Per acquistare un appartamento ad Hanoi, è necessario un reddito mensile compreso tra 45 e 210 milioni di VND.

Tạp chí Doanh Nghiệp•09/02/2025

Secondo i dati di una ricerca dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), il reddito minimo raccomandato per acquistare una casa di prezzo medio ad Hanoi è approssimativamente da 2,3 a 10 volte superiore al reddito medio delle famiglie ad Hanoi.

Nello specifico, secondo i dati dell'Ufficio Generale di Statistica, il reddito medio mensile dei lavoratori ad Hanoi nel terzo trimestre del 2024 ha raggiunto i 10,7 milioni di VND al mese. Ipotizzando una famiglia di 4 persone, di cui 2 in età lavorativa, il reddito familiare totale sarebbe di circa 21,4 milioni di VND al mese.

Considerando che nel 2024 il prezzo medio di un appartamento di prima scelta ha raggiunto i 70 milioni di VND/m2, e che i nuovi progetti partivano da 60 milioni di VND/m2, per poter acquistare un appartamento ad Hanoi è necessario un reddito minimo mensile che varia dai 45 ai 210 milioni di VND, a seconda della zona.

Acquistare una casa ad Hanoi rappresenta una sfida per la stragrande maggioranza delle famiglie a reddito medio .

La notevole disparità tra il reddito medio reale e i prezzi delle case rende l'acquisto di un'abitazione ad Hanoi oggi non solo una sfida, ma addirittura impossibile per la stragrande maggioranza delle famiglie a reddito medio o persino moderatamente benestanti. Nei distretti centrali come Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung e Tay Ho, il divario tra il salario minimo annuo necessario per coprire le rate del mutuo e il reddito medio familiare può raggiungere cifre a dieci zeri.

Nel frattempo, zone periferiche come Ha Dong, Bac Tu Liem o Long Bien offrono prezzi più accessibili, ma sono adatte solo a individui o famiglie con un reddito mensile compreso tra 40 e 60 milioni di VND.

Se calcoliamo in base al prezzo medio delle case in ciascun distretto e ipotizziamo che l'acquirente possa ottenere un prestito bancario pari al 70% del valore dell'immobile a un tasso di interesse medio dell'8% annuo per 20 anni, e che la rata mensile totale non debba superare il 40% del reddito, allora il reddito minimo raccomandato per acquistare una casa di prezzo medio nei distretti di Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem e Gia Lam è circa 2 o 3 volte superiore al reddito medio familiare dei lavoratori di Hanoi.

In distretti come Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da e Tay Ho, il reddito minimo richiesto supera 1 miliardo di VND all'anno, pari a una differenza di circa 3,7-8 volte. Nei distretti di Cau Giay e Thanh Xuan, la differenza è di 3-3,5 volte.

Ciò significa che acquistare una casa nei distretti di Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem e Gia Lam è più fattibile per le famiglie a reddito medio, a condizione che siano disposte a sostenere l'onere dei costi, spendendo più del 40% del loro reddito per le rate mensili del mutuo.

Il dottor Nguyen Van Dinh, presidente di VARS, ritiene che, nel corso degli anni, per molti individui e famiglie con redditi medi, l'acquisto di una casa non rappresenti solo la necessità di un'abitazione, ma anche una forma di investimento. Questo perché la storia dimostra che i prezzi delle case nelle principali città del Vietnam in generale, e ad Hanoi in particolare, sono aumentati più rapidamente del tasso medio di crescita dei redditi nell'ultimo decennio, superando altri canali di investimento e i tassi di interesse sui prestiti.

Tuttavia, l'accesso agli alloggi sta diventando sempre più difficile per le persone a reddito medio, poiché i prezzi delle case continuano a salire, con i nuovi progetti che presentano tutti prezzi di vendita elevati, a partire da 60 milioni di VND/m2 e oltre. A seconda delle proprie preferenze di investimento e del proprio stile di vita, alcune persone sceglieranno comunque di ridurre le spese, accettare i rischi di acquistare una casa in anticipo, ricorrere a prestiti bancari e sopportare la pressione finanziaria.

Altri sceglieranno di aspettare o di affittare per avere maggiore flessibilità finanziaria e soddisfare le proprie esigenze di stile di vita. Dato che i prezzi degli immobili ad Hanoi sono già elevati, è improbabile che il tasso di aumento dei prezzi si mantenga costante come in passato.

In particolare, una recessione economica può ridurre il reddito di chi acquista una casa, diminuendo la sua capacità di pagamento o aumentando l'onere del rimborso del debito per coloro che hanno già contratto un mutuo. I tassi di interesse bancari non sono fissi e, in determinati periodi, le loro variazioni rendono i mutui più costosi, potenzialmente rendendo impossibile il pagamento delle rate.

Grazie agli attuali tassi di interesse favorevoli, le famiglie con redditi medi o i singoli individui con redditi comparabili, e con almeno il 30% del valore dell'appartamento in contanti a disposizione, possono ancora scegliere di accendere un mutuo. Tuttavia, gli acquirenti devono essere pronti a trasferirsi in zone con prezzi più bassi, come i quartieri più lontani dal centro città o le città satellite intorno ad Hanoi.

"Con una maggiore attenzione e investimenti nello sviluppo di una rete di trasporti completa, gli spostamenti tra le diverse aree diventeranno sempre più agevoli, con tempi di percorrenza più brevi. Ciò contribuirà positivamente a rendere le persone più propense a scegliere abitazioni in zone più periferiche rispetto al centro città."

Tuttavia, per attrarre acquirenti, i costruttori devono offrire prezzi più accessibili, adatti alle esigenze e alle possibilità economiche delle persone, creando opportunità di accesso alla proprietà immobiliare per una gamma più ampia di individui", ha previsto il presidente della VARS.

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/mua-can-ho-ha-noi-can-thu-nhap-tu-45-210-trieu-dong-thang/20250209030646481