenza che si riflette chiaramente nell'attuale mercato immobiliare.

La Banca Mondiale afferma che in alcune aree il rapporto tra il prezzo delle case e quello dei terreni ha ormai superato le 30 volte il reddito annuo medio di una famiglia, mentre lo standard internazionale per l'accessibilità economica degli alloggi si aggira in genere tra le 3 e le 8 volte il reddito.

Ciò rende sempre più difficile l'accesso al mercato immobiliare per chi acquista casa per la prima volta. Anche i costi dell'affitto e gli oneri del rimborso del mutuo hanno assorbito una parte significativa del denaro rimanente a disposizione di molte famiglie a basso e medio reddito.

Sta emergendo un paradosso piuttosto evidente: il credito aumenta rapidamente, la liquidità nell'economia è molto elevata, ma la prospettiva di possedere una casa si fa sempre più lontana per molte persone. I prezzi degli immobili crescono più velocemente della capacità di reddito della maggior parte dei lavoratori.

Tuttavia, il flusso di denaro nel settore immobiliare è solo una parte di una storia più ampia.

Secondo la Banca Mondiale, il rapporto credito/PIL del Vietnam si attesta attualmente intorno al 145%. Questa cifra è di per sé molto elevata, ma ciò che preoccupa maggiormente è che nell'economia circola ancora una grande quantità di denaro che non viene investita in modo significativo nella produzione e nei consumi.

Nonostante la rapida crescita del credito, si prevede che il volume di moneta in circolazione rallenterà fino a circa 0,6 entro il 2025, il livello più basso degli ultimi dieci anni.

Secondo la Banca Mondiale, la liquidità attualmente circola principalmente all'interno del settore finanziario anziché dare nuovo impulso all'economia reale.

In altre parole, nell'economia c'è effettivamente molto denaro; semplicemente, il flusso di denaro si sta spostando sempre più verso il mercato azionario.

Con l'aumento costante dei prezzi delle case e dell'oro, il denaro inizia a defluire dalle banche verso altri asset.

Secondo la Banca Mondiale, la percentuale di depositi delle famiglie nel sistema bancario è diminuita dal 48% nel 2024 al 44% nel 2025, poiché le persone hanno spostato i propri risparmi verso immobili, oro e dollari statunitensi alla ricerca di rendimenti più elevati.

Questo cambiamento ha costretto le banche a competere più duramente per attrarre depositi, spingendo i tassi di interesse sui depositi a 6-12 mesi fino al 6-8% nel marzo 2026.

In particolare, questa tendenza si è verificata anche quando il tasso di interesse di riferimento non è aumentato, il che suggerisce che il livello effettivo dei tassi di interesse di mercato fosse sottoposto a una pressione al rialzo molto più forte di quanto indicato dai segnali di politica monetaria.

Le tensioni di liquidità si riflettono anche nel fatto che i tassi di interesse interbancari hanno talvolta superato i tassi di interesse di riferimento, indicando che, in pratica, la politica monetaria si è inasprita.

Per alleviare la pressione sulla liquidità, la Banca di Stato del Vietnam ha ampliato significativamente le sue operazioni di mercato aperto, iniettando circa 700 milioni di dollari tramite operazioni OMO (Open Market Operator) tra marzo e aprile 2026. Queste azioni suggeriscono che la banca centrale sta adottando un approccio più cauto di fronte al forte afflusso di capitali nel settore immobiliare.

Tuttavia, la Banca Mondiale osserva che il coefficiente di adeguatezza patrimoniale dell'intero sistema bancario è attualmente solo intorno al 12,1%, inferiore a quello di molti paesi dell'ASEAN.

Attualmente il sistema bancario non si trova ad affrontare rischi rilevanti, ma il margine di sicurezza non è più così consistente come lo era qualche anno fa, soprattutto considerando la crescente incidenza dei prestiti immobiliari sul totale dei prestiti in essere.

L'aumento dei prezzi degli immobili attrae maggiori capitali nel settore. Questi nuovi investimenti, a loro volta, spingono i prezzi degli immobili ancora più in alto, creando la sensazione che più si è lenti, più è difficile stare al passo con il mercato.

In questo contesto complesso, il sistema bancario si trova ad affrontare anche un altro rischio: l'utilizzo di capitali mobilitati a breve termine per finanziare prestiti immobiliari a lungo termine. Un'improvvisa inversione di tendenza nei flussi di cassa o un cambiamento nel sentiment dei depositanti potrebbero generare pressioni sulla liquidità.

L'onere della politica monetaria: nei primi mesi del 2026, la riduzione dei tassi di interesse si sta affermando come uno dei principali obiettivi di politica economica.

Fonte: https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html